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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand faut-il parler de la PEB ?

L’article 237/28 CWATUPE dispose que, pour un bâtiment existant, le propriétaire est tenu de disposer du certificat PEB « lors de l’établissement d’un acte qui confère un droit personnel de jouissance » et « lors de l’établissement de tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d’un droit réel. »

En cas de location, le propriétaire est tenu de mettre le certificat PEB à la disposition du candidat locataire sur simple demande de ce dernier.

Donc, en cas de vente d’immeuble, c’est à l’acte que le certificat doit être disponible.

L’article 2.2 de la directive 2010/31/EU du Parlement européen et du Conseil du 19 mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments précise toutefois :

« Les États membres exigent que, lors de la construction, de la vente ou de la location d’un bâtiment ou d’une unité de bâtiment, le certificat de performance énergétique ou une copie de celui-ci soit montré au nouveau locataire ou acquéreur potentiel et soit transmis à l’acquéreur ou au nouveau locataire. »

Le droit régional wallon prévoit donc que le certificat doit être « disponible » à l’acte et non à la vente qui peut intervenir avant,  à savoir au compromis.

Le droit communautaire veut pourtant que le droit national préconise que ce soit à la vente que le certificat de PEB soit non seulement disponible mais surtout « montré. »

C’est logique car la performance énergétique peut constituer un élément déterminant les qualités du bien vendu, élément qui doit donc entrer dans le champ contractuel pour l’échange des consentements.

Montrer le certificat à la vente ne suffit pas.

L’article 2.4 de la directive 2010/31/UE dispose :

« Les États membres exigent que lorsque:

  • un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique,
  • une unité de bâtiment faisant partie d’un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique, et
  • une unité de bâtiment possédant un certificat de performance énergétique,

Sont proposés à la vente ou à la location, l’indicateur de performance énergétique du certificat de performance énergétique du bâtiment ou de l’unité de bâtiment, selon le cas, figure dans les publicités paraissant dans les médias commerciaux. »

C’est une obligation d’information au stade de l’annonce.

L’annonce précède la publicité. Elle constitue en droit une invitation à faire offre d’achat ou à manifester intérêt.

Elle permet la sélection des biens pour lesquels l’information précontractuelle va être demandée et délivrée.

Ce que la directive veut faire imposer devait être intégré en droit national au plus tard le 9 juillet 2012 pour une entrée en vigueur le 9 janvier 2013.

La Wallonie est en retard puisque l’on a vu que l’article 237/28 CWATUPE ne répond pas entièrement au prescription de la directive.

Mais selon le texte de la directive « les États membres exigent que » ce qui signifie qu’il faut un acte de transposition pour que ce système soit en vigueur.

L’obligation n’existe donc pas encore « horizontalement », entre personnes privées.

Un nouveau décret PEB a toutefois été adopté en Wallonie le 28 novembre 2013 (M.B. 27 décembre 2013).

Il transpose la directive européenne 2010/31/UE précitée.

Le décret prévoir ceci (art. 34, § 4) :

«  Le ou les indicateurs de performance énergétique sont mentionnés dans toutes les publicités réalisées pour la vente ou la location du bâtiment ou de l’unité PEB.

Le certificat PEB est communiqué à l’acquéreur ou au locataire avant la signature de la convention qui atteste que cette communication a bien été réalisée. »

Ce nouveau décret n’entrera en vigueur qu’après l’adoption de son arrêté d’exécution, qui poursuit actuellement son parcours législatif, avec l’objectif d’aboutir juste avant les élections du 25 mai 2014.

La sanction en cas de non-respect du décret est une amende administrative entre 250 euros et 50.000 euros (art. 59 et 60).

L’annulation de la vente n’est pas prévue comme sanction spécifique.

Il est utile d’anticiper sur l’entrée en vigueur du décret et de communiquer déjà les informations de PEB dès qu’un candidat se manifeste, et avant qu’il ne s’engage.

Cela évite des mauvaises surprises après le compromis et assure la stabilité des ventes.

Et en Région de Bruxelles-Capitale ?

À Bruxelles, la nouvelle ordonnance du 2 mai 2013 portant le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Energie, n’a pas innové, ce qui se comprend dès lors qu’il s’agit d’une simple codification.

Aux termes de l’article 2.2.14, Le vendeur ou l’agent immobilier doit :

  • indiquer sans équivoque, dans la publicité relative à la vente, la performance énergétique du bien,
  • fournit gratuitement, à toute demande, copie du certificat PEB ou du rapport intermédiaire,
  • s’assurer de ce que les informations relatives au certificat PEB sont présentes dans l’acte de transaction immobilière.

Par publicité, il faut donc entendre l’annonce, le droit national s’interprétant à la lumière du droit communautaire qu’il est supposé transposer.

Le droit bruxellois en donc relativement plus fidèle aux exigences européennes.

Ajoutons qu’en Région de Bruxelles-Capitale, la sanction en cas de méconnaissance de cette obligation d’information est « un emprisonnement de 8 jours à 12 mois et une amende de 25 à 25.000 euros ou une de ces peines seulement » (art. 2.6.5).

La vente n’est pas nulle du fait de l’infraction, contrairement à ce que d’aucuns affirment, mais le notaire doit dénoncer les contrevenants à l’IBGE.

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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