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Une nouvelle approche de la chose et du prix dans la vente immobilière

Anvers gd place

Introduction

L’article 1583 du Code civil porte que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Cette disposition traduit le consensualisme de ce contrat.

Il ne s’agit pas à proprement parler d’une définition de la vente (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1997, par A.-M.. Limpens, T. IV, p. 33).

Cette disposition exprime en réalité les effets de la vente.

Dans la séquence classique, la vente d’immeuble se forme par la rencontre des consentements, qui surgit par la dynamique de l’offre et de l’acceptation.

L’offre doit être complète pour suffire à faire contrat

L’offre doit porter sur les éléments essentiels (prix, objet) et substantiels qui ne sont pas essentiels mais vus comme tels par les parties (Cass. 9 janvier 1975, Pas., 1975, I, p. 482).

Les réserves mentales (ce qui n’est pas connu de l’autre partie) ne sont pas prises en compte.

Les éléments accessoires peuvent rester hors champ : leur détermination ne conditionne pas l’accord et le contrat peut être complété sur ces points par le recours aux articles 1134 et 1135 du Code civil.

L’immédiateté du contrat, dès l’accord des parties sur les éléments essentiels et substantiels, a été critiquée comme ne correspondant pas à la réalité (M. Fontaine, « offre et acceptation, approche dépassée du processus de formation des contrats », in Mélanges offerts à Pierre Van Ommeslaghe, Bruylant, 2000, p. 118).

Pour cet auteur, il faut dépasser la conception traditionnelle de la dynamique contractuelle selon laquelle le contrat se forme par et au moment de l’acceptation de l’offre.

Le contrat nait progressivement, au fil des négociations, sans qu’il soit possible de déterminer précisément le moment de la survenance du contrat.

Cette théorie permet d’intégrer dans la dynamique contractuelle la réalité d’un rapprochement plus complexe et plus composite des consentements.

On verra que la jurisprudence récente est inspirée d’une même considération.

L’annonce

Notons qu’en principe, la dynamique contractuelle ne commence pas par l’annonce ; celle-ci n’est une information sur la mise en vente d’un bien, sauf si elle traduit un véritable engagement.

Une annonce immobilière n’est donc pas une offre de vente, même si elle mentionne un prix.

L’annonce constitue un appel d’offre d’achat et non une offre de vente (Civil, Bruxelles, 31 mai 1995, R.G.D.C,. 1996, p. 68 ; Appel, Anvers, 13 mais 2008, N.J.W., 2008, p. 885 et la note R.S. ; P. A. Foriers, « Option, promesse de vente, vente et incertitude sur l’identité de l’acquéreur », in Le patrimoine immobilier familial, Anthemis, Louvain-la-Neuve, 2009, p. 9 ; L. Collon, « Les dangers de l’offre d’achat et de la promesse de vente », in Le compromis de vente, Anthemis, Louvain-la-Neuve, 2006, p. 11 ; B. Kohl, « la vente d’immeuble (de gré à gré) », in Chroniques Notariales, Fac. De droit de Liège, Avril 2010, vol. 51, p.32 ; Appel Anvers, 4 juin 2012, N.j.W., 2013, liv. 286, p. 599, note R. Steennot).

La « nouvelle jurisprudence »

Illustrons d’abord  la thèse classique par un jugement inédit (Civ., Bruxelles, 28 juin 2005), afin de révéler la rupture :

« Attendu que la conclusion de la vente requiert l’accord des parties sur les éléments essentiels : la chose et le prix, ainsi que tout autre élément tenu pour substantiel, c’est-à-dire les points que les parties ont jugé in concreto comme indispensables;

« Que sous peine de faire perdre au contrat son caractère contraignant, en transformant a postériori le moindre détail en élément prétendument substantiel, il incombe à la partie qui estime comme déterminant de son consentement, un élément ou une condition de la vente, autre que la chose et le prix, d’en informer son futur cocontractant dès l’origine … »

La jurisprudence va évoluer.

Deux arrêts de la 7ième chambre de la Cour d’appel de Bruxelles sont souvent cités comme représentant une évolution significative de l’objet du consensualisme dans la vente immobilière.

Les arrêts de la Cour d’appel de Bruxelles

Appel, Bruxelles, 23 juin 2011, T.B.O., 2013, p. 182 :

« L’offre est une proposition définitive qui contient tous les éléments essentiels et substantiels à la conclusion du contrat, de sorte que celui-ci est formé par la simple acceptation de l’autre partie. Elle doit donc être ferme et précise, c’est-à-dire comporter tous les éléments essentiels au contrat projeté ainsi que, le cas échéant, les éléments accessoires que l’auteur de l’offre a souhaité considérer comme également essentiels.  (…)

Par ailleurs, l’offre qui est imprécise sur les éléments substantiels du contrat a pour effet que celle-ci doit être analysée comme une simple proposition d’entrer en pourparlers, sans effet obligatoire pour l’offrant. Même acceptée, elle ne saurait conduire à la formation du contrat.

En d’autres termes, l’acceptation d’une offre incomplète, en ce sens, par exemple qu’elle ne contient pas tous les éléments substantiels du contrat projeté, peut, dans certaines hypothèses, donner naissance à un accord partiel, un contrat-cadre ou un accord de principe. Pour accéder au rang du contrat accompli, ces arrangements précontractuels devront être complétés à la suite de nouvelles tractations. L’accord de principe ne fait naitre qu’une obligation contractuelle de négocier, laquelle doit s’exécuter de bonne foi et dont la sanction ne peut être qu’une condamnation à des dommages et intérêts. 

