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Nouvelles règles dans le contrat de courtage immobilier

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Ce texte est le support de la formation donnée pour l’IPI par Anne-Lise Mahieu et Gilles Carnoy à Nivelles le 30 juin 2014, à Liège le 3 juillet 2014 et à Bruxelles le 9 septembre 2014 (pour les agents immobiliers, inscription sur www.ipi.be).

Introduction

Diverses réglementations gouvernent l’activité des agents immobiliers. Elles sont énumérées de manière non limitative à l’article 1er, alinéa 5, du Code de déontologie  qui fait obligation aux agents immobiliers de les respecter.

Il s’agit des dispositions du Code civil en matière de louage de service, de mandat et copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis et en matière d’obligations contractuelles et quasi délictuelles, la loi du 11 janvier 1993 relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme, et les arrêtés pris en exécution de cette loi, la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection des données à caractère personnel, et les arrêtés pris en exécution de cette loi, la loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination et la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, dite loi Breyne.

Cela explique que des manquements réglementaires voire simplement contractuels peuvent aussi être sanctionnés sur le plan disciplinaire.

On devait ajouter à cette liste la loi du 26 mars 2010 transposant la directive services, et on doit toujours considérer les codifications régionales d’urbanisme. Enfin, pour les contrats conclus avec des consommateurs, la loi du 6 avril 2010 sur relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur régissait l’activité du courtier.  L’arrêté royal du 12 janvier 2007, adopté en exécution de cette loi, est quant à lui toujours d’application.

La loi du 28 février 2013 introduisant le Code de droit économique apporte à ce bel ensemble des modifications qui seront exposées dans la présente contribution.

L’exposé des motifs de la loi du 28 février 2013 explique l’objectif premier de la loi introduisant le nouveau Code de droit économique : « outre une nécessité de moderniser certains textes, l’ambition principale du Code de droit économique est ‘de créer un cadre légal général, clair et durable’. Cet objectif part du constat que la réglementation économique se caractérise par une prolifération et un grand morcellement des textes, peu favorable au développement de l’activité économique. »

L’objectif secondaire du Code consiste « à exclure, autant que possible, de la codification des réglementations sectorielles qui par essence n’ont pas vocation à être généralement applicables » (Projet de loi introduisant le Code de droit économique du 6 décembre 2012, Exposé des motifs, Doc. parl., Chambre 2012-2013, n°2543/001, p.8) .

Le Code se compose de 17 livres. Les livres dont les règles ont un impact sur le contrat de courtage sont les livres III et VI.

Le Livre III (Liberté d’établissement, de prestation de services et obligations générales des entreprises), est entrée en vigueur le 9 mai 2014 (A.R. du 26 mars 2014). On retrouve notamment dans le livre III les obligations générales qui s’imposent aux entreprises telle que l’obligation d’information imposée par la directive européenne n°2006/123/CE (« directive  services ») et qui était auparavant reprise, en droit belge, dans la loi du 26 mars 2010.

Le livre VI (Pratiques du marché et protection du consommateur) est introduit par la loi du 21 décembre 2013, et également entré en vigueur le 31 mai 2014. On y retrouve des règles qui proviennent de la loi du 6 avril 2010 relative aux pratiques du marché et à la protection du consommateur, et des règles transposant la directive n° 2011/83/UE du Parlement européen et du Conseil du 25 octobre 2011 relative aux droits des consommateurs (« directive droits des consommateurs »).

La directive « droits des consommateurs » concerne les contrats conclus entre une entreprise et un consommateur. Elle a pour objectif la simplification et l’harmonisation des règles applicables aux contrats à distance et hors établissement.

L’information à donner au consommateur et le droit de rétractation sont complètement harmonisés pour ces deux types de contrats. La directive « droits des consommateurs » abroge et remplace par un seul texte les deux directives relatives aux contrats à distance (directive 97/7/CE du 20 mai 1997) et aux contrats hors établissements (directive 85/577 CEE du 20 décembre 1985).

Comme on le voit, le Code de droit économique est un texte majeur qui apporte de nombreuses modifications au cadre légal de l’activité des courtiers. on verra ci-après ce qu’il faut en retenir.

L’obligation d’information générale  – clients consommateurs et les autres

Les informations suivantes doivent spontanément être mises à disposition ou communiquées spontanément aux tiers (et donc pas seulement des consommateurs) par l’agence « de manière claire et non ambiguë, et en temps utile avant la conclusion du contrat »:

  • son nom ou sa dénomination sociale,
  • sa forme juridique,
  • l’adresse géographique où l’entreprise est établie,
  • ses coordonnées, y compris son adresse éventuelle de courrier électronique permettant d’entrer en contact rapidement et de communiquer directement et efficacement avec lui,
  • le numéro d’entreprise,
  • son siège social,
  • dans le cas où l’activité est soumise à un régime d’autorisation, une obligation d’autorisation ou de déclaration, conformément à l’article 17 de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée à l’égard des traitements de données à caractère personnel, les coordonnées de l’autorité compétente ou du guichet d’entreprises,
  • en ce qui concerne les professions réglementées, comme le courtage :
    • l’association professionnelle ou l’organisation professionnelle auprès de laquelle l’entreprise est inscrite, c’est à dire l’Institut des Professionnels de l’Immobilier ou IPI,
    • le titre professionnel et l’État membre dans lequel il a été octroyé, à savoir « agent immobilier inscrit à l’IPI),
  • les conditions générales et les clauses générales dans le cas où l’entreprise en utilise, ainsi que les langues dans lesquelles ces conditions générales et ces dispositions pourront être consultées,
  • l’existence, dans le cas où l’entreprise en utilise, de clauses contractuelles concernant la législation applicable au contrat ou la juridiction compétente,
  • le prix du service, lorsque le prix est déterminé au préalable par l’entreprise pour un type de service donné (le taux global de la commission avec la TVA),
  • les principales caractéristiques de l’activité économique (courtage, gestion de bien, syndic),
  • les assurances ou les garanties visées à l’article III.6 et notamment les coordonnées de l’assureur ou du garant et la couverture géographique (Livre III, titre 3, chapitre 1er, section 1ère, art. III.74 du Code de droit économique).

