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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le PRAS démographique

L’arrêté du 20 janvier 2012 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a introduit la procédure de modification partielle du PRAS (plan régional d’affectation du sol).

Le PRAS a été adopté par le Gouvernement le 3 mai 2001. C’est un plan d’exécution des plans indicatifs de développement dans la Région de Bruxelles-Capitale.

Les plans de développement sont le PRDD (plan régional de développement durable), et, dans une certaine mesure, le PDI (plan international de Bruxelles).

Ainsi, le PRD a défini en 2002 un véritable projet de ville (12 priorités et 14 zones levier).

Il existe aussi un schéma directeur (2004) qui réaménage des zones stratégiques d’intérêt régional.

Ces plans sont indicatifs ; ils sont mis en œuvre par le PRAS qui, lui, est réglementaire comme un permis de lotir.

Et au niveau communal, on trouve les PPAS qui sont aussi réglementaires.

Fondamentalement, les plans (et règlements) d’urbanisme définissent les règles selon lesquelles l’espace doit être agencé.

Des actes présentant une influence (construire, lotir, transformer, etc.), doivent donc s’inscrire dans les lignes définies par ces plans et règlements.

C’est pourquoi ces actes sont soumis à autorisation (le permis d’urbanisme).

Cette autorisation se justifie pour vérifier que le projet réponde bien aux règles en vigueur.

C’est dire l’importance du PRAS.

Ce plan prévoit les affectations du sol par zone (prescriptions graphiques et en surimpression) et définit ce que l’on peut faire par zone (prescriptions écrites, générales et particulière par zone).

Le PRAS est complété d’un glossaire.

Arrêté en 2001, le PRAS a vieilli, ou du moins n’est-il plus en phase avec les défis auxquels la Région de Bruxelles-Capitale doit faire face.

Quels sont ces défis ?

Le territoire de la Région de Bruxelles-Capitale est étroit (161 km²) et compte presque 1.200.000 habitants.

La pression démographique est importante : + 16,6 % en 10 ans. De 2000 à 2020,  Bruxelles comptera 250.000 habitants en plus.

Il y a 38.000 logements sociaux mais plus de 39.000 demandes insatisfaites, sans compter les personnes en attente dans les AIS.

Même si l’exode des classes moyennes se poursuit, le solde positif de migrants et de naissances créée une forte pression démographique.

Le projet de modification du PRAS a reçu le nom de PRAS démographique car il doit répondre à cette augmentation de la population.

Bref, le PRAS doit permettre de construire plus de logements et davantage d’écoles.

Et pour cela, il n’existe pas plusieurs solutions : augmenter la densité et étendre les zones de logements.

Pour favoriser l’implantation de logements et d’équipements scolaires dans les différentes zones urbanisables, il faut d’abord donc augmenter la densité.

Cela signifie construire des logements moins grands ou construire plus en hauteur.

C’est aussi une demande du marché et donc des promoteurs.

On peut aussi modifier les prescriptions particulières du PRAS pour favoriser le logement dans les zones affectées au commerce, aux activités productives et administratives.

C’est ainsi que le projet du Gouvernement autorisera du logement en périphérie des zones d’industrie urbaine et d’activités portuaires, du moins à proximité des transports en public.

Le Gouvernement a d’abord modifié le CoBAT par l’ordonnance du 14 mai 2009 qui a facilité la modification du PRAS.

En effet, il n’est plus requis de modifier le PRDD avant de modifier le PRAS.

La procédure de modification du PRAS a commencé par un rapport sur les incidences environnementales (RIE) (art. 18 et 19 CoBAT).

Le Gouvernement a soumis le projet et le rapport à l’avis de l’AATL, de l’IBDE, des conseils communaux.

L’enquête publique suit cette étape. Le Moniteur Belge du 9 mai 2012 a publié l’ouverture de cette enquête sur le projet de modification partielle du PRAS et sur le RIE.

L’enquête publique s’étendu du 15 mai 2012 au 13 juillet 2012.

Des renseignements ou explications techniques peuvent être obtenus dans chacune des 19 communes de la Région où les documents peuvent être consultés.

Ils sont également disponibles sur le site de l’AATL : www.urbanisme.irisnet.be.

Si vous vous sentez concernés, sachez que les observations et réclamations peuvent être adressées à l’AATL- Direction Etudes et Planification, CCN, rue du Progrès 80/1 à 1035 Bruxelles.

Ensuite, le Gouvernement soumet le projet à la Commission régionale qui émet son avis dans les nonante jours.

Ce n’est pas terminé.

Si le projet est susceptible d’avoir des incidences notables sur l’environnement d’une autre Région ou d’un autre Etat membre de l’Union européenne, il faut lui soumettre le rapport sur les incidences environnementales et les informations éventuelles sur les incidences transfrontières.

En l’espèce, il est probable que le projet sera soumis à a Région flamande.

Dans les douze mois qui suivent l’adoption du projet, le Gouvernement arrête définitivement le plan et motive sa position sur les observations communiquées.

Le plan est publié au Moniteur Belge et entre en vigueur quinze jours après.

Le plan complet est mis à la disposition du public dans chaque maison communale dans les trois jours de cette publication.

Bref, ce sera pour 2013, mais c’est en route, et c’est une bonne chose.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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