La vente d’un immeuble est un contrat qui donne lieu à des négociations parfois longues et compliquées. Même lorsque celles-ci comportent une offre au départ, l’élaboration du contrat se réalise successivement par une série d’accords sur les points de discussion. Le contrat ne peut se former que lorsque les parties sont d’accord sur tous les éléments essentiels et les éléments substantiels. L’accord sur la chose et sur le prix éléments essentiels prévus à l’article 1583 du Code civil, ne suffit donc parfois pas, notamment lorsque les parties ont convenu de signer un compromis et doivent encore s’accorder sur les éléments substantiels du contrat, c’est-à-dire les éléments qui ne conditionnent pas nécessairement la conclusion d’un contrat mais auxquels les parties ont entendu subordonner leur consentement et donc conférer un caractère essentiel (modalité de paiement, transfert de propriété, entrée en jouissance, contenu et signature du compromis).  (…)

L’offre d’acquérir l’immeuble pour le prix de 640.000 €, émise par X est une offre incomplète, en ce sens que, si elle contient les éléments essentiels, elle ne contient pas les éléments substantiels du contrat sur lequel les parties devaient encore s’accorder, à savoir : la signature d’un compromis, les modalités de paiement du prix, en ce compris celui d’un acompte, et la délivrance du bien, ce qui résulte des éléments de fait suivants soumis à l’appréciation de la Cour. (…) »

Bruxelles, 10 novembre 2011, inédit :

« Contrairement  ce que soutiennent les consorts J. –N., le fait qu’aux termes de la convention du 14 décembre 2002, il y ait pu avoir un accord sur le prix (632.128,00 €) et sur la chose (une villa située 2, chemin d’O. à L.) ne peut suffire pour que la vente soit parfaite à cette date.

Certes, l’article 1583 du Code civil énonce que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Néanmoins, si cette disposition consacre le caractère purement consensuel de la vente, qu’elle porte sur un meuble ou sur un immeuble, et qu’elle déclare que la vente est réputée parfaite entre les parties dès qu’elles sont d’accord sur la chose et sur le prix, il est tout aussi exact que, dans les faits, la vente d’un immeuble se négocie de manière très différente de celle de la vente d’un bien meuble par exemple liée à la satisfaction des besoins de la vie courante, comme la vente de biens de consommation.

Le processus contractuel en matière de vente immobilière se décompose généralement en plusieurs étapes au cours desquelles les parties définissent les éléments essentiels et substantiels de leur accord, celui-ci ne dépendant pas nécessairement de leur seul accord sur la chose et sur le prix, mais pouvant également dépendre d’autres éléments auxquels les parties ont entendu subordonner leur accord, leur conférant ainsi un caractère essentiel ou substantiel, comme peuvent l’être les modalités de paiement du prix ou de transfert de la propriété, la situation hypothécaire, urbanistique ou locative de l’immeuble, la signature d’un compromis de vente (qui est souvent l’occasion de préciser les points essentiels de la vente) ou encore la prise en charge de frais de rénovation décidés par l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble à appartements.

Ceci est confirmé, en l’espèce, non seulement par le fait qu’en tête de la convention, les parties se qualifient « candidat-acheteur » et « candidat-vendeur » et non comme acheteur et de vendeur, mais aussi par le fait que les parties ont expressément envisagé de signer, pour le 3 janvier 2003, un compromis et ce, alors que les consorts J.-N. ni ne démontrent ni même n’offrent de démontrer que leur notaire aurait émis l’avis qu’un tel compromis aurait été inutile.

Il se déduit des constatations et considérations qui précèdent que la vente dont se prévalent les consorts J.-N. n’est pas parfaite et que, partant, leur demande d’indemnité pour non passation de l’acte authentique n’est pas fondée. »

Que déduire de cette jurisprudence ?

  • L’accord doit porter sur les éléments essentiels (chose et prix) et substantiels (statut urbanistique, acompte, occupation, condition suspensive, garanties, etc.).
  • Ces éléments sont inhérents à la vente d’immeuble et sont pratiquement présumés substantiels, à lire les attendus de la Cour d’appel puisqu’elle ne constate pas expressément que les parties ont essentialisé ces éléments.
  • Ces éléments apparaissent et se négocient lors d’un processus qui s’étend dans le temps.
  • L’offre sur la chose et le prix, et l’acceptation de l’offre, sont donc, à ce moment, insuffisants et ne forment qu’une des étapes du processus.
  • Il faut voir ce qui se passe après pour relever l’accord sur les éléments substantiels. Ce n’est qu’au moment de l’accord complet que la vente se forme.
  • Auparavant, il y a seulement dommage pour dénonciation fautive ou intempestive de négociation.

En pratique, à suivre ce constat, la vente requiert un compromis pour exister.

Trois idées-maîtresses sont manifestement à l’origine de cette jurisprudence :

  • La complexité de la vente d’immeuble étend le champ des éléments essentiels en retenant au même titre nombre d’éléments substantiels,
  • La dynamique de la vente s’oppose à la conception statique de l’offre-acceptation, c’est un processus continu qui se complète au fil des négociations.
  • La vente est parfaite quand le processus est complet.

Jurisprudence isolée ou contagion ?

Cette jurisprudence de la Cour d’appel de Bruxelles correspond manifestement à la réalité : en s’engageant, les parties sont conscientes de ce qu’elles devront de toute façon signer un acte complet.

