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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les frais de la vente et la TVA des notaires

L’article 53 de la loi du 28 décembre 2011 portant des dispositions diverses, dispose sobrement que « dans l’article 44, § 1er, 1°, du Code de la taxe sur la valeur ajoutée, …, les mots « les notaires, » et les mots « et les huissiers de justice » sont abrogés. »

Cela suffit pour assujettir à la TVA les notaires et les huissiers, ou plutôt supprimer l’exonération dont ils faisaient l’objet.

En effet, il faut le préciser, les notaires étaient déjà des assujettis (leurs prestations sont dans le champ) mais exonérés (prestations non soumises à la taxe et n’ouvrant donc pas droit à déduction).

Pour leurs clients non assujettis cela va sensiblement alourdir les frais d’une vente d’immeuble qui sont, rappelons-le, à charge de l’acquéreur (art. 1593 du Code civil).

Pour les notaires, l’avantage est réel mais faible car leurs coûts sont essentiellement hors champ (salaires du personnel) ou exonérés (location d’immeuble).

Ils n’auront, finalement, de TVA à récupérer que sur les frais d’informatique et de documentation juridique. Et la moitié de la voiture.

Pour les notaires qui ont une clientèle non professionnelle, ce n’est pas pour autant une mauvaise affaire car le ministère du notaire est obligatoire dans bien des cas.

Cela coutera donc plus cher au client, mais le client n’a pas d’alternative si ce n’est dans la consommation de conseil (tant mieux pour les avocats qui restent exonérés).

La loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2012. Les notaires ont à peine disposé d’un mois pour s’adapter, ce qui est honteux de la part du législateur.

Il faut modifier les logiciels, les tester et les valider et prévoir des documents et des procédures adaptées, tout cela en un mois. C’est impossible.

Une problématique va rapidement se poser : celle de la détermination de la base imposable au regard des remboursements de frais et de droits.

La taxe est calculée sur tout ce qui constitue la contrepartie obtenue ou à obtenir par le notaire du service qu’il preste.

Les notaires réclameront leurs honoraires avec TVA et devront émettre une facture. Ils devront aussi facturer la TVA sur les frais de dossier, qui sont souvent forfaitaires.

L’article 26, alinéa 3, Code TVA, dispose que « sont également à comprendre dans la base d’imposition les impôts, droits, prélèvements et taxes. »

Mais l’article 28, 5°, du Code prévoit que « la base d’imposition ne comprend pas … les sommes avancées par le fournisseur d’un bien ou d’un service pour des dépenses qu’il a engagées au nom et pour le compte de son cocontractant ; »

Il faut donc distinguer.

Les droits dus sur le service du notaire sont intégrés dans la base de calcul de la TVA (art. 26).

En revanche, les droits dus sur la vente, ou sur l’opération dont acte, et qui transitent par le notaire (art. 28), ne sont pas compris dans cette base de calcul.

Les demande de couverture des frais de l’acte (timbre, droits, frais de transcription, salaire de radiation, etc.), ne doivent donc pas être soumis à la taxe (art. 79, c, de la directive 112/CE), ni figurer dans la facture.

Les montants reçus à ce titre devront être portés dans la comptabilité dans des comptes de passage. Le notaire devra justifier le montant effectif de ces dépenses.

Qu’en est-il des services de tiers, soumis à la TVA et remboursés au notaire ? Par exemple, le géomètre-expert dans un acte de base ?

Si le notaire sert d’intermédiaire pour ces services, il agit comme commissionnaire au sens de l’article 20, § 1, du Code TVA et il devra refacturer ce service avec TVA.

Dans la vente, le décompte présenté au client ne correspondra donc pas forcément à la facture.

Celle-ci sera limitée aux honoraires et aux frais qui couvrent, outre les frais généraux de dossier, les frais de notification, de renseignements urbanistiques, etc.

Tous les autres coûts que le notaire liquide pour le compte du client ne seront pas mentionné dans la facture.

Notons enfin que dans le leasing immobilier, depuis le 1er janvier 2011, le capital investi qui doit être reconstitué dans les quinze ans, comprend le terrain si sa livraison est soumise à la TVA (Q.P. n° 5-2170, Sénat, de Monsieur Bart Tommelein du 21 avril 2011).

Par identité de motif, il devrait en être de même pour les honoraires du notaire depuis le 1er janvier 2012.

Le 3 janvier 2012

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