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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le vice caché par voie d’exception

L’action estimatoire ou rédhibitoire pour cause de vice caché doit être introduite à bref délai (art. 1648 du Code civil).

Après l’écoulement d’un délai de prescription, l’action ne peut plus être formée.

Mais il faut encore tenir compte de l’adage « quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt ad excipiendum ».

Cela signifie que ce qui ne peut plus être demandé par voie d’action peut toujours être opposé par voie d’exception.

L’acheteur qui n’a pas demandé à bref délai la réparation ou la résolution pour vice caché pourrait s’opposer au paiement du solde du prix en invoquant un vice caché.

Mais ce principe ne s’applique pas en matière de délai préfix.

S’applique-t-il alors au bref délai de l’article 1648 du Code civil en matière de vice caché ?

La réponse dépend de la nature du bref délai (délai préfix ou délai de prescription ?).

Une partie de la doctrine adopte la qualification de délai de prescription (E. Plasschaert et C. Detaille, « Les effets de la vente » in Manuel de la vente, Kluwer, Mechelen, 2010, p. 227, et les références citées).

Pour ces auteurs, la durée du bref délai n’est pas définie et peut être suspendu par des négociations sérieuses (Brux., 5 octobre 2005, J.T., 2006, p. 416), ce qui est incompatible avec un délai préfix.

De plus, la forclusion résultant du dépassement du bref délai touche le fond du droit (perte du droit) et non la recevabilité de l’action.

Une autre partie de la doctrine voit dans le bref délai de l’article 1648 un délai préfix (J. Dewez, « Le régime des vices cachés dans les contrats de vente, de bail et d’entreprise », R.G.D.C., 2008, p. 50, cité et approuvé par Mons, 15 juin 2009, R.G.D.C., 2011, p. 312).

Monsieur M. Houbben consacre une étude approfondie à la question et conclut à la qualification de délai préfix  … tout en reconnaissant au bref délai des caractéristiques propres au délai de prescription (« L’exigence de l’action à bref délai en matière de garantie des vices cachés : comparaison entre vente, bail et entreprise », R.G.D.C., 2011, p. 291).

La question paraît cependant vaine. Le bref délai est en réalité une institution particulière et autonome du droit de la vente.

Elle se caractérise par une grande autonomie d’appréciation confiée au juge, reconnue par la Cour de cassation (Cass., 23 mars 1984, Pas., I, 1984, p. 867).

La référence dans l’article 1648 à la nature du vice et surtout aux usages confirme l’autonomie de l’institution.

Le juge apprécie librement le point de départ du délai, le délai lui-même, sa suspension et la gravité du vice en fonction de la ratio legis de l’institution, à savoir :

  • L’effet du temps sur la conservation de la preuve du vice,
  • L’effet du temps comme agréation tacite du vice ou reconnaissance de sa faible importance,
  • La nécessité pour le vendeur d’agir à son tour contre son vendeur,
  • Le temps d’utilisation sur la rédhibition de la chose.

En fonction de ces éléments, le juge appréciera non seulement la prescription ou la forclusion de l’action, mais aussi la possibilité d’appliquer l’adage « quae temporalia sunt ad agendum perpetua sunt ad excipiendum ».

À cet égard également, il faut reconnaître le pouvoir d’appréciation du juge et non raisonner en fonction de la nature du délai, préfix ou de prescription, car le bref délai ne se réduit pas à ces catégories.

Terminons en citant la loi française qui a résolu la difficulté du délai … du bref délai.

L’article 1648 du Code civil français fait courir un délai de forclusion d’un an en matière de vice caché, à dater la réception des travaux ou la prise de possession de l’immeuble à construire (art. 1642-2).

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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