Cela explique que la jurisprudence de première instance commence à intégrer les principes de ce que j’ai appelé plus haut la « nouvelle jurisprudence » ; voyons trois jurisprudences inédites :

Civ., Bruxelles, 3 mai 2013 :

« Qu’en l’espèce, ce sont MM. XX qui doivent démontrer que MM. YY et eux étaient convenus de faire entrer dans la catégorie des éléments essentiels davantage que la chose et le prix; qu’il faut, dès klors, passer en revue les écrits échangés par les parties pour s’assurer de ce qu’était leur volonté … » 

(…)

Que s’il n’y eut pas vente, il n’y a pas eu non plus rupture non fautive de pourparlers … mais rupture d’une promesse de contrat; »

Nivelles, 14 janvier 2013 :

« Un contrat de vente exige un accord sur tous les éléments essentiels. En cas de vente d’un bien immobilier, cet accord est souvent complexe et nécessite en général plusieurs étapes et l’échange préalable d’un certain nombre de précisions et d’informations à propos desquelles les parties confèrent un caractère essentiel ou substantiel (objet, prix, modalités de paiement, conditions suspensives éventuelles, modalités relatives au transfert de propriété et des risques et à la délivrance, statut urbanistique du bien, division de la propriété de la venderesse, état du bien, garantie des vices, etc.); »

Aucun écrit tel qu’un compromis de vente, ni échange d’écrit n’est venu sceller pareil accord des partie sur tous les éléments essentiels de la vente litigieuse (…) L’offre d’achat contresignée le … par les parties n’est pas assez précise ni complète pour être considérée comme l’instrumentum d’une vente parfaite; »

Nivelles, 30 juillet 2013 :

« Il ressort de l’ensemble de ces considération que l’offre, si elle était bien ferme et manifestait l’intention réelle des parties de procéder à la vente du bien, n’était pas suffisamment précise et complète et n’avait vraisemblablement pas emporté un accord des parties sur tous les éléments essentiels et substantiels du contrat, les négociations et pourparlers poursuivis ultérieurement ne permettant pas d’aboutir à un accord sur ces points indispensables. En conséquence, la vente n’était pas parfaite entre parties… »

L’orthodoxie persiste

Néanmoins l’orthodoxie persiste ainsi qu’il résulte de la jurisprudence de la 7ième chambre, qui est actuellement autrement composée.

Dans un arrêt inédit du 27 septembre 2013, la Cour pose : « sous réserve de la réalisation de la condition suspensive, l’offre signée par M. et acceptée sans réserve par D., contenait tous les éléments essentiels de la vente, à savoir un accord sur la chose et sur le prix ; Cette analyse n’est pas modifiée par la circonstance que les parties s’engageaient, par ladite offre, à signer un compromis de vente en vue de préciser ‘l’ensemble des modalités de la vente’; »

De même, dans un arrêt du 21 janvier 2014, la Cour voit une vente valablement formée dans une offre succincte contresignée pour acceptation, vu la communication du projet de compromis entre les notaires et la fixation d’une date de signature (voy. également 5 juin 2014, inédit).

Comment a régi la doctrine ?

La doctrine est sévère dans son appréciation de la « nouvelle jurisprudence » de la Cour d’appel de Bruxelles. Citons les quatre auteurs qui ont commenté les arrêts des 23 juin et 0 novembre 2011 :

Callebaut, “Een onderhandse akte als voorwaarde voor de verkoop van onroerend goed? Over het toenemende belang van essentiële en substantiële voorwaarden tijdens de onderhandelingsfase van het contract”, T.B.O., 2013, p. 185-192 :

L’auteur fait un double constat :

  1. Prévoir qu’un compromis sera signé peut constituer un élément substantiel dont dépend la vente,
  1. Pour la Cour d’appel, une offre qui ne contient pas les éléments substantiels ne génère qu’un avant contrat, même si elle contient les éléments essentiels.

L’auteur avance que la Cour a été trop loin :

  1. L’offre était stipulée « ferme et définitive ». La Cour a méconnu la foi due à l’acte. La Cour ne pouvait retenir cette expression et dire que l’offre acceptée était incomplète pour faire vente
  1. Les éléments substantiels doivent être portés à la connaissance de l’autre partie au moment de la vente, sinon il s’agit d’éléments accessoires et la vente est régie par le droit commun.
  1. Exiger des éléments substantiels non exprimés lors de l’accord sur la chose et le prix, pour faire la vente, méconnait la portée de l’article 1583 du Code civil.

Ninane, « La vente est parfaite dès qu’on est convenu de la chose et du prix : un principe simple cachant certaines complexités », in Vente immobilière : la phase préalable et ses écueils, Kluwer, Waterloo, 2012, p. 44 :

L’auteur critique également la jurisprudence :

  1. Essentialiser un élément est une démarche commune qui doit intervenir au plus tard au moment du contrat. On ne peut rechercher des éléments substantiels après l’accord sur la chose et le prix.
  1. Signe un compromis n’est pas une condition de la vente qui n’est pas un contrat solennel ni formel. Si les parties le prévoient, l’acte constatant l’accord vaut échange de promesse d’achat et de vente, valant vente au sens de l’article 1589 du Code civil.
  1. Il souligne un risque d’abus : il suffirait à une partie ayant changé d’avis d’invoquer un élément substantiel qui ne se retrouverait pas dans l’acte initial pour nier son engagement.

L. Collon, « La rémunération de l’agent immobilier et la nouvelle jurisprudence en matière de vente immobilière », in Agent immobilier, une profession réglementée, Jurim Pratique, 1/2013, p. 64 :

L’auteur cite les arrêts des 23 juin et 10 novembre 2011 et se borne à commenter : « on peut donc sérieusement se poser la question de savoir si cette jurisprudence respecte le prescrit légal. Mais cette jurisprudence est là, et elle est de plus en plus constante. »

Fonteyn, « Questions particulières à la formation du contrat de vente », in La vente immobilière, aspects civils et fiscaux, Anthemis, Limal, 2014, p. 18 :

L’auteur observe :

« La Cour semble assimiler l’élaboration du contrat à un processus jalonné d’accords partiels au terme duquel, et non pas avant, le contrat serait formé. »

« L’on peut déduire de cet arrêt que certains éléments revêtent un caractère substantiel par nature, ce caractère fût-il demeuré inconnu de l’une des parties, et doivent faire l’objet d’un accord exprès de celles-ci, sans lequel la vente ne pourrait être conclue. »

  1. Or, pour l’auteur, les éléments substantiels doivent être entrés dans le champ contractuel pour être pris en considération ; ils ne peuvent l’être par nature.
  1. De plus, la Cour méconnait le droit de la preuve en imposant à celui qui se prévaut d’un écrit, de prouver que le consentement des parties a aussi porté sur les éléments substantiels non autrement précisés.

