Les clauses utiles lors de la constitution d’un droit d’usufruit

Introduction

L’usufruit est le droit de jouir de l’immeuble dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (art. 578 du Code civil).

Le propriétaire quant à lui ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier » (art. 599).

Le Code civil détermine la répartition entre l’usufruitier et le nu-propriétaire des frais d’entretien et de réparation (art. 605 et 606 du Code civil).

C’est cela qui suscite principalement l’attention des parties dans un acte constitutif d’usufruit.

Obligations de l’usufruitier

Lors de l’entrée en jouissance

L’article 600 du Code civil prévoit que l’usufruitier prend  la chose dans l’état où elle est.

Il n’existe donc pas d’obligation pour le nu propriétaire de délivrance conforme à la destination du bien.

C’est une grande différence par rapport au bail.

Le nu-propriétaire n’est pas tenu de délivrer le bien à l’usufruitier en bon état de réparations de toutes espèces à l’instar du bailleur qui donne un bien en location (M Wahl, « Le lot en usufruit », R.C.D.I., 2006, vol. 4, p. 4).

Toutefois, l’usufruitier ne peut entrer en jouissance qu’après avoir établi un état de l’immeuble, contradictoirement avec le nu-propriétaire (art. 600 du Code civil).

Cette obligation se justifie afin de déterminer les obligations de l’usufruitier au moment de la restitution.

En pratique, lorsque l’usufruit est constitué sur un immeuble neuf, on dispense l’usufruitier de cette obligation.

En revanche, l’usufruitier est partie intervenante aux réceptions provisoire et définitive des travaux du bien, lorsque l’usufruit porte sur un bien neuf.

L’entretien et les réparations

Les articles 605 et 606 du Code civil règlent cette matière. L’art. 605 du Code civil énonce :

« L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ».

Les réparations d’entretien sont toutes celles qui ne sont pas des grosses réparations définies limitativement à l’article 606 du Code civil, à savoir :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières; Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Caractère des articles 605 et 606 du Code civil

Ces dispositions ne sont pas d’ordre public ce qui signifie que les parties peuvent y déroger et aménager un dispositif qui leur convient (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1942, T VI, n° 334, p. 267).

Parfois, pour des raisons fiscales, il faut veiller à ne pas dénaturer le droit d’usufruit

En effet, ce droit est souvent constitué sur un immeuble neuf avec application de la TVA (art. 9, alinéa 2, et 44, § 3, 1°, b) du Code TVA), au profit d’un exploitant qui affecte le bien à une activité soumise à la TVA.

Cela permet au constituant de déduire les taxes en amont, sur l’acquisition du bien neuf ou sur sa construction.

L’usufruit permet donc d’assurer la neutralité TVA de la chaîne construction/vente – constitution d’usufruit – service presté dans l’immeuble.

Si c’est un bail qui est accordé, la prestation est exempté de la TVA (art. 44, § 3, 2°) ; l’investisseur n’affecte alors pas le bien à une activité générant la taxe et ne peut dès lors déduire la taxe en amont (art 45, § 1).

La charge de TVA non déductible se retrouvera dans le coût du loyer. On voit qu’il est donc préférable, dans certains cas, d’opter pour un usufruit.

Pour éviter une requalification de la constitution d’usufruit en bail commercial ou de bureau (art. 344, § 1, CIR/92 quant aux amortissements et 1er, 10°, du Code TVA), il faut veiller à respecter l’esprit des règles de l’usufruit.

La préoccupation de respecter les règles du Code civil en matière de réparation et entretien se rencontre aussi dans les formules d’acquisition avec un usufruit.

La société acquiert un droit d’usufruit et son dirigeant achète la nue-propriété.

Si la société usufruitière prend en charge des dépenses qui  incombe au nu propriétaire, elle lui accord un avantage de toute nature, taxable dans le chef de ce dernier.

Pour la même raison, en fin d’usufruit, il est requis que le dirigeant nu propriétaire assume davantage de charges de réparation.

Autrement, la société lui accorderait un avantage taxable, car elle devrait lui délaisser le bien, à l’extinction de l’usufruit, enrichi d’améliorations non amorties.

On peut toutefois modaliser les règles relatives aux frais d’entretien et de réparation, sans pour autant dénaturer l’institution, si on ne s’écarter trop du régime du Code civil.

D’autre part, il faut considérer le caractère ancien sinon désuet des règles du Code civil.

Les articles 605 et 606 ont été empruntés à la coutume de Paris (art. 262). Le Code civil est une loi du 21 mars 1804 qui codifie diverses coutumes françaises de l’époque.

À cette époque, seuls les immeubles d’habitation étaient visés par cette règle. On en déduit :

  • que l’article 606 du Code civil ne s’applique pas aux immeubles commerciaux et industriels,
  • que le mécanisme des dispositions en cause doit être transposé à ces immeubles en tenant compte de leurs spécificités (J. Hansenne, « Les biens, prévis », éd. Fac. Liège, 1996, T II, p. 1057).