Comme on le voit, ces informations sont déjà mises à la disposition du public par la plupart des agents immobilier, sur leur site, sur les factures, dans les contrats de mission immobilière ou sur leur papier à lettre.

Jusqu’ici donc, rien de nouveau. Ces informations correspondent en effet à celles qui devaient déjà être communiquées avant l’entrée en vigueur du Code de droit économique, en vertu de l’article 18 de la loi du 26 mars 2010 sur les services.

D’autres informations supplémentaires devront être communiquées si le client en fait la demande (une référence aux règles professionnelles applicables et aux moyens d’y avoir accès, les codes de conduites auxquels l’agence est soumise ainsi que l’adresse à laquelle ces codes peuvent être consultés par voie électronique, en précisant les versions linguistiques disponibles …) (article III.76).

Il appartient en tout cas à l’agence de prouver la communication de ces informations et leur exactitude (article III.78).

Les informations précontractuelles pour tout contrat autre qu’à distance ou hors établissement – clients consommateurs

L’article VI.2 du Code de droit économique prévoit par ailleurs une liste d’informations à fournir au client consommateur cette fois, préalablement à la conclusion de tout contrat avec lui.

De nouveau, ces informations doivent être communiquées de « manière claire et compréhensible, pour autant qu’elles ne ressortent pas du contexte » (article VI.2 du Code de droit économique).

Il s’agit des informations suivantes, qui se retrouvent déjà dans la plupart des modèles de contrat usités par les agents immobiliers :

 «  1° des principales caractéristiques du produit, dans la mesure appropriée au moyen de communication utilisé et au produit concerné;

2° de l’identité de l’entreprise, notamment son numéro d’entreprise, sa raison sociale, l’adresse géographique de son établissement et son numéro de téléphone;

3° de prix total du produit toutes taxes comprises, et tous les services à payer obligatoirement en supplément par le consommateur, ou, lorsque le prix ne peut raisonnablement être calculé à l’avance du fait de la nature du produit, le mode de calcul du prix et, le cas échéant, tous les frais supplémentaires de transport, de livraison ou d’affranchissement ou, lorsque ces frais ne peuvent raisonnablement être calculés à l’avance, la mention que ces frais peuvent être exigibles;

4° le cas échéant, les modalités de paiement, de livraison et d’exécution, la date à laquelle l’entreprise s’engage à livrer le produit et les modalités prévues par l’entreprise pour le traitement des réclamations;

5° outre le rappel de l’existence d’une garantie légale de conformité pour les biens, l’existence d’un service après-vente et de garanties commerciales, le cas échéant, ainsi que les conditions y afférentes; 6° le cas échéant, la durée du contrat, ou, s’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée ou à reconduction automatique, les conditions de résiliation du contrat;

7° le cas échéant, les conditions de vente compte tenu du besoin d’information exprimé par le consommateur et compte tenu de l’usage déclaré par le consommateur ou raisonnablement prévisible;

Ces données ne suscitent pas de difficultés particulières ; elles étaient déjà imposées soit par la loi sur les services, soit par l’arrêté royal du 12 janvier 2007.

Obligation d’information précontractuelle renforcée en cas de contrat hors établissement ou à distance – clients consommateurs.

Les articles VI.45 et VI. 64 du Code de droit économique prévoient la liste des informations à fournir au client consommateur, préalablement à la conclusion d’un contrat à distance ou hors établissement.

De nouveau, ces informations doivent être communiquées de « manière claire et compréhensible, pour autant qu’elles ne ressortent pas du contexte » (article VI.2 du Code de droit économique). Il s’agit des mêmes informations que ci-dessus, à quoi il faut ajouter : (…)

7° lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit (…), ainsi que le modèle de formulaire de rétractation figurant à l’annexe 2 du présent livre;

9° les frais exigibles en cas de rétractation ;

10° lorsque le droit de rétractation n’est pas prévu (…), l’information selon laquelle le consommateur ne bénéficiera pas de ce droit ou, le cas échéant, les circonstances dans lesquelles le consommateur perd son droit de rétractation;

12° le cas échéant, l’existence d’une assistance après-vente au consommateur, d’un service après-vente et de garanties commerciales, ainsi que les conditions y afférentes;

13° le cas échéant, l’existence de codes de conduite applicables et comment en obtenir une copie;

14° le cas échéant, la durée du contrat ou, s’il s’agit d’un contrat à durée indéterminée ou à reconduction automatique, les conditions de résiliation du contrat;

15° le cas échéant, la durée minimale des obligations du consommateur au titre du contrat;

16° le cas échéant, l’existence d’une caution ou d’autres garanties financières à payer ou à fournir par le consommateur à la demande de l’entreprise, ainsi que les conditions y afférentes;

19° le cas échéant, la possibilité de recourir à une procédure extrajudiciaire de réclamation et de réparation à laquelle l’entreprise est soumise et les modalités d’accès à celle-ci ».

Pour les contrats à distance, mais ils sont rares dans le courtage, il faut encore ajouter à cette liste le coût de l’utilisation de la technique de communication à distance pour la conclusion du contrat.

Concrètement, appliquée aux agents immobiliers, la loi a pour conséquence que les informations additionnelles à fournir en cas de contrat à distance ou hors établissement sont limitées :

  • aux conditions, modalités et effets d’exercice du droit de rétractation dans les formes prévues par la loi,
  • à l’existence de codes de conduite applicables et comment en obtenir une copie.

