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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La fiscalité des servitudes (II)

Voyons à présent les servitudes au regard de la TVA.

La livraison de biens immeubles par un assujetti professionnel dans le cadre de son activité habituelle, ou par un assujetti sur option, est une opération dans le champ de la TVA mais exonérée, sauf si le bien est neuf (art. 44, § 3, 1°, a), du Code TVA).

On sait qu’un immeuble est neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de sa mise en service, ou de sa première occupation ou utilisation.

Par livraison, il faut entendre la vente d’un immeuble mais aussi les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels au sens de l’article 9, alinéa 2, 2°, portant sur des biens immeubles par nature.

Qu’est-ce qu’un droit réel au sens de cette disposition ? Il s’agit de l’usufruit, du droit de superficie, des servitudes, du droit d’usage, du droit d’habitation et de l’emphytéose (circulaire du 11 février 1993, Rec. gén., 1993, n° 24.213, p. 174).

Toutefois, pour l’application de la TVA, les droits réels sont uniquement considérés comme des biens lorsqu’ils procurent à leur titulaire un pouvoir d’utilisation sur les biens immeubles. Il s’agit d’un droit d’utilisation économique.

Les servitudes peuvent donc, dans le cadre d’une utilisation économique, également être considérées comme un bien visé par l’article 9, alinéa 2, 2°, du Code TVA (Manuel TVA, n° 20), pour autant que le fonds servant soit neuf.

L’opération doit normalement être rémunérée car l’assujettissement requiert l’exercice d’une activité économique (art. 4).

La servitude doit enfin conférer un droit d’utilisation économique sur le fonds servant (art. 10). Cette condition distingue les servitudes qui seront soumise à la taxe et celles qui ne le seront pas.

Toutes les servitudes ne confèrent pas un droit d’utilisation sur un immeuble, loin s’en faut. Une servitude de vue, une servitude non altius tollendi ou non aedificandi, ne confère pas un tel droit.

En revanche, une servitude d’appui au sol ou à construction, ou une servitude de surplomb peut aboutir à une utilisation économique du fonds servant neuf.

Cela pourra aussi être le cas d’une servitude d’utilité publique de placement d’installations de distribution d’électricité au travers d’un bâtiment neuf ou dans le sol attenant à un bâtiment neuf.

Une servitude de passage, à mon avis, ne confère qu’un droit limité qui ne se confond pas avec une utilisation économique.

Précisons enfin que si la TVA est due, il y a exonération des droits d’enregistrement sauf le droit général fixe pour transcrire l’acte constitutif (art. 2 L.H. et art. 29 C. enreg.).

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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