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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La révision de la TVA en cas de démolition – reconstruction d’un site immobilier

Lorsqu’un bien d’investissement cesse d’exister dans l’entreprise, l’assujetti doit effectuer la révision de la TVA initialement déduite.

En effet, les déductions initialement opérées ne sont définitives que si un événement ultérieur ne vient pas modifier la destination primitive que l’assujetti avait assignée au bien d’investissement (Manuel TVA, n° 377).

Pour les immeubles, le délai de révision est de 15 ans (art. 48, § 2, Code TVA ; A.R. du 22 décembre 1995). Pour les travaux immobiliers, le délai est de 5 ans Manuel TVA, n° 397).

Si après 10 ans, par exemple, l’immeuble n’est plus affecté une activité dans le champ et non exonérée, l’assujetti doit restituer 1/3 de la TVA déduite.

Lorsqu’un immeuble est cédé comme élément d’une universalité formant une unité économique, à un assujetti ayant droit à déduction, ce dernier est censé continuer la personne du cédant (art. 11 et 18, § 3, Code TVA).

Cela signifie que le bien est censé toujours exister dans l’entreprise et le cédant ne doit donc pas procéder à la révision de la TVA du fait de la cession, même si l’immeuble n’existe plus dans son entreprise.

Dans l’affaire Zita Modes (C.J.U.E., 27 novembre 2003, aff. C-497/01) la Cour de justice a jugé que le bénéficiaire du transfert doit avoir pour intention d’exploiter la partie d’entreprise ainsi transmise, et non simplement de liquider immédiatement l’activité concernée par exemple en vendant le stock.

Que se passe-t-il lorsqu’un promoteur acquiert un ensemble d’immeubles anciens et récents, sous le régime de l’article 11, en vue de les démolir et de réaliser un projet immobilier, par exemple un lotissement neuf.

Cela peut être le cas, en Flandre, dans le cadre d’une convention Brownfield.

Le promoteur doit-il, du fait de la démolition, procéder à la révision des taxes initialement déduites par le cédant ?

Dans un arrêt du 29 décembre 2012, la Cour de justice a jugé que l’acquisition d’un ensemble immobilier en vue de la démolition et de construction d’un lotissement pouvait constituer une « activité économique autonome » en sorte que la démolition n’entrainait pas l’obligation de procéder à la révision de la TVA déduite par le cédant (C.J.U.E., 29 novembre 2012, Gran Via Moineti, aff. C-257/11).

Traditionnellement, on considère que le cessionnaire doit poursuivre l’activité du cédant en sorte que le cédant devait déjà avoir l’intention de réhabiliter le site par une démolition suivie d’une reconstruction.

Dans une question parlementaire n° 78 de monsieur Dirk Van Mechelen du 12 décembre 2014 (Chambre, Questions et réponses écrites, 2014-2015, Q.R.V.A. 54/009, du 26 janvier 2015, p. 178), relative à une convention Brownfield, le Ministre a répondu comme suit :

« S’agissant de la cession, à un promoteur de projet ou à un investisseur, d’un terrain industriel abandonné ou sous-exploité sur lequel sont construits des bâtiments, dans le cadre d’une convention Brownfield visée dans le décret du 30 mars 2007 du gouvernement flamand, la question de savoir si une telle cession peut se faire avec application de l’article 11 du Code TVA dépend des circonstances de fait. Ainsi, il est notamment important de vérifier quel est, dans le projet Brownfield, le rôle de la partie acquéreuse du terrain construit et si ces biens immobiliers sont effectivement exploités par le cessionnaire dans le cadre d’une activité économique ou si, au contraire, ils sont destinés à être ultérieurement vendus ou grevés d’un droit réel.

Si l’article 11 s’applique, le cessionnaire est censé continuer la personne du cédant en ce qui concerne l’exploitation des biens cédés. Dans ce cas, le cédant ne doit pas procéder à une révision des déductions de la TVA ayant grevé l’acquisition ou la construction des bâtiments visés, ni de la TVA ayant grevé les travaux de transformation ou d’amélioration effectués à ces bâtiments par le cédant.

Toutefois, ce qui précède n’exclut pas la possibilité que, pour une autre raison, le cédant ait déjà été tenu d’effectuer une révision de sa propre déduction de TVA. »

Il n’est donc pas exclu que la vente d’un site comprenant un ensemble homogène de bâtiments anciens et nouveaux puisse intervenir comme cession d’universalité, ce qui signifie que le cédant ne doit pas procéder à la révision de la TVA sur les bâtiments ayant moins de quinze ans.

Plus intéressant, concernant à présent la révision par le cessionnaire lorsqu’il démolit pour reconstruire :

« Quand, durant la période de révision (…) un bien d’investissement cesse d’exister dans l’entreprise, une révision de la déduction de la TVA doit en principe être effectuée, sur la base de l’article 10, § 1er, 4°, du même arrêté, à moins qu’il ne soit établi que le bien d’investissement a été détruit.

Par conséquent, le cessionnaire ne doit effectuer aucune révision de la déduction de TVA opérée par le cédant, quand, dans le cadre d’un projet Brownfield, le premier cité procède à la démolition de bâtiments qui lui ont été cédés. »

Cette réponse est intéressante à deux titres.

Toute d’abord, le Ministre n’évoque pas la nécessité que le projet ait déjà été inclus dans l’activité du cédant ou que celui-ci ait eu l’intention de mener le projet.

Ensuite, la démolition est citée comme un fait excluant une cause de révision alors qu’elle est ici volontaire (idem pour la présomption de l’art. 64, § 1er).

L’administration l’admettait déjà pour des marchandises mais pas encore pour des immeubles ; ainsi, dans le n° 384 du Manuel :

« La preuve doit porter sur l’existence des circonstances particulières (p. ex. la destruction par incendie) qui ont amené la disparition des marchandises et l’étendue exacte des pertes qui en sont résultées. De même, si l’assujetti est amené à détruire volontairement des marchandises devenues invendables, il est tenu de faire constater cette destruction par les services de contrôle ou d’une autre manière probante. »

Madame Baltus relève que l’arrêté royal n’impose nullement que la destruction soit involontaire (« La TVA, fondements et mécanismes », Larcier, Bruxelles, 2007, p. 314), mais on comprend des exemples cité par le Manuel que l’administration évoque des destructions certes volontaires mais circonstanciées.

Cela cadre avec la logique d’une convention Brownfield, à savoir un accord entre le gouvernement flamand et un promoteur, basé sur le décret Brownfield, afin d’assainir un site pollué ou abandonné pour y réaliser un investissement.

Peut-on étendre le raisonnement à d’autres cas de réhabilitation d’un ensemble immobilier ?

Pourquoi pas ?

La question est très importante lorsqu’il existe des immeubles de moins de quinze ans ou ayant subi des travaux il y a moins de cinq ans dans un ensemble immobilier acquis en vue de le réhabiliter en logements par une démolition suivie de reconstruction.

Le promoteur qui poursuit la personne du cédant sera bien avisé de sécuriser la question des révisions par une demande de décision anticipée au S.D.A.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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