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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand faut-il parler de la PEB ?

L’article 237/28 CWATUPE dispose que, pour un bâtiment existant, le propriétaire est tenu de disposer du certificat PEB « lors de l’établissement d’un acte qui confère un droit personnel de jouissance » et « lors de l’établissement de tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d’un droit réel. »

En cas de location, le propriétaire est tenu de mettre le certificat PEB à la disposition du candidat locataire sur simple demande de ce dernier.

Donc, en cas de vente d’immeuble, c’est à l’acte que le certificat doit être disponible.

L’article 2.2 de la directive 2010/31/EU du Parlement européen et du Conseil du 19 mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments précise toutefois :

« Les États membres exigent que, lors de la construction, de la vente ou de la location d’un bâtiment ou d’une unité de bâtiment, le certificat de performance énergétique ou une copie de celui-ci soit montré au nouveau locataire ou acquéreur potentiel et soit transmis à l’acquéreur ou au nouveau locataire. »

Le droit régional wallon prévoit donc que le certificat doit être « disponible » à l’acte et non à la vente qui peut intervenir avant,  à savoir au compromis.

Le droit communautaire veut pourtant que le droit national préconise que ce soit à la vente que le certificat de PEB soit non seulement disponible mais surtout « montré. »

C’est logique car la performance énergétique peut constituer un élément déterminant les qualités du bien vendu, élément qui doit donc entrer dans le champ contractuel pour l’échange des consentements.

Montrer le certificat à la vente ne suffit pas.

L’article 2.4 de la directive 2010/31/UE dispose :

« Les États membres exigent que lorsque:

  • un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique,
  • une unité de bâtiment faisant partie d’un bâtiment possédant un certificat de performance énergétique, et
  • une unité de bâtiment possédant un certificat de performance énergétique,

Sont proposés à la vente ou à la location, l’indicateur de performance énergétique du certificat de performance énergétique du bâtiment ou de l’unité de bâtiment, selon le cas, figure dans les publicités paraissant dans les médias commerciaux. »

C’est une obligation d’information au stade de l’annonce.

L’annonce précède la publicité. Elle constitue en droit une invitation à faire offre d’achat ou à manifester intérêt.

Elle permet la sélection des biens pour lesquels l’information précontractuelle va être demandée et délivrée.

Ce que la directive veut faire imposer devait être intégré en droit national au plus tard le 9 juillet 2012 pour une entrée en vigueur le 9 janvier 2013.

La Wallonie est en retard puisque l’on a vu que l’article 237/28 CWATUPE ne répond pas entièrement au prescription de la directive.

Mais selon le texte de la directive « les États membres exigent que » ce qui signifie qu’il faut un acte de transposition pour que ce système soit en vigueur.

L’obligation n’existe donc pas encore « horizontalement », entre personnes privées.

Un nouveau décret PEB a toutefois été adopté en Wallonie le 28 novembre 2013 (M.B. 27 décembre 2013).

Il transpose la directive européenne 2010/31/UE précitée.

Le décret prévoir ceci (art. 34, § 4) :

«  Le ou les indicateurs de performance énergétique sont mentionnés dans toutes les publicités réalisées pour la vente ou la location du bâtiment ou de l’unité PEB.

Le certificat PEB est communiqué à l’acquéreur ou au locataire avant la signature de la convention qui atteste que cette communication a bien été réalisée. »

Ce nouveau décret n’entrera en vigueur qu’après l’adoption de son arrêté d’exécution, qui poursuit actuellement son parcours législatif, avec l’objectif d’aboutir juste avant les élections du 25 mai 2014.

La sanction en cas de non-respect du décret est une amende administrative entre 250 euros et 50.000 euros (art. 59 et 60).

L’annulation de la vente n’est pas prévue comme sanction spécifique.

Il est utile d’anticiper sur l’entrée en vigueur du décret et de communiquer déjà les informations de PEB dès qu’un candidat se manifeste, et avant qu’il ne s’engage.

Cela évite des mauvaises surprises après le compromis et assure la stabilité des ventes.

Et en Région de Bruxelles-Capitale ?

À Bruxelles, la nouvelle ordonnance du 2 mai 2013 portant le Code bruxellois de l’Air, du Climat et de la Maîtrise de l’Energie, n’a pas innové, ce qui se comprend dès lors qu’il s’agit d’une simple codification.

Aux termes de l’article 2.2.14, Le vendeur ou l’agent immobilier doit :

  • indiquer sans équivoque, dans la publicité relative à la vente, la performance énergétique du bien,
  • fournit gratuitement, à toute demande, copie du certificat PEB ou du rapport intermédiaire,
  • s’assurer de ce que les informations relatives au certificat PEB sont présentes dans l’acte de transaction immobilière.

Par publicité, il faut donc entendre l’annonce, le droit national s’interprétant à la lumière du droit communautaire qu’il est supposé transposer.

Le droit bruxellois en donc relativement plus fidèle aux exigences européennes.

Ajoutons qu’en Région de Bruxelles-Capitale, la sanction en cas de méconnaissance de cette obligation d’information est « un emprisonnement de 8 jours à 12 mois et une amende de 25 à 25.000 euros ou une de ces peines seulement » (art. 2.6.5).

La vente n’est pas nulle du fait de l’infraction, contrairement à ce que d’aucuns affirment, mais le notaire doit dénoncer les contrevenants à l’IBGE.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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