Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une donation dans la vente de l’immeuble ?

Lorsque les conditions d’une vente d’immeuble réalisent au moins partiellement un avantage dépourvu de contrepartie réelle dans le chef d’une partie, l’administration fiscale pourrait considérer qu’il en résulte une donation.

Une vente pour un prix inférieur à la valeur vénale de l’immeuble peut être qualifiée de donation indirecte voire, selon les circonstances, déguisée (P. Moreau, « Libéralités et successions », CUP, vol.134, Liège, Anthémis, 2012, p. 118, et la jurisprudence citée).

Distinguons les deux situations.

Il y a donation indirecte lorsqu’elle est exprimée dans un acte sincère (non simulé), valable comme tel et neutre en ce sens qu’il ne montre pas, à première vue, qu’il renferme une donation (par ex. une vente à prix réduit).

Il y a donation déguisée lorsque l’acte apparent (la vente) est réalisé à des conditions normales, dont le bénéficiaire est cependant dispensé, totalement ou partiellement, par l’acte simulé (vente avec dispense de payer tout ou partie du prix).

Ces deux types de donation, comme la donation manuelle qui ne peut porter sur un immeuble, ne doivent pas respecter la solennité de l’acte authentique imposée par l’article 931 du Code civil.

Pour qu’il y ait donation, il faut démontrer l’appauvrissement du donateur et l’enrichissement corrélatif du donataire ; il faut encore établir que le donateur ait eu l’intention de donner (l’animus donandi ou l’intention libérale).

L’animus donandi et le transfert d’un patrimoine à un autre distinguent la libéralité du contrat de bienfaisance décrit à l’article 1105 du Code civil, lequel porte seulement sur un service non rémunéré (P. Wery, « Droit des obligations », Vol. I, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 72).

La preuve de l’intention libérale peut être rapportée par toutes voies de droit et donc même par de simples présomptions. Elle peut dès lors s’induire des circonstances anormales de l’opération.

C’est à celui qui invoque l’existence d’une donation qu’incombe cette preuve (art. 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire).

Il s’agira de l’administration fiscale mais aussi des héritiers réservataires du vendeur, au décès de celui-ci (voir plus loin).

Il plus aisé qu’il n’y paraît d’établir l’intention libérale car, en pratique, la seule conscience de ne pas  obtenir l’équivalent peut constituer cette intention libérale (A.-CH. Van Gysel (dir.), « Précis du droit des successions et des libéralités », Bruylant, Bruxelles, 2008, p. 232).

Lorsque la donation est découverte dans la vente, l’administration est en droit de recueillir les droits de donation.

Toutefois l’objet d’une donation sous seing privé, donc indirecte, et non enregistrée dans les trois ans précédant le décès, sont réputés appartenir fictivement à la succession (art. 7 C. succ.).

Ce sont alors les droits de succession qui seront perçus et leurs tarifs sont plus élevés que ceux des droits d’enregistrement de donation.

Revenons aux héritiers du vendeur. S’ils sont réservataires, ils pourraient remettre en cause la donation qu’ils découvrent dans une vente,.

La réserve est la partie du patrimoine dont on ne peut librement disposer de son vivant (art. 913 et 915 du Code civil).

La réserve revient aux héritiers que la loi désigne comme étant réservataires (descendants et ascendants, conjoint survivant).

En présence d’héritier(s) réservataire(s), le défunt ne peut donc disposer de son vivant (donation ou testament) que de la quotité disponible de son patrimoine.

Si les héritiers parviennent à rapporter la preuve de ce que la donation excède la quotité disponible du patrimoine du vendeur à son décès, ils agiront en réduction de la donation (art. 921 du Code civil).

La réduction a en principe pour effet que le donataire doit restituer l’objet donné en nature et, s’agissant d’immeuble, sans charge de dettes ou hypothèques créées par le donataire (art. 929).

La restitution de l’immeuble pourra exceptionnellement s’effectuer en valeur si l’immeuble a péri par la faute du donataire. Ce dernier doit alors une indemnité. Ce sera aussi le cas si le bien donné a été aliéné par le donataire et que la discussion des biens du tiers suffit (article 930).

Tout dépend du patrimoine que laissera le vendeur à son décès. Si ce patrimoine est important, l’avantage résultant du prix dispensé ou réduit pourra rester  inférieur à la quotité légalement disponible.

Ajoutons que si l’acheteur avantagé est aussi héritier, il devra rapporter la donation, fût-elle indirecte, à sa valeur au jour du décès. En effet une donation est toujours une avance d’hoiries entre cohéritiers.

L’acheteur ne pourra imputer sa donation sur la quotité disponible que si la donation a été faire par préciput. Mais, par hypothèse, la modalité préciputaire sera difficile à établir s’agissant d’une donation qui s’extériorise par une vente qui se limite aux conditions de ce contrat.

Enfin, les (futurs) héritiers ne pourraient pas agir avant le décès car ils ne détiennent pas une créance ni même un droit en germe avant le décès de leur auteur. Ils ne peuvent donc exercer l’action paulienne (art. 1167 du Code civil) pour rendre inopposable une vente conclue en fraude de leurs futurs et éventuels droits.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

Lire plus arrow_forward

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

close