Que faut-il penser de l’évolution jurisprudentielle ?

Ce sont évidemment les parties qui doivent essentialiser les éléments autres que la chose et le prix, et cela fait partie de l’échange des consentements au moment de la vente.

Le juge ne peut ni présumer des éléments substantiels ni les retenir par nature, même s’ils sont importants et généralement l’objet d’un règlement.

Le droit supplétif de la vente s’applique à défaut de convention contraire, ou les usages au sens de l’article 1160 du Code civil. C’est ce que dit M. Fonteyn (opus cité).

D’ailleurs, une lecture des arrêts de la Cour d’appel pourrait être de voir des usages dans les éléments substantiels retenus, mais il est difficile d’élever au rang d’usage ces éléments largement puisés dans la pratique notariale, surtout en considérant les critères de l’arrêt du 11 septembre 2008 de la Cour de cassation.

Mais, en définitive, la question qui s’impose est la suivante : est-il vraiment question d’éléments substantiels ?

Les éléments essentiels sont la chose et le prix, mais quel est le périmètre de ces notions ?

  • Le prix se limite-t-il à un montant ?
  • La chose est-elle seulement une adresse, ou les mentions exigées pour la transcription (art. 141 LH : localisation, désignation cadastrale, nature et contenance) ?

Ces questions sont au cœur du problème.

Les éléments retenus comme substantiels comme le statut urbanistique, la jouissance et l’occupation, voire même l’usage utile et paisible (les garanties), font partie de la chose, elles ne constituent pas des éléments accessoires suffisamment indépendants.

Quant au prix, il faut sans doute procéder également à une extension de son champ d’appréciation : des notions telles que les modalités de paiement, l’aspect de garantie de l’acompte, la conversion de l’acompte en indemnité, le terme du paiement, ne constituent-elles pas les composantes du prix ?

On peut même se demander si les accessoires de la chose qui doivent être livrés en même temps, sont encore détachables de celle-ci dans l’appréciation du périmètre de la notion de chose (certificat de PEB, certificat de conformité électrique, dossier de DIU, actions contre les bâtisseurs, etc.).

Je n’irais cependant pas jusque-là, mais la question peut se poser.

Si l’ensemble des éléments indiqués plus haut relèvent de la chose et du prix, la vente n’est pas formée sans un accord les concernant et ce ne sont pas des éléments que les parties doivent rendre substantiels (essentialiser).

Ils sont essentiels puisque relevant de la chose et du prix.

L’élargissement du périmètre des éléments essentiels que sont la chose et le prix traduit en tout cas la complexité de la vente moderne, sans pour autant trahir l’article 1583 du Code civil.

Si l’on retient l’extension du périmètre de ces notions, la Cour d’appel de Bruxelles a raison d’exiger un accord sur ces éléments pour que la vente soit formée mais elle a tort de les traiter comme substantiels (requis pas les parties) car ils sont essentiels relevant de la chose et du prix.

Les critiques de la doctrine relevée plus haut manquent alors leur cible en stigmatisant la substantialité des éléments exigés par la jurisprudence : en effet, plusieurs de ces éléments ne sont pas requis comme accessoires rendus substantiels, mais bien parce qu’ils sont essentiels.

On peut sans doute retenir dans le périmètre de la chose des éléments comme la composition de l’immeuble, les accessoires de l’immeuble et certainement son statut urbanistique. Sa fonctionnalité aussi, dans l’immobilier commercial et industriel.

Tout dépend des circonstances ; ce qui est certain, c’est qu’il faut élargir le champ de compréhension des éléments essentiels pour rencontrer la technicité et la complexité actuelle de la vente d’immeuble.

La jurisprudence devra s’exprimer sur ces points.

Une autre critique

Si l’on retient que les arrêts de la Cour d’appel de Bruxelles doivent se comprendre par l’exigence d’une plus large interprétation des notions de chose et de prix, on se heurte à l’article 1129 du Code civil.

Selon cette disposition, l’objet de l’obligation ne doit pas être déterminé avec précision, il suffit qu’il soit déterminable.

Rappelons que lorsque l’on parle de l’objet du contrat, il s’agit en réalité de l’objet de l’obligation principale née du contrat (P. Van Ommeslaghe, « L’objet et la cause des contrats »,  in Actualité du droit des obligations, UB³, Bruylant, Bruxelles, 2005, p.40).

Le contrat peut être valablement formé si l’objet des obligations est seulement déterminable, ce qui s’oppose à ce que le juge étende le champ de compréhension de la chose et du prix au-delà de cette nécessité.

Ce ne sont donc que les éléments indispensables à la déterminabilité de la chose et du prix qui doivent compléter l’acceptation classique de ces notions.

Cela réduit l’intérêt de  la jurisprudence en question mais, une nouvelle fois, la jurisprudence devra se prononcer sur le niveau d’exigence requis au regard de la complexité et de la technicité de vente d’immeuble de nos jours.

Les problèmes posés par la « nouvelle » jurisprudence

Les modalités purement contractuelles (modalités de délivrance, conditions suspensives, garanties, agréation de la chose, etc.), ne sont pas des éléments essentiels : on atteint là les limites de la jurisprudence.

