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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente viagère d’un immeuble (III)

Le rachat de la rente

L’article 1979 du Code civil dispose que le débirentier ne peut se libérer du payement de la rente en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés (art. 1979 du Code civil).

La rente ne peut dès lors pas, en principe, être rachetée.

Cette règle n’est cependant pas d’ordre public. L’article 1979 est simplement impératif de sorte qu’après la vente, le débirentier et le crédirentier pourront décider de convertir la rente en un capital.

Une clause de rachat insérée dans un avenant au contrat, après la conclusion de ce contrat, serait également licite. La question du caractère aléatoire de l’acte risque cependant de se poser.

En revanche, si cette faculté est prévue dans la convention, la clause est réputée non écrite.

La renonciation du crédirentier

La rente viagère peut s’éteindre si le crédirentier renonce à la percevoir pour le futur.

Une renonciation, tacite ou expresse, devra être certaine et ne se présume pas. Les parties devront radier l’inscription du privilège du vendeur impayé ou l’hypothèque substituant la renonciation à ce privilège.

A défaut, le bien sera moins commodément revendable.

La renonciation sans avantage corrélatif pourra être vue comme une donation indirecte avec les effets fiscaux et successoraux attachés à toute libéralité (droits d’enregistrement, rapport et réduction).

La revente du bien

En tant que propriétaire, l’acheteur débirentier peut louer le bien acquis en viager pour autant que le vendeur ne s’en soit pas réservé l’usufruit.

Il peut également disposer librement du bien vendu, car il en est devenu propriétaire.

Il peut donc aliéner le bien, à moins que le contrat ne contienne une clause d’inaliénabilité. Cette clause constitue un démembrement de la propriété, en lui retirant l’attribut de l’abusus.

Or la propriété est un droit absolu, exclusif et perpétuel (art. 544 du Code civil). Cela explique que les démembrements de la propriété doivent être limités dans le temps.

Cela explique qu’en pratique, l’acte contient une clause d’inaliénabilité limitée dans le temps et objectivement justifiée dans l’acte.

De fait, la propriété du débirentier est une garantie assurant la bonne fin de l’obligation de servir la rente.

L’acte peut aussi stipuler les conditions auxquelles la revente sera permise ou stipuler qu’en cas d’aliénation par l’acquéreur débirentier, ce dernier restera tenu, solidairement avec le nouvel acquéreur, au respect de l’obligation de payer la rente.

Vente viagère à un successible en ligne directe (art. 918 du Code civil)

L’article 918 du Code civil requalifie certaines ventes viagères en donation (Cass., 12 mars 2015, rôle n° C.13.0193.F, www.juridat.be).

Selon cette disposition, lorsque des parents vendent en viager un immeuble à l’un de leurs enfants, sans le consentement des autres successibles, cette aliénation sera considérée comme une donation.

C’est la valeur en pleine propriété du bien qui sera considéré comme l’objet de la donation.

La conséquence est que le bien, à sa valeur au jour du décès, sera imputé sur la part de l’enfant acquéreur, et l’excédent éventuel sera rapporté à la masse.

C’est donc une assimilation à une donation non préciputaire.

Seuls les héritiers réservataires qui  n’ont pas personnellement consenti à cette aliénation pourront demander cette imputation et la réduction de la donation.

C’est la raison pour laquelle, le notaire conseille de faire comparaître les autres successibles à l’acte, pour faire acter leur accord.

Héritiers du débirentier (art. 872 et 877 du Code civil)

Tant que le vendeur crédirentier est en vie, les héritiers de l’acheteur débirentier on l’obligation de continuer à payer la rente.

Cependant, le crédirentier ne peut poursuivre l’exécution de son titre contre les héritiers que huit jours après la signification de son titre à la personne ou au domicile de l’héritier.

L’héritier qui recueille l’immeuble, sera seul redevable de la rente et devra en garantir ses cohéritiers.

Afin d’échapper à cette obligation, certains débirentiers souscrivent des contrats d’assurance-vie dont le capital permet le rachat de la rente.

Cette possibilité doit cependant être prévue contractuellement.

La présomption de leg

L’article 11 du Code des successions contient une assimilation de la vente viagère à un leg lorsque l’acheteur est un héritier ou  légataire du défunt.

C’est une présomption ; elle peut être renversée par la preuve de ce que la vente viagère ne dissimule pas une libéralité.

Plus précisément, l’article 11 présume, pour la perception des droits de succession, la vente d’un immeuble avec réserve d’usufruit ou avec stipulation d’un droit viager, « comme faisant partie de sa succession et comme recueillis à titre de legs par l’acquéreur ou par le cessionnaire. »

Cela vise l’héritier, le légataire du défunt ou une personne interposée. Cette condition se vérifie au jour du décès.

