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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La condition suspensive stipulée en faveur d’une partie

Dans une offre, une partie s’engage à céder les actions d’une société sous quatre conditions suspensives.

Le contrat stipule que ces conditions sont stipulées dans l’intérêt exclusif de la partie destinataire de l’offre.

Avant que les conditions en question ne se réalisent ou défaillent, cette partie écrit alors pour renoncer au bénéfice des conditions suspensives.

Elle ajoute qu’en conséquence, la cession des actions est donc devenue définitive.

L’autre partie n’est pas d’accord et elle obtient gain de cause en première instance.

Sur recours, la Cour d’appel d’Anvers réforme le jugement et décide que l’acheteur pouvait renoncer pendente conditione aux conditions suspensives, et que la cession était de ce fait devenue ferme et définitive.

Le cédant forme un pourvoi en cassation.

Que signifie la clause selon laquelle la condition suspensive est stipulée en faveur d’une seule partie ?

On s’accorde à considérer que cette partie protégée par la condition en sa faveur, peut renoncer à cette protection.

Si la condition défaille, cette partie peut tout de même réclamer l’exécution du contrat.

Par exemple, si la vente est faite sous la condition suspensive en faveur de l’acheteur de délivrance d’un permis d’urbanisme pour diviser l’immeuble, et que le permis est refusé, l’acheteur peut tout de même acheter le bien.

Faut-il aller jusqu’à considérer que la partie en faveur de qui la condition est stipulée peut, par une déclaration unilatérale de volonté, transformer l’obligation conditionnelle de l’autre partie en une obligation inconditionnelle, avant de connaître le sort de la condition ?

C’était la question posée par le pourvoi.

La Cour de cassation (Cass., 30 juin 2016, rôle n° C.15.0414.N, www.juridat.be) n’a pas hésité :

« Wanneer de opschortende voorwaarde in het uitsluitend belang van één van de partijen is bedongen, vermag die partij, hangende de voorwaarde, daarvan afstand te doen.

De appelrechters stellen vast dat het aanbod van de eisers in duidelijke en ondubbelzinnige bewoordingen bepaalt dat het onderworpen is aan bepaalde opschortende voorwaarden “en dit exclusief ten voordele van de verweerster”.  De appelrechters die oordelen dat de verweerster hangende de opschortende voorwaarden afstand kon doen van de in haar voordeel bedongen voorwaarden, verantwoorden derhalve hun beslissing naar recht. »

La partie seule bénéficiaire de la condition peut y renoncer pendant que la condition est encore pendante.

Elle peut de la sorte, par sa seule volonté, transformer un engagement conditionnel en engagement ferme.

La doctrine est plus nuancée, en se fondant sur la jurisprudence néerlandaise (arrêts des 10 mars 1967 et 12 novembre 2004 du Hoge Raad Nederlands, cités par M. Van Quickenborne, « Libres propos sur la défaillance de la condition suspensive », note sous Cass., 25 mai 2007, R.C.J.B., 2009, p. 319).

Selon cet auteur « un contractant ne peut pas, dans son intérêt, insérer une condition dans un contrat, créant une liberté pour soi-même, et puis y renoncer dès qu’une telle renonciation lui est favorable, en créant un engagement pour son cocontractant ».

Ce ne serait possible que si le droit de renoncer anticipativement était expressément stipulé. Et M. Van Quickenborne ajoute « la circonstance que la condition a été stipulée dans l’intérêt exclusif de l’un des contractants ne suffit pas pour conclure à un accord que celui-ci peut renoncer à la condition. Mais cette circonstance peut constituer, avec d’autres indices allant dans le même sens, un argument en faveur de l’adoption d’un tel accord » (voy. également J. De Coninck, « De voorwaarde in het contractenrecht », Brugge, die Keure, 2007, p. 327 ; M. Van Quickenborne et J. Del Corral, « Modaliteiten van verbintenissen. Voorwaarde » in Comm. Bijz. Ov., 2013, p. 154-155).

La Cour de cassation n’a manifestement pas suivi cette voie.

La photo : l’ex siège de la Sabena à côté de la gare centrale de Bruxelles (Maxime Brunfaut, 1952-1954). Aujourd’hui ce superbe immeuble abrite un bar à bière.

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  1. Actualisation de l’article : voici ce qu’écrit Stéphanie Lagasse sur le sujet, dans la Revue pratique de l’immobilier 2/2016, chez Larcier (Jurim Pratique) :

    La renonciation unilatérale a fait et fait encore couler plus d’encre. Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation française, une renonciation unilatérale à la condition par le bénéficiaire de la condition est possible, la théorie de la Cour de cassation française étant que cette renonciation repose sur l’intention tacite des parties : en permettant à l’une des parties de stipuler une condition dans son intérêt exclusif, l’autre partie lui aurait reconnu implicitement le droit de renoncer à s’en prévaloir.

    La Cour suprême des Pays-Bas a, quant à elle, également admis la renonciation unilatérale par la partie au profit duquel la condition est stipulée, mais uniquement si cette faculté était prévue contractuellement ab initio.

    (…)

    Une partie de la doctrine belge admet cependant que la renonciation puisse être unilatérale et que seule la partie bénéficiaire de la condition puisse y renoncer. Cette renonciation pourra également être tacite mais, à la différence de la renonciation bilatérale, elle devra par contre survenir avant l’échéance du terme de la condition et en conséquence, avant le constat de sa défaillance.

    La jurisprudence belge semble également suivre la tendance de la jurisprudence de la Cour de cassation française en admettant la renonciation unilatérale, même tacite mais à condition qu’elle intervienne avant la défaillance. La cour d’appel de Liège a ainsi eu à connaître d’un tel cas, dans un arrêt du 29 mai 2009, dans lequel elle a admis cette renonciation et a rappelé que la renonciation unilatérale notifiée par le bénéficiaire était un acte réceptice qui produisait ses effets dès que le vendeur conditionnel en était informé.

    Ainsi, la cour d’appel de Mons a également eu à connaître d’un cas similaire et a admis le principe d’une renonciation unilatérale, tout en réaffirmant l’importance pour l’acheteur conditionnel renonçant à la condition de se ménager la preuve de la notification de la renonciation avant la survenance de la défaillance.

    Selon le Professeur Van Quickenborne, il est dangereux de faire dépendre l’acceptation ou non de la faculté de renonciation unilatérale de la question de savoir si la condition a été stipulée dans l’intérêt exclusif d’une partie ou non 131. Il est en effet difficile dans de nombreux cas de discerner si une condition est stipulée dans l’intérêt exclusif et unique d’une partie ou si elle est au contraire stipulée au profit des deux parties.

    M. Van Quickenborne cite à l’occasion de sa critique le très bon exemple de la condition d’obtention d’un financement : s’il se conçoit facilement que cette condition est stipulée en faveur de l’acheteur conditionnel, cette condition pourrait tout autant être stipulée en faveur du vendeur conditionnel.
    Ce dernier n’a sans doute aucune envie d’être contraint à exécuter une vente avec un candidat acheteur qui ne sera pas en mesure de payer le prix du bien vendu. Si l’on devait cependant appliquer la jurisprudence française et belge susmentionnée à un tel cas, permettre à l’acheteur de renoncer à cette clause pourrait revenir à imposer au vendeur un candidat acheteur potentiellement insolvable.

    Ici comme ailleurs, les parties seront donc bien inspirées d’éviter toute discussion en réglant expressément dans leur contrat les possibilités de renonciation aux conditions stipulées.

    janvier 12, 2017

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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