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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La sanction du retrait irrégulier d’une promesse de vente

La promesse unilatérale de vente engendre dans le chef du promettant une obligation de faire, à savoir réaliser la vente si le bénéficiaire exprime la volonté d’acquérir le bien (Cass., 9 janvier 1975, Pas., 1975, I, p. 482).

Cette promesse génère une option d’achat et doit être complète (éléments essentiels et substantiels), ferme, extériorisée et arrivée à destination pour lier le promettant (aussi appelé le pollicitant).

Celui-ci devra maintenir sa promesse durant la durée de validité, ou à défaut de durée, pendant un délai raisonnable permettant au destinataire de réagir (C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat », R.G.D.C., 2005, p. 6, n° 5).

Il ne faut pas confondre la rétractation d’une promesse et le retrait de la promesse.

La rétractation intervient avant que la promesse n’ait atteint son destinataire ; elle est licite et l’offre est censée n’avoir jamais existé.

Le retrait intervient après que le destinataire en ait eu connaissance. Le retrait ne peut intervenir durant le délai de validité de la promesse ; il ne peut être réalisé que moyennant un préavis si la promesse n’est pas assortie d’un délai.

Que se passe-t-il lorsque le pollicitant retire son offre intempestivement ?

Cela concerne donc la situation où l’offre extériorisée est toujours dans son délai de validité, et qu’elle est retirée avant que le bénéficiaire ne l’ait levée.

Si le bénéficiaire a levé l’offre, il n’y a en effet plus de promesse mais déjà une vente. C’est alors un litige sur l’exécution de la vente qui surgit, mais le transfert de propriété est déjà acquis, la vente étant purement consensuelle.

Le bénéficiaire de la promesse, devenu acheteur par l’exercice de son option, pourra alors agir en délivrance au moyen d’une action en passation d’acte (P. Wéry, « Droit des obligations, », vol. I, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 178).

Toute autre est la situation où le promettant, durant le délai de validité de sa promesse, se refuse à l’exécuter avant que le bénéficiaire n’en ait fait usage.

Le pollicitant engage indiscutablement sa responsabilité s’il rétracte sa promesse avant terme. Cette rétractation sera juridiquement inefficace car fautive.

Quelle responsabilité ? Extracontractuelle car le contrat ne sera formé qu’au moment de l’acceptation de l’offre ? ou contractuelle si l’on considère que l’opération est un avant-contrat qui n’engage qu’une partie ?

Comme la source de l’obligation ne réside pas dans les articles  1382 et 1383 du Code civil, il faut à mon sens mettre en avant le caractère contractuel de l’avant-contrat ou des négociations précontractuelles. La question est cependant toute théorique.

La rétractation fautive est donc juridiquement inefficace. Cela signifie que le pollicitant demeure tenu et que le contrat se formera si le bénéficiaire décide de lever l’offre dans le délai, en dépit du retrait irrégulier (P. Van Ommeslaghe, opus cité, p. 484).

En France, la Cour de cassation voit les choses autrement.

Un bail contient une promesse de vente. Le bailleur notifie sa décision de ne plus consentir à la vente, ce qui est suivi par la levée de l’option.

Qu’en pense la Cour de cassation française (Cass., 3ième ch., civ., 12 juin 2013, www.legifrance.com) ?

« Attendu que, pour juger la vente parfaite et ordonner sa réalisation, l’arrêt retient que M. X était lié par son engagement contractuel (promesse de vente) jusqu’à son terme et que les époux Y ont levé l’option dans le délai ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »

Autrement dit, le retrait de la promesse, fut-il irrégulier, supprime toute possibilité d’échange des consentements pour réaliser ultérieurement la vente, ce qui signifie que le retrait sera sanctionné par des dommages et intérêts sans que la vente ne puisse être forcée.

Cette jurisprudence française est constante : Cass., fr., 3ième ch. civ., 15 décembre 1993, 3ième ch. civ., 11 mai 2011, www.legifrance.com.

En France donc, si le pollicitant retire son offre, même irrégulièrement, cela révèle sa volonté de ne pas vendre, et la vente est impossible par défaut de consentement.

En Belgique, si le retrait irrégulier est privé effet, le consentement à la vente procède de la promesse qui subsiste, et il n’est pas requis de vérifier si ce consentement existe au moment de l’acceptation.

Comme le dit Madame Delforge « seule l’existence de deux consentements convergents relativement à un même objet paraît devoir être recherché, non leur simultanéité temporelle » (« L’offre de contracter et la formation du contrat (2ième partie) », R.G.D.C., 2005, p. 10).

Pourquoi une telle divergence entre la doctrine belge et la jurisprudence française, alors que les principes sont partagés ?

La promesse engendre, on l’a dit, une obligation de faire. Or l’article 1142 du Code civil (belge et français) dispose que « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur. »

De là vient la réticence de la jurisprudence française à sanctionner en nature le retrait fautif de la promesse, en privant le retrait de tout effet.

On retrouvera demain la même réticence dans la sanction de la méconnaissance du droit de préemption.

Et justement, en Belgique, la jurisprudence applique l’article 1142 de manière très restrictive. C’est seulement si l’exécution en nature n’est plus possible, que l’inexécution de l’obligation de faire est sanctionnée en équivalent.

Dans les autres cas, elle est sanctionnée en nature (Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 370).

Doctrine :

  • T. Starosselets, « Offre et acceptation : principes et quelques questions spéciales », in Le processus de formation du contrat, Larcier, CUP, Vol. 72, 09/2004, p. 27.
  • C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat (1ère partie) », R.G.D.C., 2004, p. 550.
  • C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat (2ième partie) », R.G.D.C., 2005, p. 5.
  • Y. Ninane, « La vente est parfaite « dès qu’on est convenu de la chose et du prix » : un principe légal simple cachant certaines complexités », in Vente immobilière : la phase préalable et ses écueils – actes de colloque, Kluwer, 2012, p.21.
  • M. Vanwijk-Alexandre et A. Mahy-Leclercq, « Le processus de la formation du contrat : aspects juridiques », in La négociation immobilière. L’apport du notariat, Bruxelles, Bruylant, 1998, p. 147.

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

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« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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