Une appréciation plus large de la chose et du prix ne résout pas tout, loin s’en faut.

Au contraire, elle rend plus difficile la détermination du moment de la vente, c’est-à-dire du moment où l’accord est suffisamment exhaustif au regard des diverses composantes de la chose et du prix.

Cette plus grande incertitude est susceptible de générer divers contentieux

Pour la protection des consommateurs (contrats clairs et précis, interprétés contre le vendeur), des pratiques tendant à compléter les offres se développent (renvoi vers un site) qui génèrent des problèmes de compréhension et d’exhaustivité de l’offre.

Le moment de la vente détermine souvent la naissance de la commission de l’intermédiaire. Celui-ci aura tendance à considérer plus rapidement que les parties que l’accord est complet…

De même, ce point est important en matière fiscale dès lors que l’acte juridique doit être présenté à l’enregistrement dans les quatre mois de la naissance d’un accord sur la chose et le prix.

En Région de Bruxelles-Capitale, il n’existe pas encore de possibilité de résilier une vente d’immeuble de manière fiscalement confortable, comme en Flandre et en Wallonie (mais c’est prévu dans la déclaration de politique régionale 2014-2019).

Aussi, lorsque les parties renoncent à une vente dont le processus est avancé,  il est souvent considéré prudent de poursuivre la résolution pour entrer dans le champ d’application de l’article 146 C. enreg., ou pour récupérer les droits (art. 209) s’ils ont  été payés.

La question peut enfin provoquer un important contentieux en matière de rupture de négociation (voy. Liège, 19 décembre 2006, J.L.M.B., 2009, p. 349, note B . Kohl ; R.G.E.N., 2007, liv. 6, p. 234, note Fr. Glansdorff).

Monsieur Ninane (voir supra) considère que si les parties ont prévu de signer un compromis après l’offre acceptée, cela ne substantialise pas cette condition qui reste accessoire, l’accord des parties valant vente comme échange de promesse de vente et d’achat.

On peut discuter cette opinion car  un échange de promesses d’achat et de vente ne vaut pas vente selon l’article 1589 du Code civil.

En effet, cette disposition ne fait que souligner le consensualisme et vise le compromis ; l’engagement par volonté unilatérale (la promesse de faire) n’était pas encore reconnu à l’époque où le Code civil a été promulgué (21 mars 1804).

La question spéciale de l’identité urbanistique de l’immeuble

S’il existe un élément qui doit être considéré essentiel, comme relevant intimement de la chose, c’est son statut urbanistique.

L’ordonnance bruxelloise du 3 avril 2014 a considérablement renforcé l’objet de l’information urbanistique qui doit être délivrée lors de la publicité (la phase précontractuelle).

C’est à présent l’ensemble des informations d’urbanisme, figurant au nouvel article 275 CoBAT, qui doivent être communiquées avant la vente, par le notaire (art. 280), par le vendeur et par son agent immobilier (art. 281).

Le non-respect de cette obligation est pénalement sanctionné (sauf pour le notaire si ce n’est comme complice ou coauteur).

Que faut-il en déduire ?

Dans un colloque Larcier du 7 octobre 2014, le notaire Van den Eynde disait qu’en considération de l’importance que le législateur attache dorénavant aux renseignements urbanistiques, ceux-ci doivent être vus comme des éléments essentiels de la vente.

C’est exact. Il est clair que le législateur régional bruxellois a imposé des formalités d’information urbanistique (art. 275 CoBAT) dans la publicité (art. 217, 280 et 281) qui constituent un formalisme d’information dans la vente immobilière.

La sanction de l’inexécution de cette obligation d’information dépasse dès lors l’application du droit commun des contrats (réticence dolosive, erreur sur la substance).

Comme le disent Madame M. von Kuegelgen et Monsieur P.-Y. Erneux dans une remarquable contribution à paraître, ce formalisme est sanctionné de nullité virtuelle relative, à l’appréciation du juge en fonction de la gravité de l’atteinte portée aux intérêts de la partie protégées, soit l’acheteur (« La singularité de la vente immobilière à l’aune des contraintes issues du droit administratif ou vers un indispensable retour aux sources du droit des contrats », in Jurim Pratique, n° 2/2014, p. 198, à paraître).

On peut même se demander si une telle nullité n’est pas absolue.

En effet, l’alourdissement sensible des informations d’urbanisme (nouvel art. 275 CoBAT) procède de l’ordonnance du 3 avril 2014.

Il s’agit d’une ordonnance dont l’objectif est d’améliorer les poursuites en matière d’infractions urbanistiques (en les déjudiciarisant) mais aussi en les prévenant.

L’information urbanistique plus complète est décrite comme une manière de prévenir les infractions, et donc d’assurer le même résultat qu’une politique répressive plus efficace.

Citons le rapport au parlement fait au nom de la commission de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et de la Politique Foncière par Madame A. Dirix (A-481/2 p. 5) :

Rudy Vervoort : « Ce projet a été élaboré à l’initiative conjointe de mon collègue Rachid Madrane et de moi-même et porte sur la mise en place d’un nouvel outil de gestion des infractions urbanistiques et patrimoniales en Région de Bruxelles-Capitale. »

Et Rachid Madrane de préciser :

« J’aborderai maintenant, en suite du Ministre-Président, les règles particulières que visent à instaurer le présent projet d’ordonnance, en dissociant les deux aspects qui le composent, à savoir :

  1. d’une part, la prévention des infractions et l’information des acquéreurs,
  2. et d’autre part, l’élimination des infractions et l’application éventuelle de sanctions.

En ce qui concerne le premier point, la pratique a montré à quel point la prévention qui vise à informer les acquéreurs le plus en amont possible est important.