En pratique, on verra que l’obligation d’information relative aux conditions, modalités et effets d’exercice du droit de rétractation doit être respectée par les agents immobiliers à l’occasion de tout contrat, en raison du renvoi que fait toujours l’arrêté royal du 12 janvier 2007 à l’article 88 de l’ancienne loi sur les pratiques du commerce (voy. infra).

Les informations précontractuelles à fournir au client consommateur sont donc, sous la seule réserve de la référence au Code de déontologie et à l’endroit où en obtenir copie, identiques en cas de contrat à distance, hors établissement ou conclu dans les locaux de l’entreprise.

Dans un souci de simplification administrative, l’agence ne disposera donc que d’un seul modèle de contrat qu’elle adaptera en fonction du lieu où le contrat est conclu  pour ce qui est du droit de rétractation (délai de 7 jours calendrier ou de 14 jours ouvrables), de l’exclusivité et de la présence ou non d’une clause de reconduction tacite.

Le droit de rétractation en fonction de l’endroit où le contrat est conclu 

Introduction

L’article 2, 11°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 impose l’insertion d’une clause de renonciation, par laquelle le consommateur a le droit de renoncer sans frais au contrat dans les 7 jours ouvrables.

Cet article n’a pas été abrogé, ni même modifié à la suite de l’entrée en vigueur du Code de droit économique.

Le Code prévoit au contraire que livre VI vise principalement la réglementation des pratiques du marché et la protection du consommateur, « sans préjudice des dispositions particulières y afférentes en vigueur dans certains secteurs » (article VI.1 du Code).

Une clause de renonciation de 7 jours doit  donc continuer à figurer dans les contrats conclus avec les consommateurs, « quel que soit le lieu où le contrat a été conclu » (point B).

Nous examinerons les formes dans lesquelles cette clause doit être reprise dans le contrat et l’impact que l’entrée en vigueur du Code de droit économique a eu sur celles-ci ainsi que sur l’obligation d’information relative au droit de rétractation qui pèse désormais dans le chef de l’agence.

Pour les contrats à distance ou hors établissement, le Code de droit économique fixe les conditions, modalités et effets du droit de rétractation.

Le Code a porté à 14 jours calendriers le délai de rétractation lorsque le contrat est conclu hors établissement.

Cela revient à harmoniser le délai de rétractation pour les contrats hors établissement avec celui qui prévalait déjà pour les contrats à distance.

Des obligations particulières pèsent sur les entreprises quant à l’information à fournir relativement à ce droit de rétractation et les formes dans lesquelles cette information doit être fournie.

L’article 2, 11°, de l’A.R. du 12 janvier 2007 –  contrat conclu à l’agence

En vertu de cet article, une clause de renonciation d’un délai de 7 jours ouvrables doit être insérée dans le contrat d’intermédiation conclu avec un consommateur.

L’article I.1.9° du Code de droit économique définit les jours ouvrables comme étant « l’ensemble des jours calendrier, à l’exclusion des dimanches et jours fériés légaux. Si le délai exprimé en jours ouvrables expire un samedi, il est prolongé jusqu’au jour ouvrable suivant ».

Il est possible de prévoir une exception (article 2, 11°, dernier alinéa) «  en cas de réalisation du contrat d’intermédiaire dans les sept jours ouvrables, et avant que le consommateur n’exerce son droit de renonciation, à condition que le consommateur y accorde son consentement préalable et exprès ».

Avant l’entrée en vigueur du Code de droit économique, on pouvait s’interroger sur cette exception au droit de renonciation dans les contrats d’intermédiation immobilière.

L’article 61 de la loi sur les pratiques du marché et la protection du consommateur du 6 avril 2010 disposait en effet clairement qu’ « aucune prestation de service ne peut (pouvait) être effectuée avant l’écoulement du délai de réflexion visé au présent article ».

En outre, la mention du droit de renonciation qui devait être reproduite (à peine de nullité), disait expressément « toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle. »

Enfin, cette exception ne me paraissait pas autorisée par la loi d’habilitation de l’arrêté (G. Carnoy, « Les sanctions du non-respect de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaire d’agents immobiliers », Jurim Pratique, n° 3/2012, p. 198).

A l’heure actuelle, le Code de droit économique ne contient plus aucune disposition similaire.

Au contraire, l’exception au droit de renonciation lorsque la mission est exécutée dans le délai de rétractation, avant que le consommateur ait renoncé au contrat est reprise de manière expresse :

  • pour les contrats à distance (article VI.53, 1°, voir infra),
  • pour les contrats hors établissement (article VI.73, 1°, voir infra).

Cette exception est cependant soumise à l’accord préalable et exprès du consommateur et la reconnaissance de sa part de la perte du droit de rétractation dans ces conditions.

L’article 2, 11° de l’A.R. du 12 janvier 2007 impose que la clause de renonciation soit « rédigée de la manière prévue à l’article 88 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l’information et la protection du consommateur ».

L’article 88 de la loi du 14 juillet 1991 (inséré dans la section relative aux contrats conclus hors établissement) exigeait que la clause de renonciation suivante soit rédigée en caractères gras dans un cadre distinct du texte, au recto de la  première page :

« Dans les 7 jours ouvrables à dater du lendemain du jour de la signature du présent contrat, le consommateur a le droit de renoncer sans frais à son achat à condition d’en prévenir le vendeur par lettre recommandée à la poste. Toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle. En ce qui concerne le respect du délai, il suffit que la notification soit expédiée avant l’expiration de celui-ci ».

Il s’agissait d’une mention prescrite à peine de nullité du contrat.

L’article 2, 11°, de l’arrêté royal n’a malheureusement pas été modifié à la suite de l’entrée en vigueur du Code de droit économique et continue de renvoyer à cet article 88 qui a pourtant disparu de l’ordonnancement juridique depuis plusieurs années.

Il a en effet été remplacé par l’article 60 de la loi sur les pratiques du marché et la protection du consommateur du 6 avril 2010, lui-même abrogé par le Code de droit économique.

