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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Nullité de la convention de renouvellement anticipé de bail commercial

L’article 14 de la loi sur les baux commerciaux fixe les formes et délais dans lesquels le preneur peut demander le renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans.

Il doit notamment exprimer sa demande auprès du bailleur par lettre recommandée ou exploit d’huissier entre le 18ième et le 15ième mois précédant l’expiration du bail.

La notification doit indiquer les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention de ce qu’à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.

Ces délais, formes et mentions sont prescrites à peine de nullité de la demande de renouvellement.

Cependant il peut arriver que dans le bail ou en cours de bail, le preneur se soit assuré de ce que le bailleur ne refusera pas le premier renouvellement.

Les parties concluent alors un accord de renouvellement avant la période fixée par la loi pour introduire la demande de renouvellement.

Le bailleur y trouve aussi son compte car il s’assure une location sur une longue période ; il peut aussi obtenir des compensations en contrepartie de cette assurance de renouvellement.

Que vaut pareil accord ?

Rien, car le bailleur peut en obtenir la nullité.

La loi prévoit que le preneur doit demander le renouvellement s’il veut bénéficier d’un nouveau terme (art. 14). Cette disposition est impérative en faveur du bailleur.

Il en résulte que seule la partie protégée, le bailleur en l’occurrence, peut renoncer à cette protection. Pour cela il faut que la protection ait joué, autrement dit il faut que cela se produise au moment où a débuté la période pendant laquelle le renouvellement peut être demandé.

Il en résulte qu’un accord de renouvellement conclu entre le preneur et le bailleur avant que ne débute la période de 3 mois de l’article 14, peut être frappée de nullité relative à la demande du bailleur.

C’est ce que nous dit un arrêt du 28 janvier 2005 de la Cour de cassation (rôle n° C030637N, www.juridat.be).

Mauvaise surprise pour le preneur que pensait avoir assuré son avenir pour neuf années complémentaires.

Le même raisonnement s’applique à la renonciation par le bailleur à l’exigence d’une demande de renouvellement du bail faite par le preneur conformément à l’article 14, alinéa 1, lorsque cette renonciation est faite dans le bail (Cass., 21 mars 2003, rôle n° C.00.0569.N, www.juridat.be).

Il en va de même, à mon avis, pour la simple déclaration unilatérale du bailleur s’engageant à accepter le renouvellement lorsqu’il sera demandé.

Toutefois la jurisprudence et la doctrine ne sont pas en ce sens. En effet, selon Monsieur Louveaux, les réponses du bailleur ne relèvent pas du droit impératif (« Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 933 ; J.P., Bruxelles, 4 canton, 10 mai 1994, J.P.P., 1994, p. 379).

Certes, mais le sujet n’est pas la réponse mais le moment auquel le bailleur peut répondre. Le droit impératif permet au bailleur de répondre jusqu’à un moment où il disposé de presque toute la durée du bail pour apprécier si le preneur a commis des fautes, s’il faut démolir pour reconstruire ou s’il préfère donner au bien une affection non commerciale (art. 16, I, 1° à 4°).

S’appuyant sur un arrêt de la Cour de cassation du 5 avril 1979 (Pas., 1979, I, p. 933), la doctrine estime que le preneur doit respecter les formalités du renouvellement mais que le bailleur doit, en ce cas, respecter son engagement anticipé de répondre positivement (D. Janssens, « Les péripéties du renouvellement », in Le bail commercial, La Charte, 2008, p. 336).

On peut cependant se demander pourquoi exiger du preneur qu’il respecte les formalités et délai applicables à sa demande si c’est pour admettre que le bailleur est déjà lié par une réponse anticipée.

À mon sens, la promesse du bailleur ne vaut que rebus sic standibus. Un changement fondamental et objectif de circonstances doit réveiller la protection que l’article 14 apporte au bailleur.

En revanche, après l’écoulement de la période de trois mois, les parties peuvent valablement convenir de renouveler le bail, mais, en principe, pas avant.

L’alternative légale est de faire homologuer une résiliation du bail par le juge de paix et de conclure un nouveau bail de 18 ans par exemple. En ce cas, la convention doit être passée en forme authentique et transcrite à la conservation des hypothèques.

Les photos : de nouveaux bâtiments, avenue de la Toison d’Or à Bruxelles, développant une architecture que je qualifierais malheureusement de « pâtissière ».

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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