En d’autres termes, seuls les droits d’usufruits sur i-un immeuble d’habitation seront régis par les articles 605 et 606 du Code civil.

Pour les autres immeubles, on procèdera mutatis mutandis.

La jurisprudence

Dans un arrêt fameux du 22 janvier 1970, la Cour de cassation pose que les grosses réparations sont « les gros travaux de rétablissement et de reconstruction ayant pour objet la solidité générale et la conservation du bâtiment dans son ensemble, qui revêtent un caractère de réelle exception dans l’existence même de la propriété et dont les frais requièrent normalement un prélèvement sur le capital » (Cass., 22 janvier 1970, Pas., 1970, I, p. 428).

Cette définition s’est imposée.

Toutefois, la jurisprudence a parfois égard au coût des travaux pour déterminer s’il s’agit de grosse réparation.

Ainsi, le tribunal de première instance de Liège a estimé que le remplacement du châssis et d’une porte de garage (pour la somme de 150.000 anciens francs ou 3.720 €) constitue une grosse réparation à charge du nu-propriétaire.

Le tribunal fonde notamment sa décision sur le constat que l’usufruitier bénéficiait de loyer annuel de 72.000 anciens francs et que le coût du placement d’une nouvelle porte de garage était, par conséquent, disproportionné par rapport à ce revenu (Civ. Liège, 7 mai 1990, J.T., 1991, p. 342).

Sont, par ailleurs, repris comme grosses réparations par la jurisprudence :

  • Le démontage de tuiles, éternits ® et lattes, la pose d’une sous toiture, la pose de nouvelles lattes et éternits avec faîtière et équerre de zinc (Bruxelles, 15 novembre 1994, I.I., 1995, p. 37) ;
  • Les travaux de rénovation et de transformation en rapport avec la stabilité générale et la conservation de l’immeuble (J.P. Saint-Nicolas, 28 février 1994, J.P., 1994, p. 365) ;
  • Le bardage aux façades latérales et terrasses e à la toiture concerne le maintien en état de l’immeuble et peuvent, à ce titre être qualifié de grosse réparation.

Dans le cas d’espèce, le juge s’est référé aux procès-verbaux d’assemblée générale pour établir le caractère exceptionnel desdits travaux (J.P. Saint-Josse-ten-Noode, 28 juin 2001, R.G. n° 940703, inédit).

Les techniques et le confort des habitations ont grandement évolué depuis l’adoption du Code civil en 1804.

Dans la jurisprudence, on peut relever les travaux suivants comme relevant des réparations d’entretien incombant à l’usufruitier :

  • La remise à neuf d’un dallage d’entrée et la reconstruction d’une descente de garage (Cass., 22 janvier 1970, Pas., 1970, I, p. 428) ;
  • Les travaux de protection contre l’incendie (J.P. Bruxelles, 24 mars 1983, J.P., 1983, p. 289) ;
  • Les travaux de menuiserie et de maçonnerie ainsi que le remplacement d’un interrupteur (Bruxelles, 15 novembre 1994, I.I., 1995, p. 37) ;
  • Les réparations ou remplacement des « appareillages » installés dans les lieux tels que chaudière ou ascenseurs, les réparations « terrasses » ou « escaliers de secours », le remplacement des vitrages dans les garages et les restaurations des portes (J.P. Ixelles (2ème canton), 8 septembre 1999, J.P., 200, p. 400) ;
  • Les réparations des aménagements de cheminées, des revêtements, des modernisations d’installations de chauffage ou d’hygiène, des travaux qui n’intéressent pas la conservation de l’immeuble, des réparations de menu entretien aux gros murs et toitures, l’établissement de clôtures en fil de fer (Bruxelles, 30 mai 1961, T., 1962).

Dans deux cas exceptionnels, de grosses réparations sont mises à charges de l’usufruitier.

Quand ces réparations sont occasionnées par le défaut de réparation et d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit.

En effet, le défaut d’entretien peut entraîner des dégradations telles qu’elles nécessitent des travaux importants. Ils incomberont à l’usufruitier.

Lorsque les grosses réparations sont ordonnées par l’autorité publique. Elles constituent ce qu’on appelle « des charges extraordinaires » de la propriété.

Or, ces charges sont supportées par le propriétaire pour le capital et par l’usufruitier pour les intérêts (H. De Page, op. cité, p. 279).

