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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Désenclavement malgré une tolérance

L’article 682 du Code civil donne le droit au propriétaire dont le fonds est enclavé de réclamer un passage sur le fonds de ses voisins.

L’article 683 du même Code ajoute que l’assiette du passage pour désenclaver le fonds est fixée par le juge de façon à ce qu’il soit le moins dommageable.

Toutefois, si l’enclave résulte de la division d’un fonds consécutive à une vente, un échange, un partage ou à toute autre circonstance, le passage ne peut être attribué que sur les parcelles qui composaient ce fonds avant sa division, à moins qu’un accès suffisant à la voie publique ne puisse ainsi être réalisé.

Dans un arrêt du 26 septembre 2013 (rôle n° C.13.0059.N, www.juridat.be), la Cour de cassation pose que cette disposition n’est pas écartée si la parcelle prétendument enclavée pouvait disposer à un autre endroit, par simple tolérance, d’un accès à la voie publique, au moment de la division.

Le propriétaire d’une parcelle enclavée ne dispose sans doute pas d’un intérêt actuel pour demander une issue aussi longtemps qu’un passage lui est toléré, mais il reste qu’il ne peut exercer son droit de passage que contre les propriétaires des parcelles divisées lorsque la tolérance est révoquée.

L’intérêt de cette jurisprudence est le suivant : l’enclave est une notion de fait. Selon la Cour de cassation, mais c’est très discutable, elle n’existe pas si le propriétaire dispose d’un accès même si cet accès ne résulte que d’une simple tolérance en principe non constitutive de droit (Cass., 6 avril 2000, rôle n° C970261N, www.juridat.be).

On peut se demander si l’arrêt du 26 septembre 2013 ne revient pas sur cette idée erronée que l’enclave n’existe pas tant qu’une tolérance subsiste.

« Artikel 683, tweede lid, Burgerlijk Wetboek bepaalt dat indien de ingeslo-tenheid het gevolg is van de splitsing van een erf na verkoop, ruiling, verdeling of enige andere omstandigheid, de uitweg slechts verleend kan worden over de per-celen die voor de splitsing tot dat erf behoorden, tenzij de openbare weg op die wijze niet voldoende bereikbaar is. De rechter oordeelt naar billijkheid.

Deze wetsbepaling wordt niet buiten werking gesteld als het beweerdelijk ingesloten perceel op het ogenblik van de splitsing, bij wijze van gedoogzaamheid op een andere plaats uitweg kon nemen naar de openbare weg.

De eigenaar van een ingesloten perceel beschikt weliswaar niet over een actueel belang om een uitweg te vorderen zolang hem bij wijze van gedoogzaamheid een uitweg wordt verleend, maar dat belet niet dat als dit gedogen ophoudt, hij zijn recht op uitweg slechts kan uitoefenen tegen de eigenaars van de afgesplitste per-celen.

Het onderdeel dat uitgaat van het tegendeel, faalt naar recht. »

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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