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L’immeuble se trouve en zone d’aléa d’inondation élevé

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Une situation trop fréquente : l’acquéreur apprend que  le bien se situe en zone d’aléa d’inondation élevé et demande une réduction du prix.

La matière est régie, en Wallonie, par l’arrêté du Gouvernement wallon du 19 décembre 2013.

Cet arrêté adopte les cartographies des zones soumises à l’aléa d’inondation et au risque de dommages dus aux inondations.

Les cartes d’aléa d’inondation peuvent être consultées sur le portail cartographique de la Région wallonne :

http://geoportail.wallonie.be/home.html.

La cartographie officielle en matière d’aléa d’inondation fait une distinction entre l’aléa par débordement et par ruissellement.

L’inspiration de la réglementation vient de la directive européenne 2007/60/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 octobre 2007 relative à l’évaluation et à la gestion des risques d’inondation.

La directive prévoit notamment l’établissement de cartes des zones soumises à l’aléa d’inondation et des cartes du risque de dommages dus aux inondations.

L’article D. 53-2, § 1er, du Code de l’Eau précise que la carte des aléas est arrêtée par le Gouvernement wallon à l’échelon de chaque bassin hydrographique.

C’est conformément à cette disposition que le Gouvernement wallon a adopté l’arrêté précité du 19 décembre 2013,  entré en vigueur le 9 janvier 2014.

Dans les considérations préalables de cet arrêté, le Gouvernement précise qu’il se base sur les critères des zones à risques déterminés par la réglementation en matière d’assurance.

 Que faut-il entendre par-là ?

Les zones à risques étaient visées à l’article 68-7 de la loi du 25 juin 1992 sur le contrat d’assurance.

À présent, il s’agit de l’article 129 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances, en vigueur depuis le 1er novembre 2014.

Cette disposition met en œuvre le dispositif suivant :

  1. Les zones à risque sont les endroits qui ont été ou peuvent être exposés à des inondations répétitives et importantes.
  1. Un arrêté royal détermine, en accord avec les Régions, les critères déterminant ces zones et délimite ensuite ces zones.
  1. L’assureur « incendie » peut refuser de délivrer une couverture contre l’inondation lorsque la police porte sur un bâtiment qui a été construit plus de 18 mois après la date de publication au Moniteur belge de l’arrêté royal classant la zone où ce bâtiment est situé comme zone à risque.
  1. Cette dérogation n’est pas applicable aux immeubles reconstruits à même valeur après un sinistre.
  1. Une information sur la situation du bien en zone à risque doit être fournie dans les circonstances suivantes :
  • Par le notaire, dans l’acte authentique, en cas de vente ou constitution de droit réel,
  • Par l’architecte, dans le contrat, en cas de construction, restauration ou extension d’un immeuble,
  • Par le vendeur, dans le compromis, en cas de vente d’un immeuble,
  • Par le bailleur, dans le bail, pour les immeubles donnés en location et érigés après la délimitation des zones à risques,
  • Parles Communes en ce qui concerne les zones à risque situées sur leur territoire.

Les critères déterminant les zones à risque avaient déjà été fixés par un arrêté royal du 12 octobre 2005 en matière d’assurance.

Comme on le voit, l’assureur « peut » mais ne doit pas refuser la couverture du risque inondation si le bien a été construit plus de 18 mois après la publication de l’arrêté mettant le bien en zone à risque.

Les principaux arrêtés du Gouvernement wallon adoptant la cartographie de l’aléa d’inondation par débordement de cours d’eau (datés de 2006 ou 2007) ont été abrogés par l’arrêté précité du 19 décembre 2013.

Aussi, lorsque le bâtiment a été construit il y a plusieurs années, l’acquéreur ne peut se voir refuser une assurance couvrant l’inondation.

On notera que l’article 129 précité se lit « par dérogation à l’article 123, alinéa 3 ».

 Cette disposition prévoit que l’assureur du péril incendie délivre obligatoirement la garantie des catastrophes naturelles.

Et les catastrophes naturelles englobent l’inondation, définie à l’article 124, a), de la loi du 4 avril 2014.

Cette obligation trouve donc une exception lorsque le bien assuré a été construit plus de 18 mois après la publication de l’arrêté le plaçant en zone de risque d’inondation.

Notons au passage qu’il existe une autre limitation en matière d’inondation, l’article 128 précisant que la garantie du péril inondation peut exclure les dégâts causés au contenu des caves entreposé à moins de 10 cm du sol.

Enfin, et c’est plus important encore, il faut considérer l’article 136 du CWATUPE qui précise que l’exécution des actes et travaux peut être soit interdite, soit subordonnée à des conditions particulières, pour les biens situés dans les zones soumises à l’aléa inondation.

Cela signifie que si l’acquéreur envisage de réaliser des travaux, le permis d’urbanisme pourrait être refusé ou subordonné à de lourdes et onéreuses conditions particulières.

Cette moins-value d’urbanisme résultant de l’impossibilité d’obtenir un permis n’est pas indemnisable par les autorités publiques (art. 70, dernier paragraphe, 10°, CWATUPE).

