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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente et infraction urbanistique : peut-on régulariser en cours de procédure d’annulation ?

La Cour d’appel de Liège a rendu un arrêt très important en la matière (Liège, 23 décembre 2014, rôle n° 2013/RG/1055, www.juridat.be).

Un immeuble de rapport de trois appartements est vendu. Il apparaît que la division en trois logements distincts n’est pas  couverte par un permis.

La situation n’était que potentiellement dommageable car aucune infraction n’avait été relevée par l’autorité compétente, mais il apparaissait clairement que les conditions du permis délivré en 1997 n’avaient pas été respectées.

Les acheteurs avaient demandé l’annulation de la vente, estimant que le bien était difficilement revendable ; ils se fondaient sur le dol, l’erreur, la garantie des vices cachés et sur la nullité de l’article 155, § 7, CWATUPE.

Le vendeur opposait que la régularisation urbanistique était possible.

Le premier juge considéra qu’« il importe peu (…) que l’infraction soit ou non régularisable » en sorte qu’il prononça l’annulation de la vente du chef de dol.

La Cour d’appel de Liège va développer un raisonnement original tout à fait différent en s’inspirant, mot ou mot, de l’enseignement du Prof. Van Ommeslaghe.

Fait remarquable, les juges d’appel ont fait preuve de proactivité ; ils sont venus spontanément au secours du vendeur sur base des arrêts des 2 avril 2010 et 29 septembre 2011 de la Cour de cassation (J.L.M.B., 2010, p. 1235 et R.C.J.B., 2013, p. 201).

Selon cette jurisprudence, le juge peut suppléer d’office aux motifs invoqués, dès lors qu’il n’élève aucune contestation dont les parties ont exclu l’existence, qu’il se fonde uniquement sur des faits régulièrement soumis à son appréciation et qu’il ne modifie pas l’objet de la demande et pour autant qu’il respecte les droits de la défense.

Qu’ont trouvé les juges d’appel ?

Citons le raisonnement de la Cour :

« Dans cette perspective, il importe de savoir s’il y a matière ou non à régularisation car dans l’affirmative, la question de savoir si les intimés n’abusent pas de leur droit en postulant l’annulation de la vente devra être abordée. »

La Cour cite alors le Prof. Van Ommeslaghe :

« En effet, ‘la nullité est souvent une sanction aux effets néfastes notamment en ce qu’elle oblige à remettre en cause des opérations déjà réalisées totalement ou partiellement en raison de son effet rétroactif. Elle nuit à la sécurité juridique. C’est la raison pour laquelle plusieurs méthodes sont utilisées pour prévenir le prononcé d’une nullité, sans pour autant porter atteinte aux règles que la nullité sanctionne.

 Une première méthode consiste à permettre qu’il soit remédié au vice de manière, qu’il ait été réparé soit au moment de l’introduction de l’action en nullité soit même au moment où le juge statue.

 Cette méthode est expressément prévue par le Code des sociétés pour les sociétés dotées de la personnalité morale : l’article 176 dispose que lorsqu’une régularisation de la situation d’une société est possible, le juge peut accorder un délai permettant de procéder à cette régularisation auquel cas il ne prononcera pas la nullité.

 Cette manière de faire pourrait être appliquée, à notre avis, pour tout juge saisi d’une action en nullité, même en l’absence d’un texte formel pour autant que l’ordre public soit toujours respecté’ (P. Van Ommeslaghe, « Droit des obligations, Tome II, Bruylant, Bruxelles, 2010, p. 961 et 962). »

Que déduit la Cour d’appel de Liège de cet enseignement ?

« Il y a dès lors lieu, avant d’aller plus avant dans l’examen des prétentions réciproques, d’autoriser les appelants à introduire une demande de régularisation auprès de l’autorité compétente, ce qu’ils affirment avoir déjà voulu faire mais en avoir été empêchés par les intimés qui ont refusé de donner accès à l’architecte qu’ils ont consulté.

 L’attention de ceuxci est dès lors attirée sur les conséquences éventuelles, sur le fond du litige, de tout comportement visant à empêcher les appelants d’introduire une demande de régularisation.

 Il sera accordé aux appelants un délai de six mois pour introduire celleci. Il appartiendra à la partie la plus diligente de solliciter une nouvelle fixation de la cause après l’expiration d’un délai de six mois si la demande de régularisation n’a pas été introduite ou après l’intervention d’une décision définitive sur la demande de régularisation. »

Cette jurisprudence est très importante.

Elle signifie que le juge saisi d’une demande de nullité d’une vente, peut permettre à la partie visée par la demande de supprimer la cause de nullité.

En cas d’infraction urbanistique, le vendeur confronté aux conséquences de cette situation sur la validité de la vente, peut recevoir un délai pour régulariser.

Voilà qui devrait apaiser les velléités belliqueuses de bien des acheteurs lorsque l’infraction est régularisable.

C’est la sagesse : si le bien peut être rendu conforme aux normes urbanistiques, la voie normale est de permettre au vendeur de régulariser le bien et de sauver la convention des parties.

N’attendons cependant  pas trop de cette jurisprudence. Elle ne s’applique que lorsque le juge est saisi d’une annulation de la vente.

La découverte d’une infraction urbanistique affectant le bien  vendu ne fait pas toujours l’objet d’une action en nullité.

Selon une certaine jurisprudence, il s’agit d’un vice caché (ce n’est pas mon avis).

En ce cas, la loi ne permet pas la réparation : l’acheteur n’a le choix qu’entre une diminution de prix à dire d’expert ou la résolution de la vente.

La doctrine plaide certes pour admettre une possibilité de réparation mais cette thèse n’est pas encore reçue en jurisprudence.

Sur le moyen de la garantie de vice caché, seul l’abus de droit peut tempérer la rigueur de la sanction laissée au seul choix de l’acheteur.

Selon moi, et cela trouve un certain appui en jurisprudence, la présence d’une infraction urbanistique constitue une cause d’éviction.

En effet, cela signifie que la servitude légale générale d’urbanisme, interdisant de procéder à des actes et travaux sans autorisation, grève le bien, puisqu’aucun permis d’urbanisme n’est venu lever cette servitude.

En matière d’éviction, la sanction est que le vendeur doit prendre fait et cause pour l’acheteur si la cause d’éviction est avérée (un constat d’infraction).

Cela laisse le champ au vendeur de poursuivre une régularisation avec la collaboration de l’acheteur.

Mais ne perdons pas de vue que bien souvent, dans l’acte une garantie spéciale de propreté urbanistique.

Par cette garantie spéciale, les parties sont censées avoir choisi un dispositif contractuel que le juge doit appliquer sans autre voie alternative, et si ce mécanisme exige une réparation autre que la régularisation, elle s’impose au juge.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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