Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une donation dans la vente de l’immeuble ?

Lorsque les conditions d’une vente d’immeuble réalisent au moins partiellement un avantage dépourvu de contrepartie réelle dans le chef d’une partie, l’administration fiscale pourrait considérer qu’il en résulte une donation.

Une vente pour un prix inférieur à la valeur vénale de l’immeuble peut être qualifiée de donation indirecte voire, selon les circonstances, déguisée (P. Moreau, « Libéralités et successions », CUP, vol.134, Liège, Anthémis, 2012, p. 118, et la jurisprudence citée).

Distinguons les deux situations.

Il y a donation indirecte lorsqu’elle est exprimée dans un acte sincère (non simulé), valable comme tel et neutre en ce sens qu’il ne montre pas, à première vue, qu’il renferme une donation (par ex. une vente à prix réduit).

Il y a donation déguisée lorsque l’acte apparent (la vente) est réalisé à des conditions normales, dont le bénéficiaire est cependant dispensé, totalement ou partiellement, par l’acte simulé (vente avec dispense de payer tout ou partie du prix).

Ces deux types de donation, comme la donation manuelle qui ne peut porter sur un immeuble, ne doivent pas respecter la solennité de l’acte authentique imposée par l’article 931 du Code civil.

Pour qu’il y ait donation, il faut démontrer l’appauvrissement du donateur et l’enrichissement corrélatif du donataire ; il faut encore établir que le donateur ait eu l’intention de donner (l’animus donandi ou l’intention libérale).

L’animus donandi et le transfert d’un patrimoine à un autre distinguent la libéralité du contrat de bienfaisance décrit à l’article 1105 du Code civil, lequel porte seulement sur un service non rémunéré (P. Wery, « Droit des obligations », Vol. I, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 72).

La preuve de l’intention libérale peut être rapportée par toutes voies de droit et donc même par de simples présomptions. Elle peut dès lors s’induire des circonstances anormales de l’opération.

C’est à celui qui invoque l’existence d’une donation qu’incombe cette preuve (art. 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire).

Il s’agira de l’administration fiscale mais aussi des héritiers réservataires du vendeur, au décès de celui-ci (voir plus loin).

Il plus aisé qu’il n’y paraît d’établir l’intention libérale car, en pratique, la seule conscience de ne pas  obtenir l’équivalent peut constituer cette intention libérale (A.-CH. Van Gysel (dir.), « Précis du droit des successions et des libéralités », Bruylant, Bruxelles, 2008, p. 232).

Lorsque la donation est découverte dans la vente, l’administration est en droit de recueillir les droits de donation.

Toutefois l’objet d’une donation sous seing privé, donc indirecte, et non enregistrée dans les trois ans précédant le décès, sont réputés appartenir fictivement à la succession (art. 7 C. succ.).

Ce sont alors les droits de succession qui seront perçus et leurs tarifs sont plus élevés que ceux des droits d’enregistrement de donation.

Revenons aux héritiers du vendeur. S’ils sont réservataires, ils pourraient remettre en cause la donation qu’ils découvrent dans une vente,.

La réserve est la partie du patrimoine dont on ne peut librement disposer de son vivant (art. 913 et 915 du Code civil).

La réserve revient aux héritiers que la loi désigne comme étant réservataires (descendants et ascendants, conjoint survivant).

En présence d’héritier(s) réservataire(s), le défunt ne peut donc disposer de son vivant (donation ou testament) que de la quotité disponible de son patrimoine.

Si les héritiers parviennent à rapporter la preuve de ce que la donation excède la quotité disponible du patrimoine du vendeur à son décès, ils agiront en réduction de la donation (art. 921 du Code civil).

La réduction a en principe pour effet que le donataire doit restituer l’objet donné en nature et, s’agissant d’immeuble, sans charge de dettes ou hypothèques créées par le donataire (art. 929).

La restitution de l’immeuble pourra exceptionnellement s’effectuer en valeur si l’immeuble a péri par la faute du donataire. Ce dernier doit alors une indemnité. Ce sera aussi le cas si le bien donné a été aliéné par le donataire et que la discussion des biens du tiers suffit (article 930).

Tout dépend du patrimoine que laissera le vendeur à son décès. Si ce patrimoine est important, l’avantage résultant du prix dispensé ou réduit pourra rester  inférieur à la quotité légalement disponible.

Ajoutons que si l’acheteur avantagé est aussi héritier, il devra rapporter la donation, fût-elle indirecte, à sa valeur au jour du décès. En effet une donation est toujours une avance d’hoiries entre cohéritiers.

L’acheteur ne pourra imputer sa donation sur la quotité disponible que si la donation a été faire par préciput. Mais, par hypothèse, la modalité préciputaire sera difficile à établir s’agissant d’une donation qui s’extériorise par une vente qui se limite aux conditions de ce contrat.

Enfin, les (futurs) héritiers ne pourraient pas agir avant le décès car ils ne détiennent pas une créance ni même un droit en germe avant le décès de leur auteur. Ils ne peuvent donc exercer l’action paulienne (art. 1167 du Code civil) pour rendre inopposable une vente conclue en fraude de leurs futurs et éventuels droits.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

Lire plus arrow_forward

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

  • Sitothèque

  • close