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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente de l’immeuble en cours de travaux

Comment organiser une vente d’immeuble lorsque le bien est encore en cours de construction ou de transformation ?

Pour répondre à ta question, il faut :

  1. Définir ce qu’est une réception,
  2. Distinguer les contrats d’entreprise et de vente.

Qu’est-ce qu’une réception provisoire ? C’est :

  1. Le constat de l’achèvement des travaux exécutés dans le cadre du contrat d’entreprise,
  2. Le constat de la conformité de travaux exécutés dans le cadre du contrat d’entreprise (sauf remarques mineures à lever pour la réception définitive),
  3. En règle, le point de départ de la garantie décennale,
  4. L’interruption des éventuelles indemnités de retard.

Comme on le voit, il s’agit d’une étape finale du contrat d’entreprise. Cette étape se déroule donc entre les parties au contrat d’entreprise.

Cela explique que lorsque le bien est vendu en cours de contrat, dans son état au moment de la vente, l’acheteur reprend le contrat et participe à la réception.

Dans le contrat d’entreprise, l’entrepreneur doit :

  1. Exécuter l’ouvrage dans les délais, selon les plans d’architecte, le cahier des charges et les règles de l’art,
  2. Garantir les vices décennaux (solidité et stabilité de l’ouvrage) à dater de la réception provisoire,
  3. Garantir les vices véniels (non décennaux) non apparents à la réception, pendant dix ans (si invoqués dans un délai « utile »).

Le maître de l’ouvrage doit, quant à lui, réceptionner l’ouvrage et en payer le prix.

Par contre, dans la vente, le vendeur doit :

  1. Délivrer un bien conforme à ce qui a été convenu,
  2. En garantir la jouissance paisible (garantie d’éviction),
  3. En garantie la jouissance utile (garantie des vices cachés).

L’acheteur doit, quant à lui, retirer le bien, l’agréer et en payer le prix.

Comment exécuter ces obligations quand le bien est vendu en cours d’entreprise ?

Soit le maître de l’ouvrage vend en l’état où se trouve le bien :

  1. La délivrance et l’agréation opèrent à l’occasion d’un état d’avancement de l’ouvrage,
  2. Le contrat d’entreprise est transmis à l’acheteur et poursuivi par lui, avec le consentement de toutes les parties, et à la décharge du vendeur,
  3. C’est l’acheteur qui procèdera à la réception de l’ouvrage,
  4. Le vendeur ne devra garantie que des vices existant au moment de la vente sauf à s’en exonérer dans la vente (pour autant qu’il ne soit pas professionnel).

Soit le maître de l’ouvrage vend en état de futur achèvement :

  1. La délivrance et l’agréation sont alors reportées à la réception provisoire de l’ouvrage sans réserve (sauf sur des points mineurs),
  2. Le vendeur maître de l’ouvrage, l’entrepreneur et l’acheteur participent à la réception provisoire, les premiers pour réceptionner l’ouvrage et le dernier pour agréer l’objet de la vente,
  3. Le vendeur reste tenu aux garanties d’éviction et de vices cachés,
  4. Le vendeur sera également tenu à la garantie décennale s’il vend sous le régime de la loi Breyne,
  5. Le vendeur transmet à l’acheteur les droits et garanties du contrat d’entreprise via l’article 1615 du Code civil et par l’effet de la clause subrogatoire de la vente.

En  résumé, lorsqu’un promoteur acquiert d’un développeur :

  1. Si le promoteur a acquis et revendu au public en cours d’entreprise, il fait la réception avec son acheteur pour valoir délivrance et agréation.
  1. Le développeur ne peut y procéder lui-même que si un dispositif contractuel particulier l’a prévu par report de transfert de propriété et report de délivrance à la réception, et pour autant que le promoteur ait adopté ce dispositif dans la revente.
  1. Dans ce dernier cas, c’est le promoteur qui invitera son acheteur à participer à la réception en précisant qu’elle vaudra agréation.

La photo : non, ce n’est pas le Guggenheim à New York, c’est le Wolubilis à Woluwé…

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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