L’article 60 de la loi du 6 avril 2010 reproduisait de manière quasi identique l’article 88 de la loi du 14 juillet 1991. Il prévoyait ce qui suit :

« Sans préjudice des règles régissant la preuve en droit commun, les ventes au consommateur visées par la présente section doivent, à peine de nullité, faire l’objet d’un contrat écrit, rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties contractantes ayant un intérêt distinct.

Ce contrat doit mentionner :

  • le nom et l’adresse de l’entreprise;
  • la date et le lieu de la conclusion du contrat;
  • la désignation précise du bien ou du service, ainsi que ses caractéristiques principales;
  • le délai de livraison du bien ou de la prestation de service;
  • le prix à payer et les modalités de paiement;
  • la clause de rétractation suivante, rédigée en caractères gras dans un cadre distinct du texte, au recto de la première page:

“Dans les sept jours ouvrables à dater du lendemain du jour de la signature du présent contrat, le consommateur a le droit de se rétracter sans frais de son achat, à condition d’en prévenir l’entreprise par lettre recommandée à la poste. Toute clause par laquelle le consommateur renoncerait à ce droit est nulle. En ce qui concerne le respect du délai, il suffit que la notification soit expédiée avant l’expiration de celui-ci.”

Cette dernière mention est prescrite à peine de nullité du contrat ».

Cet article n’a pas été repris tel quel dans le Code de droit économique.

La condition de forme (reproduction de la clause « type » de rétractation en gras, dans un cadre distinct, sur la première page de l’offre) n’est dès lors plus d’application.

À quelles formes la clause de renonciation de 7 jours ouvrables doit-elle alors répondre ?

Il faut rechercher quel(s) article(s) du Code de droit économique corresponde(nt) à l’ancien article 88 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce (ou à l’ancien article 60 de la loi sur les pratiques du marché et la protection du consommateur).

D’après moi, il s’agit des articles suivants, dans la section relative aux contrats hors établissement :

  • de l’article VI.64 qui détermine les informations que l’entreprise doit fournir au consommateur relativement au droit de rétractation dont il bénéficie, avant la conclusion du contrat, sous une forme claire et compréhensible,
  • de l’article VI.65 auquel l’article VI.64 renvoie et qui impose à l’entreprise de fournir les informations en question sur papier (ou un autre support durable avec l’accord du consommateur),
  • de l’article VI.67, §2 qui prévoit le mode de computation du délai,
  • de l’article VI.68 qui prévoit la sanction en cas de manquement d’information du consommateur relativement à son droit de rétractation,
  • de l’article VI.69, §1er auquel l’article VI.64 renvoie et qui prévoit que le consommateur peut, pour notifier sa décision de se rétracter, utiliser le formulaire de rétractation « type » de l’annexe 2 du Livre VI du Code de droit économique ou faire une autre déclaration dénuée d’ambiguïté,
  • de l’article VI.69, §2 selon lequel le consommateur a exercé son droit de rétractation dans le délai s’il adresse sa décision de se rétracter avant l’expiration du délai (théorie de l’envoi et non de la réception),
  • de l’article VI.71, §3auquel l’article VI.64 renvoie et qui prévoit que le consommateur doit à l’entreprise  un montant proportionnel à ce qui a été fourni avant la notification de sa décision de se rétracter,
  • de l’article VI.73 auquel l’article VI.64 renvoie et qui permet de prévoir une exception au droit de rétractation.

Quelles sont par conséquent les nouvelles règles applicables relativement au droit de rétractation ?

L’obligation d’information précontractuelle

L’agence doit communiquer au consommateur avant la conclusion du contrat les conditions, le délai et les modalités d’exercice du droit de rétractation, ainsi qu’un formulaire harmonisé de rétractation.

Le modèle de ce formulaire figure à l’annexe 2 du Livre VI du Code de droit économique. On le trouvera ci-après.

Les conditions, délai et modalités d’exercice du droit de rétractation peuvent par ailleurs être communiqués au consommateur au moyen « des informations standardisées sur la rétractation figurant sur le modèle visé à l’annexe 1 ». 

Ces deux documents  devront être communiqués au commettant consommateur préalablement à la conclusion du contrat et l’agence devra se réserver la preuve de cette communication.

Toujours avant la conclusion du contrat, l’agence doit informer le consommateur de ce que, s’il demande expressément qu’elle entame sa mission durant le délai de rétractation, il sera tenu de payer à l’entreprise un montant proportionnel à ce qui a été fourni jusqu’au moment où il a informé l’entreprise de l’exercice du droit de rétractation, par rapport à l’ensemble des prestations prévues par le contrat (articles VI.64, §1er, 9° et VI.71, §3 du Code).

De nouveau, cette information peut être communiquée au moyen des « des informations standardisées sur la rétractation », conformes au modèle annexé au Code de droit économique. 

Avant que le contrat ne soit conclu, il faut également délivrer l’information selon laquelle le consommateur perdra le bénéfice du droit rétractation si la mission est pleinement exécutée par l’agence avant l’expiration du délai de rétractation et s’il a marqué son accord préalable et exprès sur le commencement de la mission durant le délai de rétractation ainsi que sur la perte de son droit de rétractation dans ces circonstances.

Cette information ne peut pas être communiquée au moyen des « des informations standardisées sur la rétractation ». 

Le Code de droit économique prévoit que certaines de ces informations peuvent être fournies au moyen « des informations standardisées sur la rétractation figurant sur le modèle visé à l’annexe 1 du présent livre ».  Il s’agit des informations visées aux articles VI.64, 7° à 9°, c’est-à-dire les conditions, délai, modalités d’exercices et effets, à l’exclusion donc des circonstances dans lesquelles le consommateur perdrait le bénéfice de son droit de rétractation.

