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Mettre en location une habitation en mauvais état (Bruxelles)

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Le Code du logement

Le principe de base est énoncé par l’article 7, § 1er, du nouveau Code du logement (ordonnance du 11 juillet 2013, M.B., 18 juillet 2013) :

Nul ne peut proposer à la location ou mettre en location un logement qui ne réponde pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement élémentaire.

Ces exigences sont définies à l’article 6, § 1er ; elles portent sur les normes minimales relatives à :

  • La stabilité du bâtiment,
  • L’électricité, le gaz et le chauffage,
  • L’humidité, la toxicité des matériaux, les parasites,
  • L’éclairage, la ventilation, les égouts,
  • La surface minimale, la hauteur de ses pièces,
  • L’accès du logement,
  • L’eau froide, l’eau chaude, les installations sanitaires,
  • L’installation électrique, le chauffage, ainsi que le pré-équipement requis permettant l’installation d’équipements de cuisson des aliments.

L’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 septembre 2003 détaille ces exigences avec précision (www.logement.irisnet.be).

La loi sur le bail de résidence principale

Parallèlement, l’article 2 de la loi du 20 février 1991 relative aux baux de résidence principale, dispose aussi que le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Cette condition s’apprécie par référence à l’état du bien loué au moment de l’entrée en jouissance du preneur.

Un arrêté royal du 8 juillet 1997 détermine, lui aussi, les conditions minimales à remplir pour qu’un immeuble donné en location soit conforme aux exigences de la loi en matière de sécurité, de salubrité et d’habitabilité.

Les exigences du Code du logement et celles de l’arrêté royal ne se confondent pas nécessairement ; elles se complètent et s’appliquent concurremment.

Une réglementation régionale coexiste donc avec une réglementation fédérale. Cela s’explique comme suit:

  • L’article 39 de la Constitution et l’article 6, § 1er, IV de la loi spéciale du 8 août 1980 donnent compétence aux Régions pour régler « le logement et la police des habitations qui constituent un danger pour la propreté et la salubrité publique ». C’est une politique de pleine autonomie.
  • Toutefois, les relations entre bailleurs et locataires, qui découlent du Code civil restent de compétence résiduelle fédérale. Le Conseil d’État l’a affirmé dans son avis solidement motivé sur l‘avant-projet de la loi qui allait devenir la loi du 13 avril 1997 (Doc. Parl., 1996-1997, avis du Conseil d’Etat du 28 septembre 1996, n° 717/1, p. 24-25).

Les compétences communales

La salubrité des logements relève aussi de la compétence des Communes.

Dans le cadre de la prévention des fléaux (art. 135, § 2, alinéa 2, 5° de la Nouvelle loi communale), on considère que les autorités locales doivent prévenir et faire cesser des atteintes à la salubrité publique qui trouvent leur origine dans l’existence de logements insalubres.

La notion d’insalubrité s’apprécie en fonction de critères d’hygiène (C.E., n° 103.845 du 21 février 2002, Dejardin ; C.E., n° 105.216 du 27 mars 2002, Goethals et autres).

Cette compétence est marginale. L’autorité communale peut prendre une mesure de police réglementaire ou individuelle, pour autant qu’elle s’autorise de l’un des objets définis par l’article 135, § 2 de la Nouvelle loi communale.

Un règlement communal ou une décision déclarant un immeuble inhabitable ne peut donc s’inspirer que du maintien ou du rétablissement de la tranquillité, de la sécurité ou de la salubrité publique, ou la lutte contre un dérangement public, à l’exclusion de toute considération relative à la qualité des logements qui relèvent de compétence régionale ou fédérale.

Le RRU

Le Règlement régional d’urbanisme (RRU) détermine, au titre II, les normes d’habitabilité des logements.

Ces normes se superposent aux exigences du Code du logement et de la loi du 20 février 1991.

Le RRU s’applique aux immeubles neufs mais aussi aux constructions existantes en cas d’extension, de modification du nombre ou de la répartition des logements, ou encore de modification d’une caractéristique du logement.

C’est ainsi que le RRU va réglementer les logements résultant de la division d’une maison même ancienne en plusieurs logements.

La résistance au feu

Notons enfin que la création de nouveaux logements dans un immeuble existant (division, par exemple), requiert un permis d’urbanisme (art. 98, § 1, 12°, CoBAT). La demande sera accompagnée d’un avis du SIAMU (art. 124, § 1, CoBAT, et art. 2, 5° et 7°, de l’arrêté du Gouvernement du 10 juin 2004).

À cette occasion des normes de résistance au feu seront préconisées qui pourront devenir des conditions du permis.

Ces normes rejoignent les exigences de sécurité des logements et s’appliquent aussi, bien évidemment, aux logements neufs.

Le contrôle du Service d’inspection régionale

Le bailleur peut demander la visite de l’inspection régionale pour obtenir une attestation de contrôle de conformité. Lorsque le logement est en mauvais état, c’est généralement sur plainte du locataire que l’enquête a lieu.

