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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le problème des parkings dans la vente et la location de bureaux à Bruxelles

L’ordonnance du 2 mai 2013 introduit le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Énergie (CoBRACE).

Certains aspects de ce Code vont apporter de désagréables surprises.

Le Livre II contient des mesures sectorielles, notamment en matière de transport (Titre III). Le chapitre 3 de ce titre vise le « stationnement hors voirie. »

Les dispositions de ce chapitre (art. 2.3.51 à 2.3.61) sont entrées en vigueur le 5 février 2014, selon l’article 13 de l’arrêté du Gouvernement du 16 janvier 2014.

Ces dispositions mettent en place un système de régulation des parkings qui s’applique aux demandes de permis d’environnement ou aux demandes de prolongation de permis introduites après le 5 février 2014 (art. 4.3.1, § 3).

Le système part du constat que la Capitale est congestionnée (370.000 voitures circulent le matin en heure de pointe). Il ambitionne donc de diminuer le nombre de places de parkings hors voirie pour décourager l’usage de la voiture.

Le principe est que lors de chaque renouvellement ou prolongation de permis d’environnement, on appliquera aux immeubles de bureaux existants les normes déterminant le nombre d’emplacements de parking par m² qui sont déjà d’application aux bâtiments neufs (chapitre 4 du Titre VIII du RRU).

Le titulaire du PE qui se voit opposer une condition de réduction d’emplacement de parking dispose d’une alternative à trois options :

  • Soit il met les emplacements de parking excédentaires à disposition du public,
  • Soit il réaffecte les emplacements excédentaires à de nouvelles activités,
  • Soit il s’acquitter d’une charge environnementale de 250 à 450 €.

Bref, les bureaux existants subiront les mêmes restrictions que les immeubles neufs, à chaque demande de renouvellement du PE ; ils pourront donc perdre des emplacements…

L’article 2.3.53, § 1er, définit le nombre d’emplacements de parking autorisés selon la zone d’accessibilité par les transports en commun. Par exemple, la zone A est très bien desservie en transports en commun (par exemple, il y a une station de métro à proximité).

La zone B est bien desservie en transports en commun et la zone C est moyennement desservie en transports en commun. On connait déjà cette répartition dans le RRU.

Le permis d’environnement admet en zone A deux emplacements de parcage pour la première tranche de 250 m² de superficie de plancher et un emplacement de parcage par tranche supplémentaire de 200 m².

En zone B, c’est un emplacement de parcage par tranche de 100 m² de bureaux un emplacement par 60 m² en zone C. Au-delà, on parle d’emplacement de parcage excédentaire.

Les dérogations sont possibles, par exemple pour les véhicules fonctionnels, les visiteurs ou les clients, et selon « les nécessités économiques ou sociales propres à l’activité envisagée dans l’immeuble ». Au-delà de 10 unités, il faut réaliser une étude d’incidence.

Que faire si l’on veut garder les parkings ? Payer une taxe, évidemment !

L’article 2.3.55 établit une « taxe annuelle nommée « charge environnementale » » (sic) à charge du titulaire de PE qui, lors de la demande de prolongation, fait choix de conserver les emplacements de parcage excédentaires.

Selon le type de PE, le montant de base de la taxe (ou charge ?) est fixé au montant de 250 € à 450 € par parking, indexé et majoré de 10 % par an…

Enfin, l’article 4.1.1 modifie l’article 13ter de l’ordonnance du 5 juin 1997 relative aux permis d’environnement. Il prévoit que le titulaire d’un PE peut, à tout moment, renoncer en tout ou en partie au maintien de ces emplacements de parcage excédentaires.

Cette renonciation consiste soit dans la suppression des emplacements, soit dans leur mise à la disposition exclusive des riverains, par voie de location, de vente, droit réel, etc.

Ce qui est singulier c’est que les effets de cette renonciation sont « définitifs et irrévocables ». Sauf pour la vente, c’est contraire à tous les principes car cela démembre la propriété (la jouissance) sans limitation dans le temps. De plus, quid en cas de vente des parkings : l’acquéreur est-il lié par la renonciation définitive de son auteur ?

Notons que l’article 4.1.1 est entré en vigueur dix jours après la publication de l’ordonnance, soit le 31 mai 2013.

Que se passe-t-il lorsque le bailleur d’un immeuble de bureaux avec parkings loués avant le 5 février 2014 doit demander le renouvellement de son PE ? Il risque de perdre des emplacements qu’il a donnés en location…

L’article 2.3.55 CoBRACE prévoit que le titulaire du PE qui n’a pas renoncé aux emplacements de parcage excédentaires, peut en demander la prolongation en conservant l’ensemble des emplacements de parcage, même excédentaires, moyennant le paiement d’une « charge ».

Cette charge est selon cette disposition « taxe annuelle nommée « charge environnementale » ». Nul doute que le bailleur va avertir son locataire de ce que, s’il veut garder ses emplacements de parking, il devra contribuer à cette taxe (ou charge ?), conformément au bail qui stipule en général que les taxes sont à la charge du locataire.

Ce n’est pas si simple. Si la plupart des baux reportent les impôts et taxes frappant la jouissance du bien sur le locataire, il est rare que les baux évoquent les « charges d’urbanisme », surtout lorsqu’elles n’existent pas au moment de la conclusion du bail.

Il faut donc voir quels types de charges et taxes sont visées dans le bail ; S’agit-il d’une taxe ou d’une charge environnementale ? C’est conceptuellement différent et il est navrant que le législateur régional ait défini l’une par l’autre.

Il faudra le cas échéant interpréter le bail par la volonté des parties, en distinguant les charges qui pèsent sur la propriété (bailleur) et celles qui grèvent seulement la jouissance (locataire).

De plus, le bailleur ne pourrait pas faire valoir qu’en louant ses bureaux avec les parkings, il a renoncé aux emplacements de parcage excédentaires. En effet, l’article 13ter prévoit seulement la mise à disposition à des « riverains », ce qui suppose un transfert d’un excédent vers des voisins ou le public.

Enfin, pour les futurs baux, les propriétaires seraient bien inspirés de prévoir que les taxes ou charges liées au maintien du PE sont à la charge du locataire.

Concernant la vente d’un immeuble de bureaux avec parkings, il faut anticiper le sort des éventuels emplacements excédentaires. L’acheteur doit savoir, en fonction de la durée restante de validité du PE (maximum 15 ans, art. 60), si et quand il perdra des emplacements ou subira une taxe.

Cela peut influencer le prix, dont l’expertise d’évaluation. Il s’agit aussi d’une information que l’agent immobilier ou le notaire doit fournir au candidat acquéreur.

De même, si des emplacements ont été déclassés ou loués à des riverains, la question du caractère définitif et irrévocable de cette décision présente aussi une influence certaine sur la valeur vénale des bureaux. Sur ce point aussi l’attention des candidats doit être attirée.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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