Elles doivent en tout cas être fournies au consommateur sur papier ou sur un autre support durable (une clé USB, par e-mail, etc.) mais cela suppose l’accord préalable du consommateur (article VI.65, §1er).

Le considérant 23 de la directive sur les droits des consommateurs précise à quoi correspond la notion de support durable :

« Le support durable devrait permettre au consommateur de stocker les informations aussi longtemps que cela lui est nécessaire pour protéger ses intérêts découlant de sa relation avec le professionnel. Au nombre des supports durables devraient figurer, en particulier, le papier, les clés USB, les CD-Rom, les DVD, les cartes à mémoire ou les disques durs d’ordinateur ainsi que les courriels ».

On trouvera ci-après deux formulaires d’informations standardisées (en fonction  du lieu où le contrat sera conclu : hors agence et dans l’agence).

La charge de la preuve de la communication de ces informations au consommateur pèse sur l’entreprise, c’est-à-dire l’agent (article VI.64, § 6).

Il est donc conseillé de faire signer le formulaire d’informations par le commettant, avant la conclusion du contrat, afin de se réserver la preuve de l’exécution de l’obligation d’information précontractuelle.

A ce formulaire d’informations standardisées sera annexé le modèle de rétractation.

La sanction du non-respect de cette obligations d’information ne consiste plus en la nullité du contrat mais bien en la prolongation du délai de rétractation : le droit de rétractation expirera au terme d’une période de 12 mois à compter de la fin du délai de rétractation initial de 7 jours ouvrables (ou de 14 jours calendrier en cas de contrat hors établissement ou à distance) après la conclusion du contrat (article VI.68 du Code).

Si l’agence a communiqué les conditions, le délai et les modalités d’exercice du droit de rétractation ainsi que le formulaire type dans les 12 mois à compter de la fin du délai de rétractation initial, le délai de rétractation expire au terme d’une période de 7 jours ouvrable (ou 14 jours calendrier en cas de contrat à distance ou hors établissement) à compter du jour de la communication de ces informations au consommateur.

Les modalités d’exercice du droit de rétractation

Auparavant, la clause type de rétractation qui devait être reproduite prévoyait les conditions et modalités suivantes :

  • le propriétaire devait prévenir l’agence par lettre recommandée de sa décision de se rétracter,
  • dans un délai de 7 jours ouvrables qui commençait à courir à partir du lendemain du jour de la signature du contrat,
  • il suffisait que la lettre soit expédiée dans le délai de rétractation pour qu’il soit respecté.

Qu’en est-il à présent ?

  • la forme recommandée qui était imposée auparavant a disparu du Code de droit économique. La décision de se rétracter peut être communiquée par le commettant par fax, téléphone, courrier, e-mail. Il peut utiliser le formulaire type de rétractation ou « faire une autre déclaration dénuée d’ambiguïté exposant sa décision de se rétracter du contrat » (article VI.69, §1er),
  • le délai de 7 jours ouvrables commence toujours à courir le lendemain de la conclusion du contrat en vertu du règlement CEE – Euratom 1182/71 relatif aux délais, aux dates et aux termes (même si l’article VI. 67, §2 du Code ne le prévoit pas),
  • cette communication doit être adressée par le commettant avant l’expiration du délai de 7 jours ouvrables (mais peut être reçue après).

C’est donc la date de l’envoi de la décision de rétractation qui reste déterminante avec les discussions qui surgiront très certainement dans des situations où la décision de se rétracter serait déposée par le consommateur dans la boîte aux lettre de l’agence ou déposée à la poste le 7ème jour ouvrable après la conclusion du contrat.

La charge de la preuve concernant le respect du délai incombe au consommateur (article VI.69, §4 du Code de droit économique).

L’exception au droit de rétractation

Il est possible de prévoir que le consommateur perdra le bénéfice du droit rétractation si la mission est pleinement exécutée par l’agence avant l’expiration du délai de rétractation.

Cette exception au droit de rétractation, prévue à l’article VI.73 du Code, est bienvenue.

Elle permettra d’éviter les situations iniques rencontrées en pratique où le consommateur exerçait son droit de rétractation après que l’agence ait trouvé acquéreur au prix demandé. Cette dernière était privée de son droit à commission, l’exercice du droit de rétractation par le commettant ayant pour effet d’éteindre l’obligation des parties d’exécuter le contrat.

Afin de pouvoir valablement se prévaloir de cette exception, l’agence devra cependant veiller à se réserver la preuve :

  • de la demande préalable exprès du consommateur que l’agence entame sa mission durant la période de rétractation (article VI.65, §2, al. 2 du Code),
  • de la reconnaissance par le consommateur qu’en cas d’entière exécution de sa mission par l’agence dans le délai de rétractation, il perd son droit de rétractation (article VI.64, 10° du Code).

D’après moi, la clause suivante, insérée dans le contrat (sous l’article « durée ») écrit rencontre cet objectif :

« Par la signature de la présente convention, le commettant déclare (biffer la mention inutile) :

  • Marquer expressément son accord sur le commencement de l’exécution de sa mission par l’agence avant l’expiration du délai de rétractation. En cas de pleine exécution de sa mission par l’agence dans ce délai et avant que le propriétaire n’ait exercé son droit de rétractation, le propriétaire reconnait expressément qu’il perd son droit de rétractation ;
  • Ne pas marquer son accord sur le commencement de l’exécution de sa mission par l’agence avant l’expiration du délai de rétractation et ne pas renoncer à son droit de rétractation ».

L’article 65,  § 2, al. 2 du Code prévoit en effet que « lorsqu’un consommateur veut que la prestation d’un service (…) commence pendant le délai de rétractation prévu à l’article VI.67, §2, l’entreprise exige qu’il en fasse la demande expresse sur un support durable ».

Le contrat papier est évidemment un support durable.