La présomption jouera donc si le nu-propriétaire devient héritier ou légataire après la vente.

Pour renverser la présomption, le redevable doit prouver l’équivalence des prestations stipulées au profit du défunt avec ce que ce dernier a abandonné.

Il doit aussi établir que les prestations au profit du défunt ont été effectivement exécutées.

C’est pour cette raison que l’on joint à l’acte un calcul de valeur de la rente sur base des tables de mortalité, et que le notaire invite l’acquéreur à garder les extraits de compte traçant le paiement des rentes.

Pluralité de bénéficiaires

Les parties sont libres de fixer le sort de la rente.

La rente viagère peut être constituée sur la tête du vendeur ou sur la tête d’un tiers (art. 1971 du Code civil). En ce dernier cas, il s’agit d’une stipulation pour autrui

Il s’agit dès lors d’une rente viagère à titre gratuit au profit d’un tiers bénéficiaire constituant une donation indirecte.

Cette donation sera dispensée des formes de la donation, mais elle obéira à toutes les règles de fond du la rente viagère.

C’est dans le chef du stipulant que devront  être réunies les conditions de validité du contrat de vente.

Une rente viagère peut également être constituée sur la tête de plusieurs personnes (art. 1972 du Code civil), par exemple du vendeur et de son épouse.

Au décès de l’un d’eux, la rente peut soit être réduite de la part du mourant (il restera par exemple une demi rente), soit passer en totalité sur l’autre bénéficiaire.

Lorsque la rente passe sur une autre tête, il est question de réversion ou d’accroissement.

Il y a accroissement lorsque la rente a été constituée par des crédirentiers qui étaient soit indivis dans l’immeuble vendu, soit en communauté de bien.

Il y a réversion lorsque le crédirentier bénéficiaire de la réversion est étranger à la vente conclue par l’autre crédirentier.

La réversion peut donc constituer une libéralité, avec les implications fiscales et successorales que cela implique.

Son caractère gratuit permet, selon l’article 1981 du Code civil, de stipuler que la rente sera insaisissable.

L’accroissement, au contraire, ne revêt en principe aucun caractère de libéralité. Cela signifie qu’entre époux, la clause ne sera pas annulable au moyen de l’article 1097 du Code civil.

Rappelons que cette disposition prohibe pendant le mariage, autrement que par conventions matrimoniales, toute donation mutuelle et réciproque par un seul et même acte.

Les aspects fiscaux

Lorsque le vendeur se réserve l’usufruit, la transmission au profit de l’acquéreur doit être imposée immédiatement en tenant compte de la valeur vénale de la pleine propriété de l’immeuble (art. 48 C. enreg.).

A cet effet, les parties font une déclaration de valeur pro fisco au pied de l’acte.

L’article 168 C. enreg. dispose que « si la détermination de la base imposable dépend en tout ou en partie de l’évaluation d’un droit viager, la déclaration doit comprendre les nom, prénoms, domicile, lieu et date de naissance des personnes bénéficiaires dudit droit viager. »

La rente n’est pas taxable si le crédirentier cède l’immeuble à une personne physique qui l’affecte à des fins personnelles. La rente n’est pas déductible dans le chef du débirentier.

En revanche, si le débirentier utilise le bien à des fins professionnelles ou s’il s’agit d’une personne morale, il y aura imposition.

La rente est considérée comme un revenu des capitaux et biens mobiliers, imposable à 25 % sur 3 % par an de la valeur pro fisco (art. 17, § 1, 4° et 20 CIR/92). L’article 112 de l’ARE/CIR/92 exonère ce revenu de la perception par précompte.

Cela signifie que :

  1. le revenu doit être déclaré par le crédirentier dans sa déclaration fiscale à l’IPP, au cadre VII.C. Revenus compris dans des rentes viagères ou temporaires (codes 1158/2158),
  2. la société qui paie la rente ne doit pas retenir le précompte mobilier,
  3. la société doit établir une fiche 281.40.

La partie imposable de la rente est donc fixée forfaitairement à 3 % par an de la valeur sur laquelle des droits d’enregistrement ont été prélevés .

Les aspects comptables concernant les entreprises

Ceci intéresse les acquisitions en viager par une entreprise.

Un avis CNC n° 2012/19 de la Commission des Normes Comptables décrit la manière de traiter un bien acquis contre paiement d’une rente viagère.

Cet avis remplace les avis CNC 149/1, 149/2, 149/3 et 149/4 (www.cnc-cbn.be/fr/advices/index).

