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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’immeuble et plus-value de cessation (I)

Les plus-values réalisées lors de la cessation des activités d’un exploitant personne physique constituent un bénéfice imposable.

L’article 28, 1°, CIR/92 évoque « les revenus qui sont obtenus ou constatées en raison ou à l’occasion de la cessation complète et définitive de  l’entreprise  ou  de  l’exercice  d’une  profession libérale,  charges,  offices ou  occupations  lucratives et qui  proviennent  de  plus-values  sur  des  éléments  de l’actif affectés à l’activité professionnelle. »

Il faut d’abord que l’actif concerné ait été affecté à l’activité professionnelle.

C’est l’article 41 CIR/92 qui définit ce qu’il faut entendre à cet égard.

Il faut d’abord que le contribuable ait tenu une comptabilité dans laquelle les immobilisations affectées à l’usage professionnel sont comptabilisées comme éléments de l’actif.

En principe, la comptabilité d’un indépendant est simplifiée au sens de l’article III-85 de la loi du 17 juillet 2013 (livres financier, d’entrées et de sorties).

S’il ne tient pas de comptes de bilan mentionnant l’immeuble ou le terrain à l’actif, ce dernier ne répond pas à la notion d’élément de l’actif.

Mais il existe une seconde condition.

L’immeuble sera considéré comme affecté à l’activité professionnelle si les immobilisations ou la partie de celles-ci ont fait l’objet  d’amortissements ou de réductions de valeur admis fiscalement.

L’administration assimile les amortissements de travaux de transformation de l’immeuble à des amortissements sur l’immeuble, « étant donné que par nature, les travaux de transformation de l’immeuble s’y incorporent indissociablement » (ComIr, n° 41/7 ; Liège, 26 avril 2000, Act. Fisc., 2000/24, p. 9).

Pour les terrains, notons qu’ils ne sont en principe pas sujet à amortissement car l’article 64, § 1, de l’A.R. du 30 janvier 2001 ne permet l’amortissement que des immobilisations corporelles dont l’utilisation est limitée dans le temps.

Mais si le contribuable vend en même temps un immeuble bâti et un terrain, et que des amortissements ont été réalisés sur l’immeuble ou sur des travaux, il faudra tenir compte de la valeur d’acquisition du terrain et du bâti pour le calcul de la plus-value imposable, et aussi du coût des travaux de transformation (Q.P. n° 352, 19.4.1993, Sén. Tyberghien-Vandenbussche, Bull. 731, p. 2777).

Donc, la plus-value sur l’immeuble ne sera pas imposée si le commerçant n’a pas tenu de comptabilité comprenant des comptes d’actif enregistrant l’immeuble et s’il n’a pas procédé à des amortissements sur son immeuble.

Et s’il a déduit des intérêts d’emprunt concernant l’immeuble ?

Il faut à cet égard évoquer la théorie de la volonté déclarée mise en œuvre par la jurisprudence de la Cour d’Appel de Liège (Appel, Liège, 14 décembre 2001, T.F.R., 2002, p. 566 ; confirmé par Cass., 3 octobre 2003, rôle n° F020029F, www.juridat.be ; L. Deklerck, « Le régime fiscal des plus-values immobilières », Séminaire Vanhan & Vanham, Fiscalite du patrimoine immobilier, 30 janvier 2014, p. 5).

Selon la Cour d’appel de Liège, la volonté déclarée peut résulter de la comptabilisation des amortissements mais aussi des déclarations fiscales du contribuable.

Si, depuis l’achat de l’immeuble, les intérêts y relatifs ont été admis en charge et si le revenu cadastral a été déclaré en revenu cadastral professionnel, il s’agit d’une volonté déclarée du contribuable d’affecter son bien à l’exercice de son activité professionnelle.

En effet, pour la Cour d’appel de Liège, la loi ne restreint pas cette appréciation au strict droit comptable (compte d’actif et amortissement).

Donc, si le contribuable a déduit des intérêts d’emprunt, il a décidé d’affecter le bien à son activité et la plus-value résultant de la vente pourra être taxée.

Cette théorie est discutable car elle ajoute une condition à la loi mais elle a été validée par la Cour de cassation (Th. Blockerye et L. Deklerk, « Plus-values et moins-values », Larcier, Bruxelles, 2013, p. 16).

Il en résulte qu’il faut, non seulement vérifier si une comptabilité non simplifiée a été tenue, mais également si des amortissements ont été pratiqués sur l’immeuble mais aussi sur :

  • un immeuble bâti sur le terrain et vendu avec le terrain,
  • à des travaux immobiliers sur le même immeuble bâti,
  • ou si les intérêts du financement de l’immeuble ont été déduits.

Dans l’hypothèse où il n’existe ni amortissement ni déduction d’intérêts d’emprunt, et que la comptabilité était simplifiée, la plus-value ne sera pas taxée.

Enfin, les plus-values sur terrains agricoles et horticoles sont exonérées.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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