Les effets du droit de rétractation

L’exercice du droit de rétractation a pour effet d’éteindre l’obligation des parties d’exécuter le contrat.

S’il demande expressément que l’agence entame sa mission durant le délai de rétractation, la loi prévoit désormais que le commettant sera tenu de payer  un montant proportionnel à ce qui a été fourni jusqu’au moment où il a informé l’agence de l’exercice du droit de rétractation, par rapport à l’ensemble des prestations prévues par le contrat.

Le Code précise que ce montant proportionnel est calculé sur la base du prix total convenu dans le contrat et que « si le prix total est excessif, le montant approprié est calculé sur la base de la valeur marchande de ce qui a été fourni » (article VI.71, §3 du Code).

Les travaux préparatoires du Code précisent que « la valeur marchande se définit en comparant le prix d’un service équivalent fourni par d’autres entreprises au moment de la conclusion du contrat » (Projet de loi portant insertion du Livre VI « Pratiques du marché et protection du consommateur » dans le Code de droit économique (…), Exposé des motifs, Doc. parl., Chambre, 2012-2014, n°3018/001, p. 80).

Cette disposition est difficilement transposable au contrat de courtage immobilier.

  • Soit l’agence aura entièrement exécuté sa mission durant le délai de rétractation et, sous réserve du respect des conditions que je décrirai ci-après, le consommateur ne pourra plus se rétracter. Il devra payer le prix (la commission).
  • Soit l’agence aura exposé des frais de recherches, d’annonce, d’affiche, elle aura déjà effectué des visites, etc., sans qu’un acquéreur n’ait pu être trouvé. Elle n’aura pas exécuté sa mission au moment où le consommateur pourrait encore se rétracter.

Si le consommateur a demandé expressément à l’agence qu’elle entame sa mission durant le délai de rétractation, il devrait être tenu de payer « un montant proportionnel à ce qui a été fourni jusqu’au moment où il a informé l’entreprise de l’exercice du droit de rétractation », par rapport au prix total convenu.

À quoi correspond ce montant proportionnel dans le contrat de courtage immobilier?

Le contrat prévoit  que les frais de publicité sont à charge de l’agence de sorte qu’ils ne font pas partie du « prix total convenu dans le contrat ». 

Il ne me paraît dès lors pas possible de réclamer le remboursement des frais déjà exposés.

Notons cependant que L’IPI prévoit dans son nouveau modèle de contrat, dans l’article rémunération et frais : si le commettant demande que l’exécution commence durant le délai de rétractation, il devra dédommager l’agent de ses « frais raisonnables, moyennant justificatifs produits par ce dernier » en cas d’exercice du droit de rétractation.

Quid des prestations qui auraient déjà été effectuées par l’agence (recherches, constitution du dossier préalable, visites éventuelles …) ?

Le contrat de courtage immobilier prévoit un prix, payable uniquement lorsque la mission aboutit sur une vente. D’après moi, il n’est dès lors pas possible de réclamer une partie de ce prix lorsque la mission n’a pas abouti.

Rien ne justifie que la situation de l’agent soit en effet plus favorable en cas d’exercice du droit de rétractation par le commettant qu’en cas de non exercice de ce droit par le commettant et d’absence de vente.

Enfin, la loi prévoit que consommateur ne sera redevable d’aucun coût lorsqu’il n’aura pas expressément demandé que l’agence entame sa mission durant le délai de rétractation ou lorsque l’agence n’aura pas fourni au consommateur une copie du contrat signé (article VI.71, §4, b) et c)).

 

Le contrat est conclu à distance

Pour ce type de contrat, le Code de droit économique reprend le délai de 14 jours calendrier dont bénéficiait déjà le consommateur dans le passé pour se rétracter (article VI.47).  Quand peut-on parler de contrat à distance ?

L’article I.8, 15°, du Code de droit économique donne la définition suivante du contrat à distance :

« Tout contrat conclu entre l’entreprise et le consommateur, dans le cadre d’un système organisé de vente ou de prestation de service à distance, sans la présence physique simultanée de l’entreprise et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance, jusqu’au moment, et y compris au moment, où le contrat est conclu ».

Pour qu’il s’agisse d’un contrat à distance, il faut donc que l’agence ait mis en place un système organisé de vente ou de prestation de service à distance en recourant exclusivement à des techniques de communication à distance (internet, téléphone, fax …), qu’elle ait organisé son approche du marché pour permettre aux consommateurs de conclure la vente sans avoir à rencontrer les préposés de l’agence.

Les travaux préparatoires précisent que la notion de contrat à distance « inclut les systèmes proposés par un tiers autres que l’entreprise mais utilisés par celle-ci, telle qu’une plateforme en ligne. Des sites internet offrant uniquement des informations sur l’entreprise, ses biens et/ou ses services ainsi que ses coordonnées ne tombent pas sous cette notion » (E. Pieters, K. Byttebier, R. Feltkamp, « Le Code de droit économique – Survol du contenu est des principales nouveautés », R.D.C., 2014/4, p. 346).

Rares sont les agences qui traitent les contrats au moyen d’un système organisé de vente à distance.

Les travaux préparatoires de la loi ajoutent  cependant que la notion de contrat à distance  « couvre aussi les situations où le consommateur visite l’établissement commercial uniquement afin de collecter des informations sur les biens ou les services, puis négocie et conclut le contrat à distance ».

Cela ne couvre pas l’hypothèse du propriétaire vendeur qui vit à l’étranger, négocie, signe le contrat, le scanne et l’envoie par courriel. En effet, le contrat à distance suppose une plate-forme en ligne. Cette notion dépasse les simples outils de communication à distance (email, fax).

Le contrat conclu en recourant à une technique de communication à distance n’est par contre pas considéré comme un contrat à distance.

Il en va de même pour celui qui est initié par le biais d’une technique de communication à distance mais qui est finalement conclu dans l’établissement commercial de l’entreprise (Exposé des motifs, Doc. Parl., Chambre, 2012-2013, n°3018/001, p. 12).

