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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Bail d’un immeuble grevé d’une infraction urbanistique

J’ai souvent abordé la question de l’influence d’une infraction urbanistique dans la validité de la vente de l’immeuble.

Cette question est importante dans la vente mais aussi dans le bail de l’immeuble.

Dans la pratique, on est moins attentif aux questions urbanistiques dans le marché locatif. C’est un tort, comme on le verra ci-dessous.

On connait les principes : un contrat est nul si son objet est contraire à l’ordre public.

Ce sera le cas lorsque le contrat vise à créer ou maintenir une infraction (Cass., 8 avril 1999, Pas., 1999, I, p. 199).

Dans la vente, l’objet du contrat, la prestation caractéristique, est de transférer la propriété.

Cela ne crée pas en soi une infraction et cela ne porte pas davantage à maintenir une infraction préexistante.

Cela explique que la doctrine civiliste soit réticente à admettre que la vente est affectée de nullité lorsque le bien vendu est grevé d’une infraction urbanistique.

La nullité frappe le contrat dont l’exécution constitue une infraction (Cass., 30 janvier 2015, rôle n° C.14.0285.N, www.juridat.be).

Ce n’est généralement pas le cas d’une vente d’immeuble même si la situation urbanistique de cet immeuble est irrégulière.

Qu’en est-il en matière de bail ?

Dans un jugement du 30 juin 2011 (J.L.M.B., 2012, p. 1891), le tribunal de première instance de Bruxelles a annulé, pour cause illicite un bail d’un immeuble ayant fait l’objet d’une extension non couverte par un permis d’urbanisme.

Cette infraction permettait de poursuivre un loyer avantageux, en sorte que le bailleur était mu par la volonté de réaliser un profit illicite.

Il s’agit d’une nullité pour cause illicite, dit le tribunal (art. 1131 et 1133 du Code civil).

Ne perdons pas de vue que la nullité entraîne l’obligation de restituer les prestations du contrat annulé.

Le bailleur doit restituer au preneur tous les loyers (!) qu’il a perçus.

Le preneur doit restituer au bailleur la jouissance qu’il a eue du bien. C’est impossible en nature mais pas en équivalent.

Le preneur peut donc être amené à restituer la valeur en argent de sa jouissance et le juge peut compenser les restitutions.

Mais les choses peuvent être plus dangereuses pour le bailleur ; s’il est responsable de l’infraction urbanistique, et c’est en règle le cas, sa demande de restitution sera paralysée par l’adage « nemo auditur ».

En d’autres termes, le bailleur devra restituer tous les loyers au preneur qui ne devra pas, quant à lui, faire compte au bailleur.

Cette situation est éminemment dangereuse pour le bailleur.

Un autre cas, assez fréquent, doit retenir toute notre attention.

Dans un jugement inédit (Civ., Brux., 77 ch., 18 mars 2014), le tribunal a annulé un bail pour objet illicite.

Il s’agissait d’un immeuble ayant une affectation urbanistique d’activité productive.

Or il était loué comme entrepôt, en sorte que l’activité du locataire réalisait l’infraction (affectation non conforme).

Dans ce cas, le bailleur avait l’obligation de faire jouir le preneur d’un entrepôt, selon la destination indiquée dans le bail (art. 1719, 3°, du Code civil).

Or cette affectation n’était pas couverte par un permis d’urbanisme.

En d’autres termes, le bail obligeait le bailleur à commettre et à maintenir l’infraction urbanistique. L’objet du bail est donc illicite.

On voit la différence avec une vente.

Transférer la propriété n’oblige pas le vendeur à commettre l’infraction urbanistique.

Faire jouir le preneur d’une destination non couverte par un permis oblige le bailleur à commettre et à maintenir l’infraction.

Autrement dit, lorsque l’activité pour laquelle le bien est loué (la destination) n’est pas régulière sur le plan urbanistique, le risque existe que le bail soit nul.

On fait preuve de prudence dans les ventes, car les notaires et les agents immobiliers sont sensibles à ces questions vu leur responsabilité.

On ne déploie pas encore assez d’attention sur ce point dans les transactions locatives, et cela doit changer.

Il faut toujours vérifier si la destination pour laquelle le bien est loué correspond bien à l’affectation urbanistique du bien.

Certes l’obligation de délivrance du bailleur (délivrer un bien apte à recevoir l’activité contractuelle du preneur) n’est pas d’ordre public.

Les parties peuvent stipuler que le preneur fera son affaire de la régularité urbanistique de la destination qu’il donne à l’immeuble par son activité.

Les bailleurs doivent y être attentifs.

Le preneur aussi car il prend alors l’engagement de poursuivre l’obtention d’un permis d’urbanisme.

Quid si ce permis n’est pas délivré ? Le preneur devrait poursuivre le bail avec une autre activité, ce qui peut s’avérer difficile.

Ajoutons enfin que l’article 308, in fine, CoBAT vise aussi le bail.

Au titre de la répression des infractions urbanistiques, cette disposition ajoute que « à la demande des acquéreurs ou des locataires, le tribunal peut annuler aux frais du condamné, leur titre d’acquisition ou de location, sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du coupable. »

Pour terminer, revenons à la vente.

Selon certains auteurs, il faut procéder à une analyse plus fine et reconnaître que la vente d’un bien affecté d’une infraction urbanistique fait naître l’infraction de maintien d’infraction dans le chef de l’acheteur (art. 300, 2°, CoBAT).

Cet effet de contagion du vendeur à l’acheteur fait que la vente crée en réalité une infraction.

J’ai toujours trouvé cela un peu radical car, en réalité, l’intention de l’acheteur dans la transaction n’est pas de poursuivre une infraction (parfois il n’est même pas au courant).

Cette situation est heureusement appelée à changer.

En effet, l’avant-projet de modification du CoBAT prévoit que l’article 300, 2°, devient « sciemment poursuivre des actes ou maintenir des travaux exécutés sans permis … »

La contagion de l’infraction ne sera donc plus automatique ; elle devra résulter d’une résolution de l’acheteur (voyez aussi Cass., 6 décembre 2011, rôle n° P.11.0599.N, www.juridat.be) sur la notion d’abstention).

De plus, l’avant-projet prévoit un délai de prescription de 10 ans. Les situations infractionnelles ne seront donc plus continues.

Photo : ce magnifique bâtiment sous le Parlement européen est dû à l’architecte Michel Polak. C’est l’Institut dentaire Georges Eastman (1935). Le fondateur de Kodak dirigeait ses activités philanthropiques sur les soins dentaires pour enfants. Le vœu du riche américain n’est plus respecté car c’est aujourd’hui la Maison de l’histoire européenne. Lors de la rénovation, la rehausse avec voile a suscité un tollé. Son gabarit a finalement été réduit mais on ne peut pas dire que cette rehausse flatte le bâtiment.

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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