En résumé,

  1. Le vendeur doit informer l’acquéreur de la situation éventuelle du bien dans une zone à risque d’inondation
  1. Cette circonstance présente la conséquence de ce que l’assureur incendie qui couvre le risque inondation peut refuser sa couverture si le bien a été construit plus de 18 mois après la publication de l’arrêté définissant la zone d’aléa concernée.
  1. L’acquéreur pourra se voir refuser un permis d’urbanisme s’il veut mener des travaux ou se verra imposer des conditions prévenant les risques.

Que peut faire l’acquéreur ?

En droit commun des contrats, le vice de consentement peut altérer la formation de la convention.

Si le vendeur cèle l’information, l’acheteur peut poursuivre l’annulation du chef de dol (dol principal) ou des dommages (dol incident), sur base de l’article 1116 du Code civil.

Le dol ne se présume pas. L’acheteur doit prouver la réticence du vendeur à dévoiler la situation du bien en zone inondable est telle « qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. »

Cette preuve n’est pas aisée à rapporter.

Si, sans malice, le vendeur néglige l’information, l’acquéreur peut aussi demander l’annulation de la vente, cette fois du chef d’erreur.

La seule sanction est l’annulation, l’acheteur ne peut demander des dommages comme en matière de dol incident.

L’acheteur doit ici prouver que l’erreur a porté sur la substance de la chose (art. 1110 du Code civil), à savoir un élément sans lequel il n’aurait pas contracté.

Si l’acquéreur ne souhaite pas l’annulation de la vente, il peut aussi il faire directement sanctionner la violation de l’article 129 de la loi sur les assurances et, à ce titre, il peut réclamer des dommages.

Mais il doit prouver un préjudice. Ce sera le cas s’il est dans l’impossibilité d’obtenir un permis d’urbanisme pour des travaux qu’il voulait réaliser et qui sont utiles ou nécessaires.

Dans l’évaluation du préjudice, on devra tenir compte de ce que la situation décrite dans les cartes des zones n’est pas figée. Les cartes sont revues en fonction de l’évolution de la situation.

Qu’en est-il dans les autres Régions ?

La Région de Bruxelles-Capitale a adopté un arrêté du Gouvernement du 24 septembre 2010 relatif à l’évaluation et à la gestion des risques d’inondation qui transpose la Directive 2007/60/CE.

Cet arrêté exécute l’ordonnance du 20 octobre 2006 établissant un cadre pour la politique de l’eau.

L’article 6, § 6, de l’arrêté dispose que le Gouvernement veille à ce que les cartes des zones inondables et les cartes des risques d’inondation soient achevées pour le 22 décembre 2013 au plus tard.

Actuellement, la carte disponible pour Bruxelles n’est pas réglementaire ; elle n’est qu’indicative.

Cette carte ne peut être considérée comme l’outil cartographique que la Région doit communiquer au Gouvernement fédéral pour l’application des articles 1er de l’arrêté royal du 12 octobre 2005 et de l’article 129 de la loi sur les assurances.

On peut consulter la carte sur :

http://geoportal.ibgebim.be/webgis/inondation_carte.phtml 

À Bruxelles, il n’est pas expressément prévu dans le CoBAT que l’autorité peut refuser un permis lorsque le bien est situé en zone d’aléa d’inondation mais la notion de conformité au bon aménagement des lieux peut justifier un tel refus.

En Région flamande, un arrêté du Gouvernement du 8 septembre 2006 détermine les zones à risques d’inondation en exécution des dispositions précitées.

On peut consulter la carte sur :

http://geovlaanderen.agiv.be/geovlaanderen/watertoets2012/

Il existe en Flandre la même obligation d’information du vendeur (art. 129) ; c’est une information spécifique : elle ne se retrouve pas dans l’article 5.2.5 V.C.R.O. (mention dans la convention) ni dans l’article 5.2.6 (publicité).

En Wallonie et à Bruxelles, c’est pareillement une information spécifique qui n’est pas reprise dans les renseignements urbanistiques (respectivement art. 150bis CWATUPE et art. 275 CoBAT).

En Région flamande, il existe encore une réglementation relevant du décret du 18 juillet 2003 relatif à la politique intégrée de l’eau.

L’article 17bis prévoit que le vendeur ou son agent immobilier doit mentionner dans la publicité  la vente le fait que le bien se trouve dans une zone sensible aux inondations, dans une zone inondable délimitée ou zone riveraine délimitée.

La même obligation existe par mention dans le compromis (ou bail de plus de neuf ans, apport en société ou constitution d’un droit réel).

Comme en Wallonie, les contraintes dictées par la politique de l’eau présentent une influence sur la délivrance des permis d’urbanisme.

Un permis d’urbanisme peut être refusé, dit l’article 4.3.1., § 1, 4) du V.C.R.O. dans les cas visés par l’article 8, § 1, du décret du 18 juillet 2003 concernant la politique intégrée de l’eau.

Cette disposition vise la possibilité de refus d’un permis lorsque le projet présente un effet néfaste sur l’absorption des eaux pluviales, ce qui concerne indirectement les questions d’inondation.

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