Le Code de droit économique prévoit une série d’informations et d’obligations à charge du vendeur, notamment quant à la manière dont il doit informer le consommateur des conditions, délai et modalités d’exercice de son droit de rétractation (supra, section III).

Ces informations doivent être communiquées « sous une forme adaptée à la technique de communication à distance utilisée dans un langage clair et compréhensible. Dans la mesure où ces informations sont fournies sur un support durable, elles doivent être lisibles » (article VI.46, §1er).

L’entreprise doit également fournir au consommateur « la confirmation du contrat conclu, sur un support durable et dans un délai raisonnable après la conclusion du contrat et, au plus tard, au moment de la livraison du bien ou avant le début de l’exécution du service » (article VI.46, §7).

En pratique, cela reviendra à envoyer par email les formulaires précontractuels et le contrat au commettant en vue de leur signature (l’email doit être considéré comme étant un support durable car ion peut le conserver). Le nouvel article XII.15., § 2, du Code de droit économique précise que « l’exigence d’un écrit est satisfaite par une suite de signes intelligibles et accessibles pour être consultés ultérieurement, quels que soient leur support et leurs modalités de transmission ».

Une fois en possession du contrat signé par le commettant, l’agence lui adressera par email la version contresignée par l’agence.

Le contrat signé par les deux parties, qui s’échange par voie électronique est donc assimilé à un écrit.

La sanction prévue en cas de non-respect de ces obligations est identique à celle applicable lorsque le contrat est conclu dans les locaux de l’entreprise ou hors établissement : le délai de rétractation expire au terme d’une période de douze mois à compter de la fin du délai de rétractation initial.

Les conditions, modalités et effets du droit de rétractation sont également identiques, à la seule exception du délai qui est de 14 jours calendrier au lieu de 7 jours ouvrables. Je renvoie par conséquent à ce qui a été dit supra.

 

Le contrat est conclu hors établissement

Le nouveau Code de droit économique a porté de 7 jours ouvrables à 14 jours calendrier le délai de rétractation dont bénéficie le consommateur lors d’un contrat hors établissement (article VI.67, § 1er).

L’article I.8, 31 ° du Code définit le contrat conclu hors établissement comme étant :

« Tout contrat entre l’entreprise et le consommateur :

  1. conclu en la présence physique simultanée de l’entreprise et du consommateur, dans un lieu qui n’est pas l’établissement commercial de l’entreprise ; ou
  2. ayant fait l’objet d’une offre du consommateur dans les mêmes circonstances, comme indiqué au point a) ; ou
  3. conclu dans l’établissement commercial de l’entreprise ou au moyen d’une technique de communication à distance immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu qui n’est pas l’établissement commercial de l’entreprise, en la présence physique simultanée de l’entreprise et du consommateur ; ou
  4. conclu pendant une excursion organisée par l’entreprise ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou des services au consommateur ».

On sera attentif au point c) qui étend la notion traditionnelle du contrat à distance à celle du contrat initié à distance.

La notion d’établissement commercial est définie comme suit :

  1. tout site commercial immeuble où l’entreprise exerce son activité en permanence ; ou
  2. tout site commercial meuble où l’entreprise exerce son activité de manière habituelle (article VI.8, 32°).

On constate que la vente de service de courtage sera considérée comme faite à distance si le contrat est conclu à l’agence après qu’un délégué ait sollicité le consommateur à son domicile ou sur son lieu de travail par exemple.

La directive « droits des consommateurs » apporte les précisions suivantes quant à la notion de contrat « hors établissement » :

« Un contrat hors établissement devrait être défini comme un contrat conclu en la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, ailleurs que dans l’établissement commercial du professionnel, par exemple au domicile du consommateur ou à son lieu de travail. Dans un contexte hors établissement, le consommateur peut être soumis à une pression psychologique éventuelle ou être confronté à un élément de surprise, qu’il ait ou non sollicité la visite du professionnel. La définition d’un contrat hors établissement devrait également viser des situations dans lesquelles le consommateur est sollicité personnellement et individuellement dans un contexte hors établissement, mais où le contrat est conclu immédiatement après, dans l’établissement commercial du professionnel ou par le recours à une technique de communication à distance. La définition du contrat hors établissement ne devrait pas couvrir les situations dans lesquelles le professionnel vient tout d’abord au domicile du consommateur, uniquement pour prendre des mesures ou donner une estimation sans engagement de la part du consommateur, le contrat n’étant conclu que plus tard, dans l’établissement commercial du professionnel ou au moyen de la communication à distance, sur la base de l’estimation du professionnel. Dans ces cas, le contrat n’est pas considéré comme ayant été conclu immédiatement après que le professionnel a sollicité le consommateur si le consommateur a eu le temps de réfléchir à l’estimation du professionnel avant de conclure le contrat  (…). »

Nous avons déjà examiné les règles applicables en matière de droit de rétractation pour les contrats à distance.

D’après moi, il s’agit en effet des règles qui s’appliquent au contrat d’intermédiation conclu dans les locaux de l’agence, en raison du renvoi que l’arrêté royal fait toujours à la loi sur la protection du consommateur du 14 juillet 1991. Je vous y renvoie.

Ajoutons qu’en cas de contrat hors établissement, l’agence devra fournir au commettant une copie du contrat signé par écrit ou la confirmation du contrat sur papier. La remis d’une copie du contrat signé par email suppose l’accord préalable du commettant (article VI.65, §2).

La clause de reconduction tacite

L’article 2, 4°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 demeure inchangé. Il prévoit ce qui suit :

« Au cas où un contrat d’intermédiaire conclu pour une durée déterminée est prolongé ou renouvelé tacitement, il peut y être mis fin sans frais et à tout moment moyennant un préavis de maximum un mois ».