A l’actif figure la valeur d’acquisition du bien acquis moyennant une rente viagère. Cette valeur correspond au capital nécessaire pour assurer le service de la rente viagère (art. 40 A.R. C.S.).

Ce capital est calculé sur base des tables de conversion habituellement retenues (par exemple les tables Ledoux ; voyez aussi www.tafelsschryvers.be).

On effectue l’actualisation de la rente à un taux d’intérêt déterminé sur la durée statistique de vie du crédirentier avec un correctif en cas d’indexation.

L’engagement souscrit envers le crédirentier doit figurer au passif. Il s’agira également du capital nécessaire à l’évaluation de la rente viagère.

Comme cette dette est aléatoire, elle sera exprimée sous la forme d’une provision. Cette provision au passif est recalculée chaque année.

Comme la durée de vie moyenne augmente et que l’espérance de vie décroît moins rapidement que l’âge ne progresse, il faut chaque fois tenir compte des tables de mortalité les plus récentes.

Le bien activé suit son propre régime d’amortissement.

Pour la provision, la Commission recommande d’opérer une nette distinction entre les différents éléments du service de la rente viagère et de traiter la provision comme une dette productive d’intérêt, dont le montant est ajusté annuellement pour tenir compte de l’allongement relatif de l’espérance de vie du bénéficiaire.

A cet effet, les intérêts sur le montant provisionnel ainsi que l’ajustement annuel de la provision sur la base de tables de conversion sont comptabilisés parmi les charges financières.

Exemple chiffré : www.cnc-cbn.be/files/advice/link/Avis_CNC_2012_19.pdf.

Le courtage dans la vente viagère

En matière de ventes viagères, la commission d’intermédiaire est payée par l’acquéreur et non, comme d’usage, par le vendeur.

Ce n’est pas interdit par le Code de déontologie pour autant que toutes les parties aient expressément marqué leur accord (art. 26 du Code de déontologie de l’IPI).

Cette pratique est cependant source de conflit d’intérêt dans un domaine où le donneur de mission, souvent mandant, est déjà âgé.

Une jurisprudence inédite illustre cette réalité (Civ., Bruxelles, 76ième chambre, 12 octobre 2011).

Un appartement était en vente en viager avec réserve d’usufruit. La propriétaire avait 74 ans et l’agent immobilier avait mandat (et donc pas seulement mission) de vente.

Comme d’usage en viager, le contrat prévoyait que la commission sera payée par l’acquéreur.

La mission indiquait que le bien était valorisé à 225.000 € négociable jusqu’à 190.000 €, pour une rente mensuelle de 650 €, sans bouquet, négociable à 600 € avec une durée maximale de 15 ans.

Si l’on fait le compte, la nue-propriété était valorisée à 108.000 € si la venderesse reste en vie jusqu’à 89 ans (âge où la propriétaire est déjà statistiquement décédée).

L’agent immobilier mandataire vend le bien à ces conditions (600 € par mois sans jouissance pour l’acheteur et durant maximum 15 ans, sans bouquet).

Peu après, la propriétaire lui reproche d’avoir vendu à un prix insuffisant.

L’acheteur a été très vite trouvé et n’a même pas visité le bien ; c’est dire, constate le tribunal, que l’affaire était bonne.

Le tribunal va se livrer à de savantes considérations sur la concordance entre l’évaluation (qui est au demeurant requise pro fisco) et la fixation de la rente, sans trouver d’explication logique.

Le tribunal stigmatise « la hâte étonnante avec laquelle le bien a été vendu sans véritable présentation au marché peut résulter de la seule volonté de l’agent immobilier de finaliser l’opération au plus vite, couplée à la constatation – qui ne peut a priori lui être reprochée – par l’acquéreur, que l’affaire lui paraissait très intéressante. »

Tout ceci conduit le tribunal à juger que l’agent immobilier a commis un dol (une tromperie) lors de la conclusion de la mission immobilière « en diffusant une information incomplète et trompeuse, manifestement destinée à pourvoir conclure très rapidement une vente sans prise en compte des véritables intérêts du commettant. »

Et de conclure que «  cette information a conduit le commettant à laisser sort de son bien à la discrétion de l’agent immobilier sans obtenir de garantie suffisante que ses intérêts soient correctement pris en compte. »

L’agent immobilier est reconnu fautif.

Le tribunal nomme un expert pour établir le dommage résultant de sa faute. Mais le tribunal ne décèle aucune collusion entre l’agent immobilier et l’acheteur ; la vente est donc sauve et la propriétaire est condamnée à l’exécuter.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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