Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Encore la nullité de la vente d’un bâtiment construit en infraction d’urbanisme

Un arrêt de la Cour de cassation rappelle à notre bon souvenir l’épineuse question de  la nullité de la vente d’une construction dépourvue de permis d’urbanisme (Cass., 28 novembre 2013, rôle n° C.13.0233.N, www.juridat.be).

J’ai déjà abordé cette question à plusieurs reprises ; c’est aujourd’hui un aspect particulier de la question qu’éclaire cet arrêt de la Cour de cassation.

La vente d’un immeuble construit ou à construire, doit répondre aux conditions de validité de tout contrat, définies à l’article 1108 du Code civil.

Il faut que le consentement des parties qui s’obligent soit valide, et qu’elles aient la capacité de contracter ;  l’objet du contrat, qui forme la matière de l’engagement, doit être certain et la cause de l’obligation doit être licite.

L’objet est la prestation caractéristique du contrat, le transfert de propriété dans la vente. La cause du contrat est le mobile déterminant des parties (cur debetur ?).

Tant l’objet que la cause du contrat doivent être licites. Ce sont des conditions de formation du contrat ; elles s’apprécient donc au moment où se forme le contrat.

C’est ce que rappelle l’arrêt qui nous occupe.

La Cour d’appel de Gand avait constaté ce qui suit :

  • Le contrat entre les parties, du 26 août 2000, a pour objet la vente d’une habitation à construire d’après un permis d’urbanisme délivré le 30 décembre 1998.
  • Lors de l’exécution des travaux, on s’est écartée sur certains points du permis d’urbanisme.

Les juges d’appel ont jugé que, dans la mesure où l’on n’avait pas construit conformément à ce permis d’urbanisme, il s’agissait en fait d’une construction sans permis, ce qui constitue une infraction d’urbanisme.

Les juges ont déduit de ces constatations que la convention qui a pour objet ces bâtiments en érection, auxquels s’attache une infraction non prescrite, doit être considérée comme nulle.

L’arrêt a été cassé. En effet, si les travaux non conformes au permis ont été exécutés après le contrat, l’illicéité n’est pas contemporaine de sa formation et ne peut en affecter la validité.

La cassation concerne l’application des règles en matière de nullité. On doit se fixer au moment de la conclusion du contrat, pas postérieurement.

L’arrêt ne dit pas pour autant que, si les travaux irréguliers étaient déjà en cours au moment du contrat, celui-ci eut été nul. Ce n’était pas le moyen du pourvoi.

L’objet est illicite si le contrat a pour effet de créer ou de maintenir une situation illégale (Cass., 8 avril 1999, Pas., 1999, I, p. 199 ; Cass. 19 mai 2005, Pas., 2005, I, n° 284).

Selon l’approche civiliste, le transfert de propriété d’un immeuble, fût-il l’objet d’une infraction d’urbanisme, ne crée ni ne maintien une situation illégale.

L’approche administrativiste est plus nuancée car la vente transfère l’infraction de maintien des travaux illicite à l’acquéreur (effet de contagion), ce qui crée en soi une situation illégale.

On ne tranchera ici pas entre les deux thèses ; je m’y suis essayé dans un article du 15 janvier 2013 (http://gillescarnoy.be/2013/01/15/la-vente-dun-immeuble-affecte-dune-irregularite-durbanisme/).

Quant à la cause, on peut effectivement se demander si le vendeur d’un bien construit sans permis ou sans respecter un permis, ne poursuit pas par la vente le bénéfice de l’infraction, selon les circonstances.

Le tribunal de première instance de Bruxelles n’a pas hésité à le dire en matière de bail (30 juin 2011, R.G.D.C., 2013, p. 241, note N. Bernard).

On m’objectera que si le mobile déterminant le vendeur peut consister à faire profit dans la vente de travaux irréguliers, ce n’est certainement pas le cas de l’acheteur qui normalement ignore tout de la situation.

En réalité, il suffit qu’un des mobiles soit illicite pour que le contrat soit affecté d’une cause de nullité (Cass. 13 novembre 1953, Pas., 1954, I, p. 190).

Ce mobile ne doit pas être partagé ; peu importe que l’autre partie ne soit pas au courant de l’intention illicite de son cocontractant (Cass., 12 octobre 2000, R.W., 2002-03, note A. Van Oevelen ; R.C.J.B., 2003, p. 74, note P. Wéry) et 7 octobre 2004 (Pas., 2004,  I,  2000, p. 466).

Comme on le voit, le sujet n’est pas épuisé et la jurisprudence devra encore se fixer sur cette épineuse question.

Voyons à présent l’arrêt dans sa langue :

« 1. Krachtens het artikel 1131 Burgerlijk Wetboek kan een verbintenis, aange-gaan zonder oorzaak, uit een valse oorzaak of uit een ongeoorloofde oorzaak, geen gevolg hebben.

Een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp is krachtens artikel 6 Burgerlijk Wetboek nietig.

De geoorloofdheid van de oorzaak en het voorwerp van een overeenkomst dienen beoordeeld te worden naar het tijdstip van het sluiten ervan.

2. De appelrechters stellen vast dat:

  • de overeenkomst tussen de partijen van 26 augustus 2000 de verkoop tot voorwerp had van een op te richten woning overeenkomstig een op 30 december 1998 afgeleverde  stedenbouwkundige vergunning; 
  • tijdens de uitvoering van de bouwwerken op enkele punten werd afgeweken s’écarter de van de stedenbouwkundige vergunning.

De appelrechters oordelen dat in de mate « er niet werd gebouwd overeenkomstig deze stedenbouwkundige vergunning (…) er in feite gebouwd werd zonder veleende vergunning, wat een bouwmisdrijf uitmaakt »,  waaruit zij afleiden dat de overeenkomst die « bouwsels bâtiment in oprichting tot voorwerp heeft  waaraan (niet verjaarde) bouwmisdrijven kleven s’attacher als nietig is te beoordelen ».

3. Door op deze gronden de overeenkomst nietig te verklaren, verantwoorden zij hun beslissing niet naar recht.

Het middel is gegrond. »

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

Lire plus arrow_forward

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

close