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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand s’applique la loi Breyne ?

Un arrêt de la Cour d’appel de Liège du 26 juin 2012 (JLMB, 2013/33 p. 1699) nous permet de passer en revue les conditions d’application de la loi Breyne.

La loi s’applique (art. 1er, alinéa 1er) « à toute convention ayant pour objet le transfert de la propriété d’une maison ou d’un appartement à construire ou en voie de construction ainsi qu’à toute convention portant engagement de construire, de faire construire ou de procurer un tel immeuble, lorsque la maison ou l’appartement est destiné à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et que, en vertu de la convention, l’acheteur ou le maître de l’ouvrage est tenu d’effectuer un ou des versements avant l’achèvement de la construction. »

La convention de réservation

Dans la cause soumise à la Cour, la convention s’exprimait comme suit :

« Ceci exposé, et dans l’attente de l’achèvement total de la maison (celle-ci étant actuellement en gros-œuvre fermé), le candidat-acquéreur demande au vendeur qui accepte, de réserver le bien prédécrit par préférence à toute autre personne.  (…)

Si, le 1er mai 2007 au plus tard, le cachet de la poste faisant foi, le vendeur n’a pas informé le candidat-acheteur, par lettre recommandée qu’il était en mesure de procéder à la signature du compromis de vente en raison de l’achèvement total de la maison, le candidat-acquéreur pourra demander, par lettre recommandée, à être dégagé de toutes obligations liées à l’acquisition du bien susmentionné.  (…)

Par contre, suite à la notification au candidat-acquéreur de l’achèvement de la maison, celui-ci disposera d’un délai de vingt jours pour signer le compromis de vente, pour autant que cet achèvement corresponde bien à ses attentes et aux descriptions données.

Selon la Cour, cette convention « de réservation » s’analyse en une promesse d’achat ou de vente – sous certaines conditions. C’est un contrat qui a pour objet le transfert de la propriété.

La Cour cite Madame Rousseau :

« En Belgique, il n’est pas possible pour le promoteur immobilier ou l’entrepreneur de construction, lorsque les parties se sont accordées sur le prix et sur l’objet de la convention, de lier son client en concluant avec lui un contrat de « réservation » d’une habitation dans le complexe en projet… Le législateur belge impose la conclusion d’un contrat définitif, répondant aux exigences de forme de l’article 7 de la loi Breyne, dès qu’un quelconque versement est réclamé à ce client avant l’achèvement de l’immeuble… Les promesses d’achat ou de vente d’immeubles à construire doivent donc, à peine de nullité, respecter les règles prévues par la loi Breyne » (L. Rousseau, « La loi Breyne », Bruylant, 2011, p. 36).

La convention a pour objet une maison située en Belgique, destinée à usage d’habitation.

La maison est en voie de construction et le vendeur s’engage à réaliser ou à faire réaliser l’achèvement total de la maison.

Deux conditions d’application de la loi Breyne sont réunies.

La convention de réservation ne prévoit cependant pas un versement avant l’achèvement, ce qui la maintient hors du champ d’application de la loi Breyne.

Toutefois, comme on le verra, il n’en ira pas de même de l’acte de vente qui suivra, devant notaire.

Un ou plusieurs versements avant l’achèvement

Lors de l’acte authentique cinq mois plus tard, le prix de 218.647 € est payé mais une somme de 10.000 € est retenue dans l’attente de la réalisation des travaux restant.

Il en résulte qu’un versement est réalisé à la signature de ce contrat avant l’achèvement de l’ouvrage.

La dernière condition d’application de la loi Breyne est donc réalisée puisque l’acheteur a dû effectuer un versement avant l’achèvement.

La notion d’achèvement est utilisée à deux titres pour l’application de la loi Breyne :

  • L’immeuble ne doit pas être achevé lors de la vente,
  • L’acquéreur doit effectuer au moins un versement avant l’achèvement.

En l’espèce, il apparaît qu’au moment de la convention de « réservation », la maison n’était pas achevée et, manifestement vu la retenue, pas davantage lors de l’acte authentique.

Enfin, le versement est intervenu au moment où l’immeuble était habitable mais pas achevé au sens contractuel du terme.

Or l’achèvement dans la loi Breyne consiste à mener la maison en état d’habitabilité.

Cela explique que d’aucuns considèrent que si l’immeuble d’habitation est vendu non terminé mais habitable, la loi Breyne ne s’applique pas (J.-M. Chandelle, « La loi Breyne », Rép. Not., T. VII, L. VI, p. 52). C’est la notion fonctionnelle.

Pour d’autres auteurs, l’achèvement s’entend de l’exécution de toute de ce qui est prévu dans le contrat (B. Kohl, « Les contrats immobiliers – la loi Breyne », Chron. Not., avril 2012, n° 55, p. 182 ; L. Rousseau, « La loi Breyne », Kluwer, 2009, p. 54).

Si l’immeuble est habitable au moment de la vente mais doit encore faire l’objet de menu travaux selon la convention, la loi Breyne s’appliquera. C’est la notion contractuelle.

C’est cette thèse que la Cour choisit :

« Il ne s’agit pas de travaux mineurs ou marginaux, et il ne peut être considéré que l’immeuble était « achevé » lors de la signature de l’acte authentique de vente et du paiement du prix alors que tous les travaux contractuellement promis n’avaient pas été effectués, même si la réalisation de ces travaux devait être exécutée dans un court délai, même si l’immeuble était « habitable ».

C’est donc la conception contractuelle qui est retenue, à savoir que l’achèvement vise aussi toutes les obligations que le promoteur a souscrites même si le bien est déjà habitable.

Et pourtant, la Cour de cassation (4 mai 2012, rôle n° C.10.0595.F, www.juridat.be) s’est démarquée de la théorie de la prééminence de l’achèvement contractuel sur l’habitabilité (à l’occasion d’un cas où les communs n’étaient pas terminés).

La personne du promoteur

On croit souvent que le promoteur au sens de la loi Breyne doit être un professionnel. C’est inexact, la loi n’exigeant pas cette condition.

Dans la cause soumise à la Cour d’appel de Liège, le gérant de la société d’entreprise avait personnellement vendu le terrain et les constructions (érigées par sa société).

La Cour n’a pas hésité à appliquer la loi Breyne à ce promoteur privé.

En revanche, l’application de la loi du 6 avril 2010 sur les pratiques du marché suppose que le promoteur soit un vendeur professionnel. Mais il s’agit-là d’une autre législation protectrice de l’acheteur consommateur.

Quant à l’acheteur, doit-il être un non professionnel pour être protégé par la loi Breyne ?

L’article 2, 3°, de la loi Breyne pose que : « La présente loi n’est pas applicable aux conventions conclues par : … 3° un acquéreur ou un maître de l’ouvrage dont l’activité habituelle consiste à construire ou à faire construire des maisons ou appartements en vue de les céder à titre onéreux ; toute convention conclue par cet acquéreur ou maître de l’ouvrage est censée l’être dans le cadre de son activité habituelle. »

Aussi, l’application de la loi Breyne ne requiert pas que le promoteur soit un professionnel mais l’acquéreur ne peut en être un.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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