Les mesures visent ainsi non seulement à garantir l’information des acquéreurs, mais aussi à prévenir les infractions urbanistiques et patrimoniales. Ces mesures sont les suivantes :

– On élargit la liste des renseignements urbanistiques visés à l’article 275 du CoBAT. Il s’agit de l’article 6 du projet. Toute information en possession de la commune ou du fonctionnaire délégué doit être communiquée. Sont ainsi visées : les autorisations et permis délivrés, refusés ou en cours de procédure ainsi que l’état d’éventuelles procédures d’infraction.

– L’article 3 du projet vise par ailleurs à généraliser la pratique qui consiste, pour le notaire instrumentant, à reprendre l’intégralité des renseignements urbanistiques dans son projet d’acte de vente ou de constitution d’un autre droit réel.

– Enfin, les renseignements urbanistiques devront aussi être mentionnés dans toute annonce relative à la vente ou à la location d’un bien, comme le prévoient les articles 7 et 8 du projet.

J’en viens maintenant au deuxième axe du projet d’ordonnance, à savoir les mesures relatives à l’élimination des infractions et à l’application éventuelle de sanctions :

Le projet vise à instaurer des amendes administratives pour toute infraction listée à l’article 300 du CoBAT. L’article 9 du projet envisage de modifier  cette liste d’infractions dans trois de ses aspects : (…). »

On comprend que la lutte contre les immeubles en infraction urbanistique tient dans l’intention du législateur une place au moins aussi importante que la protection de l’acheteur.

À la limite, la protection de l’acheteur est autant le moyen que la finalité du dispositif mis en place par le législateur.

D’autre part, quand on voit que dans les renseignements de l’article 275 figure à présent … « 2° la ou les affectations et utilisations licites du bien dans chacune de ses composantes, ainsi que leur répartition spatiale, en ce compris le nombre d’unités de logement éventuellement présentes dans le bien et considérées comme régulières, ainsi que leur localisation; lorsque l’affectation ou l’utilisation de tout ou partie d’un bien a été modifiée avant que cette modification soit soumise par la réglementation à l’obtention d’un permis d’urbanisme et sans que la situation modifiée ait fait l’objet d’un permis d’urbanisme, le renseignement est donné à titre indicatif; »

… on se dit que la propreté urbanistique est devenue une préoccupation politique qui dépasse le seul intérêt de l’acquéreur.

L’objectif est clairement de poursuivre la régularisation des immeubles en infraction, en suscitant la question au moment de la mutation et en facilitant la répression des situations irrégulière, mais aussi en encourageant les régularisations (par le nouvel article 330, § 3, CoBAT qui élargit sensiblement le champ des régularisation quasi automatique.

Si la déclaration préalable du statut urbanistique de l’immeuble vendu répond à une préoccupation d’intérêt général, la nullité relevant de sa méconnaissance est absolue et peut être invoquée par les deux parties (sous réserve de l’application de la maxime nemo auditur).

Une fois encore, la jurisprudence dira s’il est ici question de protéger l’intérêt public ou celui d’une partie protégée.

Entre-temps, les praticiens seront attentifs à insérer l’information urbanistique dans les instruments conduisant à une vente (protocole d’accord, option d’achat, droit de préemption, offre, acceptation d’offre).

Ébauche d’une solution : un contrat solennel ?

La vente d’immeuble est une transaction importante qui lie les parties pour une longue durée.

La vente d’immeuble est devenue un contrat réglementé et complexe.

Revenons au constat de la situation actuelle :

Le droit de la vente dans le Code civil est lacunaire, inadapté, heureusement supplétif et largement remplacé par la pratique notariale (sans déjà oser parler d’usages au sens de l’article 1160 du Code civil).

De nombreuses réglementations extérieures à la vente viennent imposer des obligations à l’occasion de cette transaction, par exemple le DIU (sécurité de chantiers), le certificat de conformité électrique (RGIE), la certification de performance énergétique (dir. 2002/91/CE et 2010/31/EU), l’attestation de sol (ord., 5 mars 2009), les obligations en matière de blanchiment, etc.

L’information précontractuelle est particulièrement réglementée, on l’a assez dit (agents immobiliers : art. 12 et 53 du Code de déontologie ; notaires et agents immobiliers : art. 577-11 du Code civil, CoBAT, art. 109, 275, 281, 217 et 300 ; notaires : loi organique, art. 9, art. 11 et 12 du Code de déontologie, CoBAT, art. 99, mais au stade de l’authentification de la vente cette fois).

La vente d’immeuble est aussi un contrat écrit. Ce contrat doit en effet contenir des mentions obligatoires dans les domaines suivants, principalement :

  • Le numéro du compte financier par le débit duquel la somme a été ou sera transférée (art. 20 de la loi du 11 janvier 1993),
  • Reproduction de toutes les informations de l’art. 275 CoBAT (acte authentique),
  • La déclaration du vendeur que le bien a fait ou non l’objet d’un permis d’urbanisme et qu’il n’est pris aucun engagement quant à la possibilité d’effectuer des actes et travaux soumis à permis (art 99 CoBAT), et bientôt en matière de déclaration urbanistique concernant les implantations commerciales,
  • Les mentions de l’article 266 CoBAT si le bien est situé dans un périmètre de préemption,
  • La mention de ce que le bien est inscrit sur la liste de sauvegarde du patrimoine immobilier (art. 217 et 300, 7°, CoBAT),
  • La déclaration de l’acheteur de ce qu’il a été informé de l’attestation du sol et celle du vendeur de ce qu’il ne détient pas d’information supplémentaire (art. 12 de l’ordonnance du 5 mars 2009), ou une condition suspensive,
  • Les informations relatives au certificat PEB (art. 25 de l’ordonnance du 7 juin 2007) et la déclaration de réception du certificat (art. 6 de l’arrêté du Gouvernement du 13 février 2011).

