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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Complexe entrée en vigueur du nouveau taux DE pour l’emphytéose et la superficie

La loi-programme du 28 juin 2013 modifie le tarif du droit d’enregistrement de la constitution et cession de droit réel d’emphytéose ou de superficie.

Ce tarif passe de 0,2 % à 2 %, sur la contrepartie conventionnelle.

La loi est publiée au Moniteur belge du 1er juillet 2013. Elle fait l’objet d’une circulaire n° 7/2013 du 23 septembre 2013 (AAF n° 7/2013).

Ce sont surtout les commentaires sur l’entrée en vigueur de la loi qui retiennent notre attention.

Il s’agit de l’article 13, alinéa 2, de la loi-programme :

« L’article 12 s’applique à partir du 1er juillet 2013 ; il s’applique aussi aux actes authentiques présentés à la formalité à partir du 1er juillet 2013 dans le cas où ils constatent une convention qui a fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur à cette date. »

Cela signifie en fait le 2 juillet 2013 puisque la loi est publiée le 1er juillet.

1.

Or la loi prévoit que le nouveau tarif s’applique aussi aux actes présentés à la formalité à partir du 1er juillet même si le droit a fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur.

Que se passe-t-il si l’acte sous seing privé a été enregistré (0,2 %) avant le 2 juillet 2013 ?

La circulaire interprète la loi en ce sens que la présentation de l’acte authentique donnera lieu à la perception d’un complément de droits d’enregistrement, soit 1,8 %.

La circulaire s’appuie sur un passage des travaux parlementaires (Doc. n° 53-2853/014, p. 13) :

« Le ministre indique que dans le cas visé le taux s’élève à 0,2 % pour l’acte sous seing privé et à 1,8 % pour l’acte authentique, ce qui se traduit par une recette de 2 % pour l’État, soit un montant d’environ 100 millions d’euros par an. Cet article est adopté sans modification par 9 voix contre 4 et une abstention. »

2.

En principe, c’est la date de l’acte qui compte pour établir le tarif.

L’article 13, alinéa 2, contient deux règles :

  • Le principe : application à dater du 1er juillet 2013.
  • Exception : pour les actes précédés d’une convention sous seing privé, date de la présentation.

Il y a donc dérogation à la règle de la date de l’acte, pour les actes authentiques, et seulement lorsqu’il existe une convention sous seing privée antérieure.

Cela signifie que, s’il est prouvé dans le respect de l’article 18, § 1, C. enreg. que l’acte sous seing privé est antérieur au 2 juillet, il sera enregistré, même après, au taux de 0,2 %.

Et lorsque cette convention sous seing privée fera l’objet d’un acte authentique, ce dernier sera alors enregistré au droit de 1,8 %.

3.

Lorsque la convention est conclue sous condition suspensive, l’article 16 C. enreg. prévoit que le droit est dû « d’après le tarif en vigueur à la date où il eût été acquis à l’Etat si ledit acte avait été pur et simple… »

Un acte authentique sous condition suspensive constatant une convention ayant fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur, qui est enregistré avant le 2 juillet 2013 au droit fixe général de l’époque (25 €), fera l’objet d’une perception du droit de 0,2% sous déduction du droit fixe général perçu.

En revanche, un acte authentique sous condition suspensive constatant une convention ayant fait l’objet d’un acte sous seing privé antérieur, mais enregistré après le 1er juillet 2013, fera l’objet d’une perception au taux de 2 % une fois la condition réalisée, peu importe que l’acte authentique date éventuellement d’avant le 2 juillet 2013.

4.

Comme déjà dit, l’administration considère que la loi déroge à la règle de la date de l’acte lorsqu’il existe une convention sous seing privée antérieure.

Cela signifie pour l’administration que si l’acte authentique n’est pas précédé d’un acte sous seing privé, il est enregistré au taux en vigueur à la date de l’acte.

Ainsi, un acte authentique

  • qui n’est pas précédé d’une convention sous seing privée,
  • et qui est antérieur au 2 juillet 2013,
  • et qui est présenté à l’enregistrement après le 1er juillet,

sera enregistré au taux de 0,2 % et non 2  ….

Pour cette raison, la circulaire annonce que :

« Afin de vérifier la réalité de l’absence d’une convention sous seing privé antérieure, compte tenu de la date charnière du 2 juillet 2013, les receveurs de l’enregistrement demanderont, au moins jusqu’à la fin du mois d’octobre 2013, par application de l’article 168 du C. enreg., une déclaration confirmant l’existence ou l’absence d’une convention sous seing privé antérieure à l’acte authentique. »

L’administration observe que « dans la réalité, en deux documents éventuellement, il y a presque toujours une convention préalable. »

C’est pourquoi l’administration annonce qu’elle mettra en œuvre les dispositions en matière de devoir de communication (art. 183 C. Enreg.).

Il est évidemment regrettable que l’administration ait attendu le 23 septembre pour expliquer cela…

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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