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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une donation dans la vente de l’immeuble ?

Lorsque les conditions d’une vente d’immeuble réalisent au moins partiellement un avantage dépourvu de contrepartie réelle dans le chef d’une partie, l’administration fiscale pourrait considérer qu’il en résulte une donation.

Une vente pour un prix inférieur à la valeur vénale de l’immeuble peut être qualifiée de donation indirecte voire, selon les circonstances, déguisée (P. Moreau, « Libéralités et successions », CUP, vol.134, Liège, Anthémis, 2012, p. 118, et la jurisprudence citée).

Distinguons les deux situations.

Il y a donation indirecte lorsqu’elle est exprimée dans un acte sincère (non simulé), valable comme tel et neutre en ce sens qu’il ne montre pas, à première vue, qu’il renferme une donation (par ex. une vente à prix réduit).

Il y a donation déguisée lorsque l’acte apparent (la vente) est réalisé à des conditions normales, dont le bénéficiaire est cependant dispensé, totalement ou partiellement, par l’acte simulé (vente avec dispense de payer tout ou partie du prix).

Ces deux types de donation, comme la donation manuelle qui ne peut porter sur un immeuble, ne doivent pas respecter la solennité de l’acte authentique imposée par l’article 931 du Code civil.

Pour qu’il y ait donation, il faut démontrer l’appauvrissement du donateur et l’enrichissement corrélatif du donataire ; il faut encore établir que le donateur ait eu l’intention de donner (l’animus donandi ou l’intention libérale).

L’animus donandi et le transfert d’un patrimoine à un autre distinguent la libéralité du contrat de bienfaisance décrit à l’article 1105 du Code civil, lequel porte seulement sur un service non rémunéré (P. Wery, « Droit des obligations », Vol. I, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 72).

La preuve de l’intention libérale peut être rapportée par toutes voies de droit et donc même par de simples présomptions. Elle peut dès lors s’induire des circonstances anormales de l’opération.

C’est à celui qui invoque l’existence d’une donation qu’incombe cette preuve (art. 1315 du Code civil et 870 du Code judiciaire).

Il s’agira de l’administration fiscale mais aussi des héritiers réservataires du vendeur, au décès de celui-ci (voir plus loin).

Il plus aisé qu’il n’y paraît d’établir l’intention libérale car, en pratique, la seule conscience de ne pas  obtenir l’équivalent peut constituer cette intention libérale (A.-CH. Van Gysel (dir.), « Précis du droit des successions et des libéralités », Bruylant, Bruxelles, 2008, p. 232).

Lorsque la donation est découverte dans la vente, l’administration est en droit de recueillir les droits de donation.

Toutefois l’objet d’une donation sous seing privé, donc indirecte, et non enregistrée dans les trois ans précédant le décès, sont réputés appartenir fictivement à la succession (art. 7 C. succ.).

Ce sont alors les droits de succession qui seront perçus et leurs tarifs sont plus élevés que ceux des droits d’enregistrement de donation.

Revenons aux héritiers du vendeur. S’ils sont réservataires, ils pourraient remettre en cause la donation qu’ils découvrent dans une vente,.

La réserve est la partie du patrimoine dont on ne peut librement disposer de son vivant (art. 913 et 915 du Code civil).

La réserve revient aux héritiers que la loi désigne comme étant réservataires (descendants et ascendants, conjoint survivant).

En présence d’héritier(s) réservataire(s), le défunt ne peut donc disposer de son vivant (donation ou testament) que de la quotité disponible de son patrimoine.

Si les héritiers parviennent à rapporter la preuve de ce que la donation excède la quotité disponible du patrimoine du vendeur à son décès, ils agiront en réduction de la donation (art. 921 du Code civil).

La réduction a en principe pour effet que le donataire doit restituer l’objet donné en nature et, s’agissant d’immeuble, sans charge de dettes ou hypothèques créées par le donataire (art. 929).

La restitution de l’immeuble pourra exceptionnellement s’effectuer en valeur si l’immeuble a péri par la faute du donataire. Ce dernier doit alors une indemnité. Ce sera aussi le cas si le bien donné a été aliéné par le donataire et que la discussion des biens du tiers suffit (article 930).

Tout dépend du patrimoine que laissera le vendeur à son décès. Si ce patrimoine est important, l’avantage résultant du prix dispensé ou réduit pourra rester  inférieur à la quotité légalement disponible.

Ajoutons que si l’acheteur avantagé est aussi héritier, il devra rapporter la donation, fût-elle indirecte, à sa valeur au jour du décès. En effet une donation est toujours une avance d’hoiries entre cohéritiers.

L’acheteur ne pourra imputer sa donation sur la quotité disponible que si la donation a été faire par préciput. Mais, par hypothèse, la modalité préciputaire sera difficile à établir s’agissant d’une donation qui s’extériorise par une vente qui se limite aux conditions de ce contrat.

Enfin, les (futurs) héritiers ne pourraient pas agir avant le décès car ils ne détiennent pas une créance ni même un droit en germe avant le décès de leur auteur. Ils ne peuvent donc exercer l’action paulienne (art. 1167 du Code civil) pour rendre inopposable une vente conclue en fraude de leurs futurs et éventuels droits.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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