Ces obligations sont issues de textes extérieurs à la vente. Leur inexécution ne remet pas nécessairement en cause la vente, et elles sont parfois imposées à des personnes tierces à la vente, à des moments différents – parfois trop tard (à l’acte) – et sont sanctionnées spécifiquement et non par le droit de la vente.

C’est un système qui n’est ni cohérent ni homogène et qu’il faut composer avec le caractère toujours purement consensuel de la vente.

Une solution s’impose naturellement : vérifier le bon accomplissement de l’ensemble de ces formalités avant la vente, pour ne conclure la transaction qu’au moment où elle est entièrement sécurisée.

La jurisprudence de la Cour d’appel de Bruxelles répond à cette préoccupation.

C’est louable mais on a vu que la solution dégagée n’est pas exempte de critiques sur le plan juridique.

Et, en définitive, cette jurisprudence pose autant de problèmes qu’elle prétend en résoudre.

En réalité, pour garantir la sécurité de la vente, il n’est de meilleure solution que de la faire naître au moment où sa préparation est achevée, c’est-à-dire à l’acte authentique.

Cela suppose que la vente devienne un contrat solennel. Madame Milquet avait déposé une proposition de loi en ce sens, en 1992 déjà (proposition de loi déposée au Sénat le 19 février 1992, sous le numéro 183-1, S.E. 1991-1992).

Confusion des rôles

Le notaire est le conseiller naturel dans la vente immobilière.

De plus, son obligation d’impartialité fait que même si une seule des parties consulte un notaire, ce dernier devra conseiller aussi bien l’autre partie.

Le notaire intervient généralement à l’acte c’est-à-dire à la réitération de la vente en forme authentique (sauf s’il rédige le compromis).

Le notaire intervient donc après la phase précontractuelle et même contractuelle s’il n’assiste pas les parties au compromis. Parfois, cela signifie trop tard.

L’agent immobilier intervient dès le stade de l’annonce et gère la publicité (au sens juridique et commercial).

Il devient de ce fait le conseiller du vendeur et l’informateur de l’acheteur (art. 12 et 53 du Code de déontologie et art. 281 CoBAT).

Ce n’est à l’origine pas son métier qui se limite en principe à l’intermédiation.

Mais, du fait de ses nouvelles obligations, il peut à présent valoriser son intervention par un service à forte valeur ajoutée, au moment justement où l’intermédiation lui échappe.

En effet, l’intermédiation est à présent réalisée par les plates-formes internet  (immoweb®).

L’alourdissement des obligations préparant la vente a pour effet que c’est aujourd’hui l’agent immobilier qui devient le réparateur de la vente, sinon le conseiller du vendeur.

Or il faut rendre au notaire son rôle et mieux partager les tâches.

Si la vente d’immeuble devient un contrat solennel, qui se conclut par la signature de l’acte authentique, les rôles sont mieux partagés.

L’agent immobilier prépare la vente, avec le notaire, et ce dernier peut vérifier la complétude de l’opération avant de permettre la naissance du contrat.

Solenniser

Même si la vente d’immeuble est un contrat consensuel, les parties peuvent  convenir  lors des négociation de ce que le  contrat  qui naîtra ne sera formé que par la signature d’un écrit sous seing privé ou d’un acte authentique et d’ainsi transformer un contrat en principe consensuel en un contrat solennel (Appel, Bruxelles, 28 octobre 1959, Pas., 1961, II, p. 70 ; P. Van Ommeslaghe, « Droit des obligations », Bruylant, Bruxelles, 2010, T. I, p. 143).

Il convient à cet effet de clairement déroge rua caractère consensuel de la vente.

La Cour d’appel de Bruxelles a en effet jugé que lorsque les parties se mettent d’accord sur la chose et sur le prix et s’exécutent, la convention est parfaite nonobstant la clause indiquant que le contrat sera confirmé pour une date donnée dans un acte authentique.

Cette clause, dit la Cour d’appel, ne constitue pas une condition suspensive mais une modalité de la vente qui peut s’expliquer par la nécessité de constater authentiquement la cession d’immeubles (Appel, Bruxelles, 2ième ch., 19 novembre 1998, J.L.M.B., 1999, p. 667).

La « solennisation » de la vente est une technique largement usitée pour sécuriser l’échange de promesses réciproques d’achat et de vente.

Cela s’explique par les doutes suscités par un arrêt de la Cour de cassation française sur le visa de l’article 1589 du Code civil (22 novembre 2005, www.legifrance.com) qui a considéré que l’échange de promesse d’achat et de vente vaut vente.

L’opinion contraire prévaut en Belgique, car il faut encore qu’au moins l’une des parties lève son option.

Toutefois, des auteurs ont récemment émis une opinion plus nuancée, à tort à mon avis (M. Van Molle, « L’acquisition du terrain par le promoteur lotisseur – options, condition suspensive ou renonciation à l’accession », in Jurim pratique, Lotissement et urbanisation, n° 2/2013, p. 114 ; J. Fonteyn, « Questions particulières relatives à la formation du contrat de vente », in La vente immobilière, Anthemis, Limal, 2014, p. 24).

Tout cela je l’ai déjà exposé dans mon article « Comment évolue actuellement le droit de la vente d’immeuble ? » du 14 avril 2014, sur ce site ; je me permets d’y renvoyer le lecteur.

En conclusion

Le caractère consensuel de la vente a pour conséquence que ses effets, essentiellement le transfert de la propriété de l’immeuble, surgissent dès l’échange de consentements complets, sauf report contractuel de cet évènement dans le temps.