Le Service d’inspection peut aussi demander d’initiative l’accès aux lieux et en ce cas, si le bailleur refuse, le logement est présumé ne pas respecter les exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement (art. 9, § 1er, in fine).

Si l’enquête établit que le bien ne respecte pas ou plus les exigences de sécurité, de salubrité et d’équipement, le bailleur est mis en demeure de régulariser la situation dans un délai qui ne peut excéder douze mois.

Ce délai peut être prolongé (maximum douze mois) en cas de circonstances indépendantes de la volonté du bailleur.

Si les manquements mettent en péril la sécurité ou la santé des occupants, l’Inspection notifie immédiatement au bailleur l’interdiction de louer.

Si les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai, le fonctionnaire dirigeant du Service d’inspection régionale peut :

  • Soit notifier au bailleur l’interdiction de continuer à mettre le logement en location,
  • Soit réputer le logement conforme si les manquements sont de minime importance et ne peuvent être supprimés que moyennant des travaux disproportionnés.

Un recours auprès du Gouvernement est ouvert au profit du bailleur et du locataire, ce qui provoque une enquête par un autre agent.

Après l’épuisement des voies de recours, l’administration peut mettre en œuvre le droit de gestion publique en cas de carence persistante du propriétaire.

C’est le bourgmestre qui veille à l’exécution de l’interdiction. Il peut expulser le locataire et apposer les scellés.

Il arrive que le locataire intervienne auprès du bourgmestre pour éviter son expulsion au motif de ce que la sécurité et la salubrité publique n’est pas menacée.

L’intérêt du locataire est évident : si le bailleur s’est vu notifier une interdiction de location, il ne peut plus réclamer le loyer. Il arrive que le locataire préfère rester dans un logement imparfait mais devenu gratuit…

Le bailleur peut se voir infliger une amende de 2.000 € à 25.000 € par logement loué, selon le nombre et la gravité des infractions.

Le produit des amendes est destiné à alimenter un Fonds de solidarité destiné à assurer une aide aux personnes qui quittent un logement insalubre.

Un logement frappé d’interdiction de location, ne peut être remis en location qu’après que le bailleur ait obtenu une attestation de contrôle de conformité.

Si le bailleur préfère vendre son immeuble, plutôt que de le rénover, il a l’obligation, dans la publicité relative à la vente, d’indiquer sans équivoque l’éventuelle interdiction à la location. Cette obligation pèse aussi sur l’agent immobilier et sur le notaire.

Ce dispositif confère au locataire une protection très efficace et non coûteuse.

Il ne s’applique cependant pas au bail de rénovation, ce qui est logique. Ce type de bail doit faire l’objet d’un avis à l’Inspection du logement (art. 7, § 2).

Appréciation

La grande lacune du système est de se focaliser sur le bailleur. Il est en effet fréquent que la non-conformité du bien loué trouve son origine dans un défaut d’entretien du locataire.

Or le Code du logement ne prévoit pas d’exception en ce cas. Il ne restera au bailleur qu’à poursuivre la résolution du bail.

Mais le bailleur devra réaliser les travaux requis pour obtenir une attestation de contrôle de conformité, sans être certain d’obtenir l’indemnisation des dégâts locatifs.

Pour le bailleur, l’interdiction de louer est lourde de conséquence. Même si le locataire reste dans les lieux, le bailleur ne peut plus réclamer un loyer, et le locataire peut même réclamer l’indemnisation de son trouble de jouissance… !

En revanche, pour le locataire, l’interdiction est une opportunité.

En effet, la personne qui quitte un logement déclaré insalubre par l’autorité compétente, bénéficie de cinq titres de priorité pour obtenir un logement social (art. 5 de l’arrêté ministériel du 7 décembre 2001).

Cela explique qu’un locataire ait tout intérêt à louer un immeuble en mauvais état, pour obtenir rapidement un logement social.

De plus, le locataire expulsé par le bourgmestre doit se voir proposer le relogement dans la Commune ou à défaut dans la Région.

Les sanctions du Code civil

Il existe aussi des sanctions civiles prévues par la loi sur le bail de résidence et par les dispositions générales du Code civil.

Concernant le respect des « exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité » dans le bail de résidence principale, l’article 2 de la loi prévoit que le preneur a le choix :

  • Soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec les conditions prescrites. En attendant l’exécution des travaux, le juge peur accorder une diminution du loyer.
  • Soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.

Pour que le locataire n’ignore rien de ses droits, l’article 2, § 1er, alinéa 5, prévoit que les conditions minimales doivent être exposées dans une annexe au bail.

