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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’erreur urbanistique dans la vente d’immeuble

Le contrat de vente nait entièrement de l’échange des consentements (art. 1101 et 1583 du Code civil). Le consentement ne peut donc être vicié, à peine de nullité du contrat.

On relève traditionnellement, parmi les vices  de  consentement (art. 1109),  l’erreur  sur  la substance (art. 1110 du Code civil), le dol (principal ou incident, art. 1116) et la violence, art. 1111). Il y a aussi la lésion (art. 1118, 1674 et 1305).

L’erreur obstacle est plutôt une absence de rencontre des consentements. Il n’y a donc eu contrat ; ce sera le cas, dans un lotissement par exemple, si le vendeur consent à vendre le lot 1 et que l’acheteur croit acheter le lot 2).

L’erreur comme vice, et non absence, de consentement porte sur la qualité de la chose, plus précisément sur sa substance. En effet, l’article 1110 dispose que « l’erreur n’est cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

L’erreur doit donc se situer au cœur de la chose vendue ; cela explique qu’il n’y ait pas d’erreur incidente (dommages et intérêts) ou absolue (nullité) comme dans le dol. La seule sanction réside dans la nullité du contrat.

Qu’entend-t-on par erreur substantielle ? La Cour de cassation Pour la Cour de cassation, la substance de la chose c’est « la qualité de cette chose que la partie a principalement eu en vue lors de la conclusion d’une convention et qui l’a déterminée à contracter » (Cass., 31 octobre 1966, Pas., 1967, I, p. 294).

L’erreur doit être commune, ce qui ne signifie pas que les deux parties doivent s’être trompées, mais que l’erreur doit avoir porté sur un élément entré dans le champ contractuel.

Un arrêt du 23 janvier 2014 (rôle n° C.13.0114.N) illustre ce principe.

Il s’agissait d’un immeuble qui avait l’apparence d’un établissement horeca, mais il était situé en zone agraire où une telle activité ne pouvait être déployée.

L’établissement avait été exploité des années auparavant, ce qui constituait une infraction urbanistique.

L’acheteur avait demandé un crédit en vue de l’exploitation d’un commerce horeca, ce qui révèle que son consentement à la vente était guidé par l’intention d’exploiter un tel établissement.

La Cour d’appel d’Anvers a annulé cette vente.

Dans son pourvoi en cassation, le vendeur reprochait aux juges d’appel de n’avoir pas constaté que l’acheteur l’avait informé de cette intention. Autrement dit, le vendeur faisait valoir que la Cour n’avait pas relevé le caractère commun de l’erreur.

La Cour de cassation commence par répéter sa définition de l’erreur substantielle :

« En vertu de l’article 1110, alinéa 1er, du Code civil, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Relève de la substance même de la chose tout élément ayant incité principalement la partie commettant l’erreur à conclure la convention, de manière à ce que, sans cet élément, la convention n’eût pas été conclue.

Une erreur à ce propos n’entraîne la nullité de la convention que si le cocontractant avait connaissance de cet élément ou aurait dû raisonnablement en être conscient. »

On constate que la qualité substantielle de la chose sur laquelle porte l’erreur peut être objectivement liée à la chose mais aussi subjectivement ressentie comme telle par une partie.

En ce dernier cas, si cette qualité n’est pas normalement et objectivement considérée comme telle, elle doit avoir été exprimée par la partie qui la ressent ainsi.

En l’espèce, les juges d’appel ont considéré que la conformité urbanistique avec la destination apparente du bien relève de la catégorie des qualités substantielles objectives, qui entrent dans le champ contractuel sans qu’il soit besoin de les exprimer.

La Cour de cassation juge :

« Les juges d’appel, qui ont constaté que les défendeurs avaient acquis le fonds avec l’intention d’y exploiter un commerce horeca, ce qui s’est avéré impossible dès lors que le fond se trouvait dans une zone agraire, et qui ont décidé que la circonstance que le fonds présentait l’aspect d’un commerce horeca et était exploité en tant que tel jusqu’il y a peu avait pour conséquence que la demanderesse avait l’obligation d’informer les acheteurs de la situation urbanistique, ont ainsi indiqué que la demanderesse devait raisonnablement savoir que la possibilité d’exploiter le fond en tant que commerce horeca pouvait être déterminante pour les acheteurs et ont ainsi légalement justifié leur décision que la convention est nulle du chef d’erreur. »

Le raisonnement est correct : si le vendeur connaissait l’incompatibilité urbanistique du bien avec sa destination apparente et devait en informer l’acheteur, il ne peut évidemment prétendre que cet élément objectivement substantiel n’est pas entré dans le champ contractuel en sorte que l’erreur ne serait pas commune.

Il avait lui-même l’obligation de la faire entrer dans le champ contractuel…

Le raisonnement fait aussi le lien entre la qualité substantielle, au sens de l’erreur, et la réticence dolosive qui constitue un autre vice de consentement.

En effet, s’il existe une qualité objectivement substantielle de la chose vendue, qui fait défaut, non seulement le vendeur ne peut prétendre qu’une erreur sur ce point ne serait pas commune mais aussi, et même surtout, il se rend coupable de dol en celant cette circonstance.

Cette affaire met en lumière l’influence grandissante du statut urbanistique de l’immeuble dans la vente. La possibilité urbanistique pour le bien de réaliser sa destination est une qualité objectivement essentielle, ce qui présente deux conséquences :

  • Le vendeur doit le déclarer à peine de réticence dolosive,
  • L’erreur qui en résulte est commune même si l’acheteur n’exprime pas le caractère déterminant de la qualité.

C’est d’autant plus vrai que le statut urbanistique de l’immeuble fait l’objet d’obligations légales de renseignement (art. 275, 280 et 281 CoBAT).

La loi elle-même fait de la qualité urbanistique une qualité objectivement substantielle.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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