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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Droit de préemption et apport en société

Un locataire commercial se voit accorder un droit de préemption dans le bail, dans l’hypothèse où le bailleur entend « disposer à titre onéreux (du bien) en totalité ou en partie. »

Le bailleur fait apport de l’immeuble à une société en rémunération de quoi des actions sont émises et lui sont attribuées.

Le locataire fait grief au bailleur d’avoir méconnu son droit de préemption ; il agit en nullité de l’apport et poursuit la condamnation du bailleur à signer un acte de vente.

Pour le locataire, les termes du pacte sont clairs et ne visent pas uniquement la vente de l’immeuble, mais le fait d’en disposer à titre onéreux en totalité ou en partie.

À cet égard, poursuit le locataire, l’apport en société ne constitue pas une donation, même si sa contrepartie n’est pas constituée en argent mais en actions, lesquelles ont une valeur dépendant de la valeur du bien apporté.

La Cour d’appel de Metz donne raison au locataire. Les juges d’appel constatent en effet que les parties avaient visé « toute mutation à titre onéreux » de l’immeuble, ce à quoi répond l’apport en société.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation sur base de la violation de l’article 1134 du Code civil que nous avons en commun avec nos voisins français.

Le pourvoi avance que l’apport en société n’entrait pas dans le domaine du pacte de préférence dès lors que les parties, tout en visant la cession du bien objet de la préférence, ont également prévu que le promettant serait tenu de « notifier un prix au bénéficiaire. »

Or il n’existe pas de prix dans un apport, la rémunération consistant en actions.

Les juges d’appel ont donc méconnu la convention des parties en étendant le droit de préemption à l’apport.

C’est ce que va constater la Cour de cassation française :

« Qu’en statuant ainsi, alors que l’apport en société n’entrait pas dans le domaine du pacte, dès lors que si les parties avaient visé la disposition à titre onéreux des biens objets du pacte de préférence, elles avaient prévu que le preneur serait informé de toute mutation à titre onéreux avec indication du prix offert, des conditions générales de la vente projetée et se verrait remettre la copie de la promesse de vente ou du compromis de vente, ce qui excluait l’apport en société du pacte de préférence, la cour d’appel, a violé le texte susvisé ; »

Cass., fr., 15 janvier 2014, www.legifrance.com.

La rédaction des clauses de préférence (préemption en matière de vente) doit donc être précise.

En accordant un droit de préemption, le propriétaire aliène partiellement son droit de disposition.

Comme le droit de propriété est un droit absolu, exclusif et perpétuel, les clauses  qui l’affectent sont d’interprétation stricte. L’étendue du droit de préemption sera donc appréciée de manière restrictive.

Un droit de préemption pourra être neutralisé par des opérations similaires à la vente sans être semblables, telles que la constitution d’un bail emphytéotique de 99 ans, la dation en paiement, l’échange, le partage, l’apport, la donation avec charge, etc.

Sauf si l’alternative est utilisée en vue de frustrer le titulaire de son droit de préférence, elle ne peut être comprise dans un pur droit de préemption (vente), par interprétation extensive.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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