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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente de l’immeuble en cours de travaux

Comment organiser une vente d’immeuble lorsque le bien est encore en cours de construction ou de transformation ?

Pour répondre à ta question, il faut :

  1. Définir ce qu’est une réception,
  2. Distinguer les contrats d’entreprise et de vente.

Qu’est-ce qu’une réception provisoire ? C’est :

  1. Le constat de l’achèvement des travaux exécutés dans le cadre du contrat d’entreprise,
  2. Le constat de la conformité de travaux exécutés dans le cadre du contrat d’entreprise (sauf remarques mineures à lever pour la réception définitive),
  3. En règle, le point de départ de la garantie décennale,
  4. L’interruption des éventuelles indemnités de retard.

Comme on le voit, il s’agit d’une étape finale du contrat d’entreprise. Cette étape se déroule donc entre les parties au contrat d’entreprise.

Cela explique que lorsque le bien est vendu en cours de contrat, dans son état au moment de la vente, l’acheteur reprend le contrat et participe à la réception.

Dans le contrat d’entreprise, l’entrepreneur doit :

  1. Exécuter l’ouvrage dans les délais, selon les plans d’architecte, le cahier des charges et les règles de l’art,
  2. Garantir les vices décennaux (solidité et stabilité de l’ouvrage) à dater de la réception provisoire,
  3. Garantir les vices véniels (non décennaux) non apparents à la réception, pendant dix ans (si invoqués dans un délai « utile »).

Le maître de l’ouvrage doit, quant à lui, réceptionner l’ouvrage et en payer le prix.

Par contre, dans la vente, le vendeur doit :

  1. Délivrer un bien conforme à ce qui a été convenu,
  2. En garantir la jouissance paisible (garantie d’éviction),
  3. En garantie la jouissance utile (garantie des vices cachés).

L’acheteur doit, quant à lui, retirer le bien, l’agréer et en payer le prix.

Comment exécuter ces obligations quand le bien est vendu en cours d’entreprise ?

Soit le maître de l’ouvrage vend en l’état où se trouve le bien :

  1. La délivrance et l’agréation opèrent à l’occasion d’un état d’avancement de l’ouvrage,
  2. Le contrat d’entreprise est transmis à l’acheteur et poursuivi par lui, avec le consentement de toutes les parties, et à la décharge du vendeur,
  3. C’est l’acheteur qui procèdera à la réception de l’ouvrage,
  4. Le vendeur ne devra garantie que des vices existant au moment de la vente sauf à s’en exonérer dans la vente (pour autant qu’il ne soit pas professionnel).

Soit le maître de l’ouvrage vend en état de futur achèvement :

  1. La délivrance et l’agréation sont alors reportées à la réception provisoire de l’ouvrage sans réserve (sauf sur des points mineurs),
  2. Le vendeur maître de l’ouvrage, l’entrepreneur et l’acheteur participent à la réception provisoire, les premiers pour réceptionner l’ouvrage et le dernier pour agréer l’objet de la vente,
  3. Le vendeur reste tenu aux garanties d’éviction et de vices cachés,
  4. Le vendeur sera également tenu à la garantie décennale s’il vend sous le régime de la loi Breyne,
  5. Le vendeur transmet à l’acheteur les droits et garanties du contrat d’entreprise via l’article 1615 du Code civil et par l’effet de la clause subrogatoire de la vente.

En  résumé, lorsqu’un promoteur acquiert d’un développeur :

  1. Si le promoteur a acquis et revendu au public en cours d’entreprise, il fait la réception avec son acheteur pour valoir délivrance et agréation.
  1. Le développeur ne peut y procéder lui-même que si un dispositif contractuel particulier l’a prévu par report de transfert de propriété et report de délivrance à la réception, et pour autant que le promoteur ait adopté ce dispositif dans la revente.
  1. Dans ce dernier cas, c’est le promoteur qui invitera son acheteur à participer à la réception en précisant qu’elle vaudra agréation.

La photo : non, ce n’est pas le Guggenheim à New York, c’est le Wolubilis à Woluwé…

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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