Aménagement contractuel

Pour rester fidèle à l’esprit de l’article 605 du Code civil tout en aménageant un dispositif contractuel précis (i) excluant les sources de conflit et (ii) permettant à l’investisseur concédant un usufruit de circonscrire financièrement son intervention, on peut partager comme suit les charges d’entretien et de réparation :

  • Nu-propriétaire : stabilité et structure du bâtiment : toiture, murs, châssis, pollution orpheline – liste limitative,
  • Usufruitier : fonctionnalité du bâtiment et entretien courant : équipement électrique, télécommunication, chauffage et air conditionné, ascenseurs, sanitaires, réglementation du S.I.A.M.U (incendie), R.G.P.T. (protection des travailleurs) et adaptation aux normes des établissements soumis à permis d’environnement, liste non limitative.

Ce partage permet au nu-propriétaire d’évaluer avec plus de précision son enveloppe d’intervention, et donc son rendement sur acquisition.

Cela lui permet aussi de ne pas devoir se soucier du fonctionnement du bien, sans risque une requalification du droit par l’administration fiscale.

L’usufruitier doit jouir du bien en bon père de famille et respecter la destination du bien

L’usufruitier doit jouir du bien en bon père de famille. Cela implique qu’il doit apporter tous les soins requis à l’immeuble de manière à éviter les pertes, les détériorations, les dépérissements comme s’il s’agissait de ses propres biens.

Par ailleurs, l’usufruitier doit respecter la destination du bien, telle qu’elle lui a été affectée par le propriétaire.

Le non-respect de cette obligation et, ainsi que de l’obligation d’entretien peut être lourdement sanctionné.

Si l’usufruitier dégrade le bien ou le laisse dépérir faute d’entretien, le juge peut, suivant la gravité des circonstances, soit prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, soit ordonner que le nu-propriétaire reprenne la jouissance du bien, à charge pour ce dernier de payer annuellement à l’usufruitier une somme déterminée jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser (art. 618 du Code civil).

Il est bon de modaliser ce dispositif par un droit de regard du nu propriétaire (une fois par an personnellement ou par un expert, par exemple).

La sanction peut d’abord consister dans une pénalité par jour de retard, avec extinction du droit après un délai déterminé.

Travaux d’amélioration

Quel est le sort des améliorations apportées par l’usufruitier ?

L’article 599 du Code civil est clair à ce sujet : l’usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites même si ces améliorations ont eu pour effet d’augmenter la valeur de l’immeuble.

La question se pose cependant de savoir ce qu’on entend par améliorations.

S’il faut admettre que l’on doit comprendre ce mot au sens large, on ne peut l’étendre à toutes les constructions qui respectent la substance de la chose.

Ainsi des ouvrages importants dont la valeur dépasse largement le montant des revenus de l’usufruit ne seraient pas visés par l’article 599 du Code civil, mais pourraient donner lieu à indemnisation si le nu-propriétaire entend les conserver.

L’acte doit exclure ce droit pour éviter des décomptes en fin d’usufruit, ou le modaliser en précisant les travaux visés et la période (par exemple dans les cinq dernières années).

Donner caution

L’article 601 du Code civil impose à l’usufruitier de donner caution de jouir en bon père de famille.

On déroge généralement à cette obligation.

Obligations du nu-propriétaire

Ne pas nuire aux droits de l’usufruitier

Le nu-propriétaire a pour seule obligation de remettre le bien tel qu’il est, pour autant que l’usufruitier ait satisfait à ses obligations de dresser l’état de l’immeuble et de donner caution (sauf dispense).

Pendant la durée de l’usufruit, à la différence du bailleur, le nu-propriétaire n’est pas tenu d’assurer une jouissance paisible du bien de l’usufruitier.

L’obligation du nu propriétaire est purement passive : il laisse l’usufruitier jouir du bien tel qu’il est.

La seule obligation positive à la charge du nu propriétaire est visée à l’article 599, alinéa 1, du Code civil.

Cette disposition prévoit que le nu propriétaire ne peut pas, par son fait ou de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier.

La jurisprudence a donné une large interprétation de cette obligation, dénaturant quelque peu le rôle traditionnellement passif du nu propriétaire.

Grosses réparations

Le nu-propriétaire ne doit en principe pas assumer les grosses réparations.  Ce serait en effet contraire au caractère passif de son rôle.

On verra ci-dessous comment la jurisprudence a fait évoluer cette question.

Possibilité de contrainte

Pouvoir du nu-propriétaire

La doctrine et la jurisprudence admettent la possibilité pour le nu-propriétaire de contraindre l’usufruitier à effectuer les réparations d’entretien.

Le nu-propriétaire dispose ainsi d’une action en justice pour obliger l’usufruitier à effectuer les réparations d’entretien ou pour se faire rembourser s’il les exécute lui-même (M. Desmarré, « Des grosses réparations et réparations d’entretien en matière d’usufruit », J.L.M.B., 2006, p. 694).

Pouvoir de l’usufruitier

En revanche, il n’est traditionnellement pas admis que l’usufruitier puisse contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations.