L’article VI.91, § 1 du Code de droit économique fixe les conditions de forme auxquelles doit répondre une clause de reconduction tacite prévue dans un contrat conclu avec un consommateur. C’est une bonne chose car l’article 82 de la oi sur les pratiques du marché avait modifié la matière après l’adoption de l’arrêté royal, sans que ce dernier n’ait été modifié.

Dorénavant,

«  Le présent chapitre s’applique au contrat de service et au contrat de vente ayant à la fois pour objet des biens et des services.

Lorsqu’un contrat conclu à durée déterminée entre une entreprise et un consommateur comprend une clause de reconduction tacite, cette clause figure en caractères gras et dans un cadre distinct du texte, au recto de la première page.

Cette clause mentionne les conséquences de la reconduction tacite, et notamment la disposition du paragraphe 2, ainsi que la date ultime à laquelle le consommateur peut s’opposer à la reconduction tacite du contrat et les modalités selon lesquelles il notifie cette opposition ».

Le paragraphe 2 prévoit que le consommateur peut, après la reconduction tacite d’un contrat à durée déterminée, résilier le contrat à tout moment, sans indemnité, au terme d’un délai de préavis déterminé dans le contrat, sans que ce délai puisse être supérieur à deux mois.

Si l’exclusivité est prévue, sa durée ne pourra cependant pas excéder six mois, même dans l’hypothèse d’une reconduction tacite.

Ce type de clause est bien connu et figure dans la plupart des contrats-types.

*

INFORMATIONS STANDARDISÉES SUR LA RÉTRACTATION COMMUNIQUÉES PAR L’AGENCE

(Préalablement à la conclusion d’un contrat à l’agence)

Vous avez le droit de vous rétracter de la présente convention sans donner de motif dans un délai de sept jours ouvrables.

Le délai de rétractation expire sept (7) jours ouvrables après le jour de la présente convention.

Pour exercer le droit de rétractation, vous devez notifier à (insérer la dénomination sociale, l’adresse géographique, le numéro de téléphone, le numéro de fax et l’adresse électronique de l’agence)  votre décision de rétractation du présent contrat au moyen d’une déclaration dénuée d’ambiguïté (par exemple, lettre envoyée par la poste, télécopie ou courrier électronique). Vous pouvez utiliser le modèle de formulaire de rétractation annexé mais ce n’est pas obligatoire.

Pour que le délai de rétractation soit respecté, il suffit que vous transmettiez votre communication relative à l’exercice du droit de rétractation avant l’expiration du délai de rétractation.

Si vous avez demandé de commencer la prestation de services pendant le délai de rétractation, vous devrez nous payer un montant proportionnel à ce qui vous a été fourni jusqu’au moment où vous nous avez informé de votre rétractation de la présente convention, par rapport à l’ensemble des prestations prévues par le contrat.

Par la signature de la présente, je/nous soussigné(s)

…………………………………

…………………………………

…………………………………

…………………………………

[nom(s) et prénom(s)] reconnais(sons) expressément avoir reçu et pris connaissance des dispositions susmentionnés ainsi que du modèle de formulaire de rétractation.

Fait à ……………………….. le …………………………….

Signature(s)

Annexe : modèle de formulaire de rétractation

*

INFORMATIONS STANDARDISÉES SUR LA RÉTRACTATION COMMUNIQUEES PAR L’AGENCE

(Préalablement à la conclusion d’un contrat en dehors de l’agence)

Vous avez le droit de vous rétracter de la présente convention sans donner de motif dans un délai de quatorze jours.

Le délai de rétractation expire 14 jours après le jour de la conclusion de la convention.

Pour exercer le droit de rétractation, vous devez notifier à (insérer la dénomination sociale, l’adresse géographique, le numéro de téléphone, le numéro de fax et l’adresse électronique de l’agence) votre décision de rétractation de la présente convention au moyen d’une déclaration dénuée d’ambiguïté (par exemple, lettre envoyée par la poste, télécopie ou courrier électronique). Vous pouvez utiliser le modèle de formulaire de rétractation annexé mais ce n’est pas obligatoire.

Pour que le délai de rétractation soit respecté, il suffit que vous transmettiez votre communication relative à l’exercice du droit de rétractation avant l’expiration du délai de rétractation.

Si vous avez demandé de commencer la prestation de services pendant le délai de rétractation, vous devrez nous payer un montant proportionnel à ce qui vous a été fourni jusqu’au moment où vous nous avez informé de votre rétractation de la présente convention, par rapport à l’ensemble des prestations prévues par le contrat.

Par la signature de la présente, je/nous soussigné(s)

…………………………………

…………………………………

…………………………………

…………………………………

[nom(s) et prénom(s)] reconnais(sons) expressément avoir reçu et pris connaissance des dispositions susmentionnés ainsi que du modèle de formulaire de rétractation.

Fait à ……………………… le ……………………..

Signature(s)

Annexe : modèle de formulaire de rétractation

*

MODELE DE FORMULAIRE DE RETRACTATION

(Veuillez compléter et renvoyer le présent formulaire uniquement si vous souhaitez vous rétracter du contrat)

À l’attention de (nom, adresse géographique, numéro de fax et adresse électronique de l’agence).

Je/Nous (*) vous notifie/notifions (*) par la présente ma/notre (*) rétractation du contrat portant sur la vente du bien (*)/pour la prestation de service (*) ci-dessous :

…………………………………

…………………………………

Commandé le (*)/reçu le (*)

…………………………………

…………………………………

Nom du (des) consommateur(s)

…………………………………

…………………………………

Adresse du (des) consommateur(s)

…………………………………

…………………………………

…………………………………

…………………………………

Date

…………………………………

Signature du (des) consommateur(s)

(Uniquement en cas de notification du présent formulaire sur papier)

……………………………………………………………………………………………………………………………………………….

(*) Biffez la mention inutile

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