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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La Cour de cassation détermine enfin le champ d’application de l’article 815

C’est un important arrêt que la Cour de cassation a prononcé le 20 septembre 2013 (rôle n° C.08.0018.F, www.juridat.be).

La Cour a enfin tranché la controverse relative au champ d’application de l’article 815 du Code civil.

L’article 815 est bien connu. Il s’exprime comme suit : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision; et le partage peut être toujours provoqué, nonobstant prohibitions et conventions contraires. »

La question est de savoir si cette disposition s’applique à toutes les indivisions principales, ou seulement aux indivisions involontaires (ordinaires et fortuites).

Jean-François Romain a défendu avec brio la thèse selon laquelle l’indivision volontaire était régie par l’article 1134 du Code civil, excluant l’article 815 (« Copropriété et autonomie de la volonté : de la copropriété volontaire à titre principal et de l’application de l’article 815 du Code civil », in Les copropriétés, Bruylant, Bruxelles, 1999, p. 7).

D’autres auteurs enseignent que l’article 815 gouverne toutes les indivisions non forcées (R. Pirson et D Lechien, « L’article 815 du Code civil et l’indivision volontaire à titre principal » in La Copropriété, Ed. de l’U.L.B. 1985, p. 225).

La Cour de cassation a suivi la thèse de Monsieur Romain.

Voyons les faits de la cause.

Un cabinet médical ophtalmologique réunit des médecins qui acquièrent ensemble du matériel médical (laser), placé de la sorte sous le régime de l’indivision volontaire.

Il s’agissait de la possibilité de mettre fin à cette indivision volontaire et de provoquer le partage de ce matériel, ce qu’admit la Cour d’appel de Mons.

La Cour de cassation n’hésite pas :

« L’article 815 du Code civil, dont l’alinéa 1er dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et que le partage peut être toujours provoqué, nonobstant prohibitions et conventions contraires, ne s’applique pas à l’indivision volontaire à titre principal.

L’arrêt, qui constate que l’action des défendeurs « a pour objet la liquidation de l’indivision qui lie les parties relativement à [un] appareil » qu’elles « ont acquis ensemble » et « dont [elles] faisaient usage dans le cadre de l’exercice de leur profession », n’a pu, sans violer l’article 815 précité, décider qu’il y avait lieu d’ordonner le partage de la chose commune conformément à cette disposition. »

Il n’existe donc plus de doute. En cas d’indivision volontaire (non accessoire), c’est la loi des parties qui prévaut et l’article 815 du Code civil ne peut trouver à s’appliquer.

Si les parties ont décidé de se placer en indivision pendant un temps ou pour un objet déterminé, le partage ne pourra être demandé avant terme.

Si l’indivision est à durée indéterminée, la convention pourra être résiliée avec un préavis convenant à la nature des relations.

La question est importante en matière de tontine et accroissement (bien qu’à mon avis l’indivision qui résulte de ces figures juridiques fasse déjà l’objet d’un partage -futur mais acquis- sous condition suspensive réciproque de prédécès).

La question est aussi importante dans les pactes d’actionnaires où l’on place des titres en indivision pour contractualiser l’exercice des droits sociaux y attachés.

Enfin, il faut retenir en matière immobilière qu’il est devenu plus important encore de rédiger une convention d’indivision qui règle le moment et les circonstances dans lesquelles les propriétaires indivis peuvent solliciter le partage.

Commentaires

facebook comments:

  1. Kateline #

    Bonjour,

    Merci pour votre article très intéressant.
    La question demeure un peu « floue » par rapport aux sorties d’indivision en matière immobilière (et que rien n’a été prévu dans une convention).
    Exemple : Quid si une personne achète la 1/2 de la nue-propriété d’un bien et sollicite alors la vente publique pour sortir d’indivision (l’autre copropriétaire n’étant pas d’accord de céder sa moitié) ?

    septembre 8, 2016
    • Quand on achète à deux, c’est une indivision volontaire. Mais elle est à durée indéterminée, sauf accord de rester en indivision pendant telle durée, donc on peut dénoncer le pacte d’indivision avec un préavis raisonnable et poursuivre la liquidation.

      septembre 8, 2016
  2. Michel #

    Bonjour
    si une indivision existe depuis 2008 et inscrite dans une convention de divorce à l’amiable comme suit  » les parties s’engagent à réévaluer cet accord concernant l’occupation et la gestion de la maison en juillet 2016, date présumée de la fin des études du dernier enfant  »
    Sachant qu’il reste 2 ans au dernier enfant pour finir ses études.
    Aussi la maman habite depuis un an et plus avec un concubin .
    Est-il possible de dénoncer cet accord ?

    Merci d’avance de votre réponse .

    septembre 9, 2016
    • Impossible de répondre sur des situations particulières sans connaître toutes les données du cas.
      L’objectif du forum n’est pas de résoudre des situations mais d’échanger de manière générale sur des sujets juridiques.
      C’est la raison pour laquelle je en réponds pas sur le site aux questions trop personnelles, d’autant qu’il est dangereux de répondre sans voir le dossier.

      septembre 9, 2016

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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