Enfin, concernant le droit commun du bail, les articles 1719 et 1720 du Code civil disposent que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

  • De délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce,
  • D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,
  • D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
  • De faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

On peut synthétiser ces règles comme suit (voy. e.a. Cass., 21 novembre 2011, rôle n° C.10.0673.F, www.juridat.be) :

  • Le bien doit être délivré dans un état qui rende possible la destination prévue pour les lieux, en l’occurrence l’habitation.
  • Cette obligation surgit lors de la mise à disposition du bien, au début du bail, et s’apprécie en fonction des règles applicables à ce moment, mais aussi des règles d’ordre public qui viendrait à régit toute situation de location de logement (par exemple les détecteurs d’incendie).
  • Ce régime n’est pas d’ordre public ni impératif sauf, justement, la matière des exigences en matière de logement, et sous réserve du bail de rénovation.
  • Ensuite, pendant toute la durée du bail, le bailleur doit maintenir le bien en état de recevoir l’exploitation convenue, étant l’habitabilité conforme à la réglementation du logement.

Ces règles sont donc renforcées par l’article 2 de la loi du 20 février 1991 et son arrêté d’exécution du 8 juillet 1997.

Elles accordent déjà une solide protection au preneur, mais cette protection suppose le recours au juge de paix et les services rémunérés d’un avocat.

Cela explique que les locataires ont de plus en plus recours à l’Inspection régionale.

La nullité civile du bail

Il faut citer un jugement du tribunal de première instance de Bruxelles du 30 juin 2011 (R.G.D.C., 2013, p. 241 et la note de Nicolas Bernard) qui prononce la nullité d’un bail de résidence :

« L’affectation au logement des lieux litigieux aménagés sans permis d’urbanisme et au mépris des normes minimales d’habitabilité, est non conforme à l’ordre public. Cette affectation est par conséquent, dans le chef de M. et Mme B.-R., une cause illicite.

Il s’ensuit que le contrat de bail du 2 juin 2003 conclu entre M. et Mme B.-R. et Mme M. est nul de nullité absolue. Cette sanction est applicable alors même que Mme M. ignorait le mobile illicite de M. et Mme B.-R. »

Le tribunal condamne les bailleurs à restituer tous les loyers sans intégrer une indemnité d’occupation dans les comptes de restitution. Ce jugement est sévère.

Les sanctions particulières en matière d’urbanisme

Enfin, il ne faut pas perdre de vue les prescriptions du RRU. Enfreindre ces prescriptions constitue une infraction d’urbanisme (art. 300, 3°, CoBAT).

Le propriétaire s’expose à un constat d’infraction qui est en règle suivi d’un ordre de cessation de l’infraction. Cet ordre est confirmé par le bourgmestre ou le fonctionnaire délégué.

Le procès-verbal de constat et la décision de confirmation sont notifiés dans les dix jours par lettre recommandée au contrevenant (art. 302) ; un recours est ouvert comme en référé.

L’article 303 permet à l’Inspection de l’urbanisme d’apposer les scellés sur le bien, ce qui peut constituer un trouble pour le locataire.

Lors des poursuites, le tribunal peut ordonner, outre la pénalité, soit la remise en état des lieux, l’exécution d’ouvrages ou le paiement d’une somme correspondant à la plus-value illicite.

Sur le plan civil, la réparation qui serait due au locataire dépend de celle demandée par l’autorité poursuivante (art. 309).

Toutefois le locataire peut toujours demander l’annulation du bail « aux frais du condamné, (…) sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du coupable » (art. 308 in fine).

On notera enfin que si le juge ordonne l’exécution de travaux et ouvrages, l’autorité poursuivante et éventuellement la partie civile peuvent pourvoir d’office à leur exécution, aux frais du condamné (art. 308).

On le voit, le locataire préjudicié n’est pas sans recours pour faire respecter les normes d’habitabilité du RRU.

Une sanction du droit constitutionnel à un logement décent

On a vu que la qualité des logements faisait l’objet d’une réglementation à la fois régionale (Code du logement, urbanisme) et fédérale (loi sur le bail de résidence principale).

Ce n’est pas tout. Au cas où cela ne suffirait pas, le droit à un logement décent est aussi garanti par la Constitution (art. 23, alinéa 3, 3°).

Le locataire ne puise cependant pas un tel droit directement contre son bailleur (sauf si c’est une société publique). La Constitution assure ce droit fondamental dans les rapports entre les gouvernés et les gouvernants.

L’article 5 du Code du logement exprime cette réalité :

« Chacun a droit à un logement décent. Il convient à cette fin de favoriser la mise à disposition d’un logement conforme aux règles de qualité (sécurité, salubrité et équipement), abordable financièrement, procurant une sécurité d’occupation, adapté au handicap, jouissant d’un climat intérieur sain, pourvu d’une bonne performance énergétique, connecté à des équipements collectifs et autres services d’intérêt général (notamment, écoles, crèches, centres culturels, commerces et loisirs). Il appartient aux pouvoirs publics, entre autres, de créer les conditions nécessaires à la réalisation de ce droit fondamental. »

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