Il ne peut pas davantage se faire rembourser immédiatement les sommes avancées s’il a fait exécuter les grosses réparations sur ses propres deniers, sans attendre l’initiative du nu propriétaire.

Selon certains auteurs, si l’usufruitier fait exécuter les grosses réparations à ses propres frais, il pourra néanmoins se voir octroyer une indemnité à l’extinction de l’usufruit.

Le Prof. Hansenne considère qu’il s’agit là d’une application de la théorie des impenses qui permet d’appliquer le régime des impenses utiles.

Il s’agit du remboursement de la plus petite des deux sommes entre l’argent décaissé et la plus-value subsistant quand le propriétaire récupère son bien (J. Hansenne, « Les biens, Précis », Tome II, Liège, Collection scientifique de la faculté de droit de Liège, 1996, p. 1019).

Ceci étant dit, on voit apparaître des décisions dans la jurisprudence qui admettent un droit de contrainte en faveur de l’usufruitier.

Ainsi, une décision de la Cour d’appel de Bruxelles du 15 novembre 1994 condamne le nu-propriétaire à rembourser immédiatement le prix des grosses réparations effectuées par l’usufruitier.

La Cour fonde notamment sa décision sur le fait que le nu-propriétaire ne peut léser les droits de l’usufruitier ni par un acte ni par une omission, de sorte que « le nu-propriétaire ne saurait se cantonner dans l’inaction devant la détérioration du bien » (Bruxelles, 15 novembre 1994, R.G.D.C., 1996, p. 450).

Un tel recours est aussi fondé sur l’article 599 du Code civil qui interdit ai nu-propriétaire de nuire à la jouissance de l’usufruitier.

C’est effectivement nuire à l’usufruitier de laisser le bien se dépérir à défaut de subvenir aux grosses réparations.

Monsieur De Page voit, quant à lui, un recours dans la notion de charges sur la propriété que l’article 609 du Code civil impose au nu propriétaire.

Ce fondement me paraît moins pertinent car ces charges sont celles qui sont imposées par l’autorité publique et l’article 609 ne confère aucun droit à l’usufruitier.

Il faut donc organiser contractuellement un recours judiciaire pour l’usufruitier contre le nu-propriétaire afin de ne pas contraindre l’usufruitier à attendre l’extinction de l’usufruit pour obtenir remboursement des grosses réparations qu’il aurait lui-même supportées.

Les charges de l’usufruit

Les charges évoquées ici sont à distinguer des réparations (cfr. ci-dessus).

L’usufruitier doit payer les charges de l’usufruit, c’est-à-dire toutes les charges annuelles ou du moins périodiques, les dépenses régulières et prévisibles qui frappent le bien tels que les frais d’entretien, les impôts, le précompte immobilier, les taxes de voirie, les primes d’assurance, etc. (art. 608 du Code civil ; art. 251 CIR/92).

Il existe, en outre, les charges de la propriété qui incombent cette fois au nu-propriétaire (art. 609).

Il s’agit, par exemple, des charges extraordinaires imposées par l’autorité publique (servitude de canalisation d’eau, de gaz, d’électricité, d’égouts).

Le nu-propriétaire doit supporter ces charges mais il peut réclamer à l’usufruitier un intérêt sur ses décaissements (art. 609, alinéa 2, du Code civil).

Dans la rédaction de l’acte, on préfère exclure ce droit aux intérêts afin de ne pas compliquer la relation contractuelle par de tels décomptes.

En cas destruction de l’immeuble ?

Dans le cas où l’immeuble est détruit par vétusté ou pas cas fortuit, ni le propriétaire, ni l’usufruitier ne sont tenus de rebâtir (art. 607 du Code civil).

Cependant, si une partie seulement de l’immeuble est détruire, l’usufruit se conserve sur ce qui reste (art. 623 du Code civil).

La loi prévoit également que si l’usufruit n’est établi que sur un bâtiment et que ce bâtiment est détruit par incendie ou autre accident, ou qu’il s’écroule par vétusté, l’usufruitier n’aura pas le droit de jouir ni du sol ni des matériaux.

Il paraît donc utile de prévoir dans l’acte que les parties devront affecter l’indemnité d’assurance à la reconstruction avec subrogation réelle de l’usufruit sur le nouvel établissement, ou de réparer – reconstruire à frais communs selon une clef de répartition qui correspond aux obligations en matière d’entretien et de réparation.

La photo : le fameux 120 avenue de Tervueren, de l’architecte Hamesse, scandaleusement démoli mais restauré, et aujourd’hui flanqué d’un voisin  à l’architecture moderne. Lisez son histoire : http://www.irismonument.be/fr.Woluwe-Saint-Pierre.Avenue_de_Tervueren.120.html 

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