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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente et infraction urbanistique : peut-on régulariser en cours de procédure d’annulation ?

La Cour d’appel de Liège a rendu un arrêt très important en la matière (Liège, 23 décembre 2014, rôle n° 2013/RG/1055, www.juridat.be).

Un immeuble de rapport de trois appartements est vendu. Il apparaît que la division en trois logements distincts n’est pas  couverte par un permis.

La situation n’était que potentiellement dommageable car aucune infraction n’avait été relevée par l’autorité compétente, mais il apparaissait clairement que les conditions du permis délivré en 1997 n’avaient pas été respectées.

Les acheteurs avaient demandé l’annulation de la vente, estimant que le bien était difficilement revendable ; ils se fondaient sur le dol, l’erreur, la garantie des vices cachés et sur la nullité de l’article 155, § 7, CWATUPE.

Le vendeur opposait que la régularisation urbanistique était possible.

Le premier juge considéra qu’« il importe peu (…) que l’infraction soit ou non régularisable » en sorte qu’il prononça l’annulation de la vente du chef de dol.

La Cour d’appel de Liège va développer un raisonnement original tout à fait différent en s’inspirant, mot ou mot, de l’enseignement du Prof. Van Ommeslaghe.

Fait remarquable, les juges d’appel ont fait preuve de proactivité ; ils sont venus spontanément au secours du vendeur sur base des arrêts des 2 avril 2010 et 29 septembre 2011 de la Cour de cassation (J.L.M.B., 2010, p. 1235 et R.C.J.B., 2013, p. 201).

Selon cette jurisprudence, le juge peut suppléer d’office aux motifs invoqués, dès lors qu’il n’élève aucune contestation dont les parties ont exclu l’existence, qu’il se fonde uniquement sur des faits régulièrement soumis à son appréciation et qu’il ne modifie pas l’objet de la demande et pour autant qu’il respecte les droits de la défense.

Qu’ont trouvé les juges d’appel ?

Citons le raisonnement de la Cour :

« Dans cette perspective, il importe de savoir s’il y a matière ou non à régularisation car dans l’affirmative, la question de savoir si les intimés n’abusent pas de leur droit en postulant l’annulation de la vente devra être abordée. »

La Cour cite alors le Prof. Van Ommeslaghe :

« En effet, ‘la nullité est souvent une sanction aux effets néfastes notamment en ce qu’elle oblige à remettre en cause des opérations déjà réalisées totalement ou partiellement en raison de son effet rétroactif. Elle nuit à la sécurité juridique. C’est la raison pour laquelle plusieurs méthodes sont utilisées pour prévenir le prononcé d’une nullité, sans pour autant porter atteinte aux règles que la nullité sanctionne.

 Une première méthode consiste à permettre qu’il soit remédié au vice de manière, qu’il ait été réparé soit au moment de l’introduction de l’action en nullité soit même au moment où le juge statue.

 Cette méthode est expressément prévue par le Code des sociétés pour les sociétés dotées de la personnalité morale : l’article 176 dispose que lorsqu’une régularisation de la situation d’une société est possible, le juge peut accorder un délai permettant de procéder à cette régularisation auquel cas il ne prononcera pas la nullité.

 Cette manière de faire pourrait être appliquée, à notre avis, pour tout juge saisi d’une action en nullité, même en l’absence d’un texte formel pour autant que l’ordre public soit toujours respecté’ (P. Van Ommeslaghe, « Droit des obligations, Tome II, Bruylant, Bruxelles, 2010, p. 961 et 962). »

Que déduit la Cour d’appel de Liège de cet enseignement ?

« Il y a dès lors lieu, avant d’aller plus avant dans l’examen des prétentions réciproques, d’autoriser les appelants à introduire une demande de régularisation auprès de l’autorité compétente, ce qu’ils affirment avoir déjà voulu faire mais en avoir été empêchés par les intimés qui ont refusé de donner accès à l’architecte qu’ils ont consulté.

 L’attention de ceuxci est dès lors attirée sur les conséquences éventuelles, sur le fond du litige, de tout comportement visant à empêcher les appelants d’introduire une demande de régularisation.

 Il sera accordé aux appelants un délai de six mois pour introduire celleci. Il appartiendra à la partie la plus diligente de solliciter une nouvelle fixation de la cause après l’expiration d’un délai de six mois si la demande de régularisation n’a pas été introduite ou après l’intervention d’une décision définitive sur la demande de régularisation. »

Cette jurisprudence est très importante.

Elle signifie que le juge saisi d’une demande de nullité d’une vente, peut permettre à la partie visée par la demande de supprimer la cause de nullité.

En cas d’infraction urbanistique, le vendeur confronté aux conséquences de cette situation sur la validité de la vente, peut recevoir un délai pour régulariser.

Voilà qui devrait apaiser les velléités belliqueuses de bien des acheteurs lorsque l’infraction est régularisable.

C’est la sagesse : si le bien peut être rendu conforme aux normes urbanistiques, la voie normale est de permettre au vendeur de régulariser le bien et de sauver la convention des parties.

N’attendons cependant  pas trop de cette jurisprudence. Elle ne s’applique que lorsque le juge est saisi d’une annulation de la vente.

La découverte d’une infraction urbanistique affectant le bien  vendu ne fait pas toujours l’objet d’une action en nullité.

Selon une certaine jurisprudence, il s’agit d’un vice caché (ce n’est pas mon avis).

En ce cas, la loi ne permet pas la réparation : l’acheteur n’a le choix qu’entre une diminution de prix à dire d’expert ou la résolution de la vente.

La doctrine plaide certes pour admettre une possibilité de réparation mais cette thèse n’est pas encore reçue en jurisprudence.

Sur le moyen de la garantie de vice caché, seul l’abus de droit peut tempérer la rigueur de la sanction laissée au seul choix de l’acheteur.

Selon moi, et cela trouve un certain appui en jurisprudence, la présence d’une infraction urbanistique constitue une cause d’éviction.

En effet, cela signifie que la servitude légale générale d’urbanisme, interdisant de procéder à des actes et travaux sans autorisation, grève le bien, puisqu’aucun permis d’urbanisme n’est venu lever cette servitude.

En matière d’éviction, la sanction est que le vendeur doit prendre fait et cause pour l’acheteur si la cause d’éviction est avérée (un constat d’infraction).

Cela laisse le champ au vendeur de poursuivre une régularisation avec la collaboration de l’acheteur.

Mais ne perdons pas de vue que bien souvent, dans l’acte une garantie spéciale de propreté urbanistique.

Par cette garantie spéciale, les parties sont censées avoir choisi un dispositif contractuel que le juge doit appliquer sans autre voie alternative, et si ce mécanisme exige une réparation autre que la régularisation, elle s’impose au juge.

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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