Le Code civil réalise à cet égard une rupture avec le droit romain et sa survivance dans l’ancien droit.

En effet, la vente romaine (codification de Justinien) constituait un engagement de fournir la chose, qui n’opérait pas transfert de propriété.

Le transfert n’intervenait qu’à l’exécution de cette obligation.

Le Code civil fit du transfert de propriété un élément essentiel de la vente ; ce n’est plus un effet de la vente, une obligation qui en découle mais un élément qui conditionne l’existence même de la vente (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, T. IV, n° 15, p. 38, 4ième éd., mise à jour par A. Meinertzhagen-Limpens, 1997).

Cette conception est relativement isolée. Le glissement vers la vente solo consensu s’explique par une confusion née de la pratique qui généralisait le transfert de jouissance dès l’accord des volontés.

Ainsi la vente d’immeuble en Allemagne est restée plus fidèle au droit romain puisque le § 925 B.G.B. exige que l’accord de transfert de propriété soit authentifié par un notaire à peine de nullité sans possibilité de régularisation (§ 125 B.G.B).

Pour être plus précis, le droit allemand distingue deux actes juridiques distincts, à savoir le transfert de propriété devant notaire  (§ 873, alinéa 2, et § 925, alinéa 1er, B.G.B.) et le contrat par lequel une personne s´oblige de transférer la propriété (§ 311 b, alinéa 1er, B.G.B.).

L’intervention du notaire n’est requise que pour réaliser la mutation.

Ainsi, solenniser la vente d’immeuble n’est pas une idée étrange, c’est même un retour aux sources.

Aux Pays-Bas, la protection de l’acheteur s’articule sur le formalisme de l’écrit et sur un droit de rétractation.

En droit néerlandais, la vente d’un immeuble d’habitation à un acheteur personne physique et non professionnel, doit intervenir par écrit.

L’acte ou un double doit être remis à l’acheteur contre un reçu daté. Cette remise fait courir un délai de trois jours durant lesquels l’acheteur pourra renoncer à la vente.  Ces dispositions sont impératives (Code civil néerlandais, Livre 7, art. 2, alinéas 1 à 4).

C’est la livraison qui fait l’objet d’une inscription dans les registres public (art. 89-1 du Livre 3 du Code civil néerlandais).

En France comme en Belgique, la vente d’immeuble est restée un contrat purement consensuel, même si, en France, un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le vendeur pour être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (art. L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation).

À défaut de ce dossier, le vendeur ne peut s’exonérer de sa garantie des vices cachés.

Le 19 novembre 2009, la Fédération Royale du Notariat belge a publié un communiqué de presse contenant trois propositions pour améliorer la sécurité juridique des citoyens en matière de testaments, d’achat d’un logement et de cohabitation.

Concernant l’achat d’un logement, la proposition de la F.R.N.B. est d’imposer un temps de réflexion à l’achat d’un logement. « Lorsqu’un bien convoité est en ligne de mire, la plupart des acquéreurs deviennent imprudents », dit le communiqué, qui ajoute « durant cette période de réflexion, l’acquéreur pourra (faire) examiner minutieusement tous les aspects de son achat ».

Si l’acheteur n’envoie pas une lettre recommandée dans le délai de réflexion transmettant ses justifications motivées, le compromis deviendra définitif.

Cela correspond au système néerlandais sous cette réserve que le délai de réflexion du Code civil néerlandais est à ce point court (trois jours) qu’il ne sert qu’à protéger l’acheteur de l’achat impulsif et c’est sans doute mieux ainsi.

En effet, un délai de réflexion trop long peut au contraire fragiliser les ventes, les acheteurs poursuivant leur recherche durant le délai.

Logiquement l’I.P.I. qui représente les professionnels de l’immobilier, avait fait valoir qu’il ne voyait pas d’un bon œil la proposition des notaires.

L’I.P.I. considère que c’est faire peu de cas des agents immobiliers qui de plus en plus assument le rôle du facilitateur de vente.

Comme on le voit en droit comparé et à la lumière des initiatives de la doctrine et de la jurisprudence, le caractère purement consensuel de la vente ne correspond plus aux exigences modernes de sécurité de cette transaction.

La jurisprudence de la 7ième chambre de la Cour d’appel de Bruxelles illustre cette nécessité mais n’apporte pas une solution efficace.

Sans doute faudra-t-il se résoudre à faire de la vente un contrat solennel qui n’existera qu’au moment de l’acte authentique.

Mais cela ne résoudra pas le problème de la rupture des précontrats (promesse de vente, rupture des négociations).

facebook comments:

  1. Van Hove Michel #

    Monsieur,

    Bravo derechef pour votre site et vos articles. Je me trouve dans la situation évoquée in fine  » la rupture des précontrats (promesse de vente, rupture des négociations) ».

    En tant que vendeur je dois faire face à la défection de l’acheteur avec comme circonstance aggravante le fait que l’agent immobilier s’est contenté de faire part oralement (téléphone) de mon acceptation de l’offre d’achat.

    J’imagine que je suis sans recours en cas de perte financière consécutive à la remise du bien sur le marché, mais qu’il ne me faut pas non plus user de formalisme pour constater la défaillance de l’acquéreur.

    Je lirais vos commentaires à ce sujet avec le plus grand intérêt et vous en remercie d’avance.

    Bien à vous,

    Michel Van Hove

    juin 9, 2015
  2. Cochaux #

    L’article ne répond pas à la question de savoir si le vendeur alors que l’acheteur a accepté toutes les conditions substantielles évoquées est encore libre ou non d’accepter la vente, voire d’augmenter le prix s’il a plusieurs acquéreurs offrant les m^mes conditions.

    mai 18, 2016

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