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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente de l’immeuble en cours de travaux

Comment organiser une vente d’immeuble lorsque le bien est encore en cours de construction ou de transformation ?

Pour répondre à ta question, il faut :

  1. Définir ce qu’est une réception,
  2. Distinguer les contrats d’entreprise et de vente.

Qu’est-ce qu’une réception provisoire ? C’est :

  1. Le constat de l’achèvement des travaux exécutés dans le cadre du contrat d’entreprise,
  2. Le constat de la conformité de travaux exécutés dans le cadre du contrat d’entreprise (sauf remarques mineures à lever pour la réception définitive),
  3. En règle, le point de départ de la garantie décennale,
  4. L’interruption des éventuelles indemnités de retard.

Comme on le voit, il s’agit d’une étape finale du contrat d’entreprise. Cette étape se déroule donc entre les parties au contrat d’entreprise.

Cela explique que lorsque le bien est vendu en cours de contrat, dans son état au moment de la vente, l’acheteur reprend le contrat et participe à la réception.

Dans le contrat d’entreprise, l’entrepreneur doit :

  1. Exécuter l’ouvrage dans les délais, selon les plans d’architecte, le cahier des charges et les règles de l’art,
  2. Garantir les vices décennaux (solidité et stabilité de l’ouvrage) à dater de la réception provisoire,
  3. Garantir les vices véniels (non décennaux) non apparents à la réception, pendant dix ans (si invoqués dans un délai « utile »).

Le maître de l’ouvrage doit, quant à lui, réceptionner l’ouvrage et en payer le prix.

Par contre, dans la vente, le vendeur doit :

  1. Délivrer un bien conforme à ce qui a été convenu,
  2. En garantir la jouissance paisible (garantie d’éviction),
  3. En garantie la jouissance utile (garantie des vices cachés).

L’acheteur doit, quant à lui, retirer le bien, l’agréer et en payer le prix.

Comment exécuter ces obligations quand le bien est vendu en cours d’entreprise ?

Soit le maître de l’ouvrage vend en l’état où se trouve le bien :

  1. La délivrance et l’agréation opèrent à l’occasion d’un état d’avancement de l’ouvrage,
  2. Le contrat d’entreprise est transmis à l’acheteur et poursuivi par lui, avec le consentement de toutes les parties, et à la décharge du vendeur,
  3. C’est l’acheteur qui procèdera à la réception de l’ouvrage,
  4. Le vendeur ne devra garantie que des vices existant au moment de la vente sauf à s’en exonérer dans la vente (pour autant qu’il ne soit pas professionnel).

Soit le maître de l’ouvrage vend en état de futur achèvement :

  1. La délivrance et l’agréation sont alors reportées à la réception provisoire de l’ouvrage sans réserve (sauf sur des points mineurs),
  2. Le vendeur maître de l’ouvrage, l’entrepreneur et l’acheteur participent à la réception provisoire, les premiers pour réceptionner l’ouvrage et le dernier pour agréer l’objet de la vente,
  3. Le vendeur reste tenu aux garanties d’éviction et de vices cachés,
  4. Le vendeur sera également tenu à la garantie décennale s’il vend sous le régime de la loi Breyne,
  5. Le vendeur transmet à l’acheteur les droits et garanties du contrat d’entreprise via l’article 1615 du Code civil et par l’effet de la clause subrogatoire de la vente.

En  résumé, lorsqu’un promoteur acquiert d’un développeur :

  1. Si le promoteur a acquis et revendu au public en cours d’entreprise, il fait la réception avec son acheteur pour valoir délivrance et agréation.
  1. Le développeur ne peut y procéder lui-même que si un dispositif contractuel particulier l’a prévu par report de transfert de propriété et report de délivrance à la réception, et pour autant que le promoteur ait adopté ce dispositif dans la revente.
  1. Dans ce dernier cas, c’est le promoteur qui invitera son acheteur à participer à la réception en précisant qu’elle vaudra agréation.

La photo : non, ce n’est pas le Guggenheim à New York, c’est le Wolubilis à Woluwé…

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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