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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’emphytéote peut-il céder les constructions qu’il a érigées ?

L’emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds, dit l’article 3, alinéa 1er, de la loi du 10 janvier 1824, mais il ne peut rien faire qui en diminue la valeur.

L’emphytéote peut donc construire un immeuble bâti sur le fonds dont il a reçu le droit de jouissance d’emphytéose.  Il disposera d’un droit de propriété temporaire sur ce bâti pour autant qu’il n’ait pas été renoncé à l’accession différée.

L’emphytéote peut-il céder à un tiers cet immeuble bâti qui est distinct du fonds grevé (ce que ne peut être une simple amélioration de l’immeuble grevé du droit d’emphytéose) ?

La doctrine admet un droit de vente du bâti à un tiers pour autant que le droit d’emphytéose soit cédé en même temps, sinon cela permettrait une propriété temporaire qui ne serait légitimé par aucun droit sous-jacent (P. Lecocq, « Manuel de droit des biens », T. II, Droits réels principaux démembrés, Larcier, 2016, Bruxelles, p. 488 ; C. Mostin, « L’emphytéose et la superficie », 2ième éd., Larcier, Bruxelles, 2016, p. 100, n° 46 ; contra en matière de superficie L. Herve, « De quelques questions d’actualité eu sujet de superficie, une institution bientôt centenaire aux reliefs et contours encore incertains », Rev. Fac. Droit Liège, n° 2007/1, p.24, n° 15)

Notons que la question de savoir si l’emphytéote peut disposer des constructions que l’acte constitutif de son droit lui impose est controversée.

Lorsque l’emphytéote a construit sur le fonds dont il n’est pas propriétaire, il nait en sa faveur un droit de superficie conséquence (J. Hansenne, « Les biens », Précis, T. II, Fac. Dr. Liège, 1996, p. 1236).

Cette superficie conséquence n’est pas autonome, elle dépend du droit qui la génère. Elle en est l’accessoire et n’existe pas sans ce droit. Elle n’est dès lors pas régie par la loi du 10 janvier 1824, ce qui explique que sa durée est celle du droit principal et n’est pas limitée à 50 ans.

Il en résulte que le droit de superficie conséquence ne peut comme tel être cédé sans que le droit principal (emphytéose) soit cédé. La doctrine est unanime à cet égard.

Aussi, le bâti ne peut être cédé par l’emphytéote avec le seul droit de superficie conséquence. L’emphytéote doit accompagner cette cession de celle de son droit d’emphytéose.

La loi du 25 avril 2014 a profondément changé les choses.

En effet, le nouvel article 1er de la loi du 10 janvier 1824 ajoute, en son alinéa 2, que « le droit de superficie peut être constitué par tout titulaire d’un droit réel immobilier dans les limites de son droit. »

Autrement dit, l’emphytéote peut constituer un droit de superficie principal, distinct d’une superficie conséquence, au profit du cessionnaire des constructions qu’il a réalisées sur le fonds.

Ce droit de superficie principal est gouverné par le loi du 10 janvier 1824 et sera d’une durée de maximum 50 ans, sans excéder la durée résiduaire de l’emphytéose sous-jacente (application du principe nemo plus juris ad alium transferre postest).

Il s’agit cependant d’un droit de superficie particulier car il ne procède plus d’une renonciation à l’accession, dès lors que son concédant n’est pas apte à accéder n’étant pas propriétaire (art. 553 du Code civil).

L’emphytéote peut donc céder à un tiers le bâti qu’il a développé, en constituant concomitamment un droit de superficie en faveur du cessionnaire. Cela lui permet de réaliser ses constructions en propriété temporaire, tout en restant emphytéote.

Cette situation est nouvelle. Elle présente un avantage non négligeable dans le développement de projets en CLT ou plus généralement dans le cadre de la politique sociale du logement.

Le foncier peut rester dans les mains de l’autorité subsidiante qui confère un droit d’emphytéose à la fondation réalisant la promotion immobilière dans le cadre de la politique sociale du logement.

La fondation peut céder les appartements en propriété temporaire de cinquante ans (avec une clause novatoire) tout en constituant un droit de superficie au profit des acquéreurs des appartements.

Le premier avantage est acquis : l’incidence foncière n’intervient plus ou peu dans le prix du logement.

Il y a également l’avantage du subside du logement, bien sûr, octroyé par la société régionale.

Enfin, si la fondation est agréée par la société régionale, elle peut bénéficier du taux réduit de la TVA à l’entrée et à la sortie, selon la déclaration du 12 juin 2012 de l’administration centrale de la TVA (cadre XXXVI du Tableau A annexé à l’article 1 de l’A.R. n° 1). Et, si le projet le justifie, la TVA ne sera pas portée sur la partie subsidiée du prix (lorsque le subside sert à revitaliser un site).

La photo : la librairie Tropisme dans la galerie de la Reine à Bruxelles. Il y a dans cette ville deux catégories d’érudits du dimanche : ceux qui vont chez Tropisme pour l’architecture superbe du magasin, et ceux qui vont chez Filigrane parce que c’est mieux achalandé.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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