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(III) Optimalisation fiscale de la promotion immobilière : vente du bâti avec TVA et droit réel sur le sol avec droit d’enregistrement

Imaginons à présent que les vendeurs de l’appartement et de la quote-part dans le terrain soient la même personne : la TVA est due sur le tout.

Même si le sol et la construction sont livrés par une même personne, la TVA ne sera pas appliquée au terrain si c’est un droit réel qui est constitué ou cédé sur le sol simultanément à la vente du bâti neuf, et non si c’est une vente de la propriété.

L’administration a pris position en ce sens dans une décision du 11 septembre 2013, n° E.E./105.446.

Selon l’administration, la nouvelle réglementation imposant la TVA sur le sol concerne tant la vente d’un bâtiment neuf et du sol y attenant que la constitution, la cession ou la rétrocession d’un droit réel autre que le droit de propriété sur le bâtiment neuf et le sol y attenant.

Mais il faut que ce soit le même droit qui soit livré sur les deux éléments (bâtiment neuf et sol attenant).

Autrement dit, la constitution, la cession ou la rétrocession d’un droit réel autre que le droit de propriété sur le terrain attenant ne sera soumise à la TVA que si le même droit réel est constitué ou cédé sur le bâtiment neuf (simultanément et par une même personne).

Si le bâtiment neuf est vendu avec constitution d’un droit réel autre que le droit de propriété par la même personne sur le terrain attenant, la constitution ou la cession du droit réel sera soumise au droit d’enregistrement proportionnel et non à la TVA.

Il existe donc un avantage fiscal pour l’acquéreur final, par la différence entre le taux de la TVA (21 %) et des droits proportionnels d’enregistrement sur un droit d’emphytéose  (2 %).

Mais l’acquéreur (et ses héritiers) n’est investi que d’un droit similaire à la propriété que pour 99 ans maximum.

Si l’acte constitutif contient une clause novatoire assurant au cessionnaire ou à l’héritier un nouveau droit d’emphytéose, ce n’est pas un inconvénient majeur (voyez ce qui se fait à Louvain-la-Neuve).

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