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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude (IV)

On a vu la différence entre les servitudes apparentes et non apparentes, continues et discontinues.

Une servitude discontinue est, par exemple, une servitude de passage et une servitude non apparente est, par exemple, une servitude non altius tollendi.

L’importance de cette distinction est quadruple.

  1. Tout d’abord, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par usucapion, c’est-à-dire par la possession de trente ans (art. 690 Code civil). Une servitude discontinue ou non apparente ne peut s’acquérir que par titre (art. 691).
  2. D’autre part, la destination du père de famille vaut titre à l’égard des seules servitudes continues et apparentes (art. 692).
  3. La protection possessoire n’est pas admise lorsqu’il s’agit d’un droit immobilier qui n’est pas susceptible d’être acquis par prescription, ce qui exclut donc les servitudes non apparentes ou discontinues (art. 1370, 1°, Code judiciaire). L’arrêt  n° 151/2011 du 13 octobre 2011 de la Cour constitutionnelle tempère ce dernier point.
  4.  Enfin, en matière de vente, si le bien est grevé d’une servitude, elle doit être déclarée si elle n’est pas apparente, à peine de faire l’objet de la garantie d’éviction (art. 1338 Code civil).

Il faut donc un titre, une convention notariée, enregistré et transcrite, pour constituer une servitude discontinue, comme une servitude de passage par exemple, ou une servitude non apparente, comme une servitude non altius tollendi, par exemple.

Le défaut de titre constitutif peut être remplacé par un titre recognitif de la servitude émanant du propriétaire du fonds asservi (art. 695).

Le titre récognitif au sens de l’article 695 est un acte par lequel le propriétaire du fonds servant reconnaît ou ratifie un droit ou une charge antérieure.

Il doit reconnaître de manière certaine l’existence de la servitude, comme un aveu, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’acceptation du propriétaire du fond dominant.

Il ne faut pas davantage que le titre recognitif respecte les conditions de l’art. 1337 du Code Civil, à savoir qu’il relate la teneur du titre primordial.

En France, il semble bien que la Cour de cassation exige que l’acte recognitif fasse référence au titre constitutif de la servitude, conformément à l’article 1337 (Cass., fr., civ. 3, 12 avril 2012, n° N° 10-28.015, 411, www.legifrance.com).

En ce sens, en Belgique, le titre recognitif procède davantage de l’aveu que d’un véritable titre recognitif, l’aveu étant, rappelons-le, non pas un mode de preuve mais une dispense de preuve.

Un titre recognitif au sens de  l’article 695 doit donc être précis et certain. Un arrêt du 1er octobre 2012 de la Cour de cassation donne un exemple de cette exigence (rôle n° C.11.0788.N, www.juridat.be).

Les juges d’appel avaient constaté que le demandeur avait déclaré que, « dans le passé, il a toléré que les anciens propriétaires de l’habitation située en retrait prennent passage sur sa propriété » et que, pendant des années, il a autorisé son voisin à utiliser ce passage sans interruption.

Or, « pour constituer un acte de reconnaissance d’une servitude discontinue, telle une servitude de passage, en l’absence de tout autre acte de reconnaissance, l’intervention d’une partie doit impliquer un aveu quant à la volonté de reconnaître l’existence de la servitude et non la manifestation d’une simple tolérance ou de l’octroi d’un droit personnel », dit la cour de cassation.

C’est pourquoi la Cour de cassation considère que les juges d’appel ne pouvaient décider, sur base de ce qui précède, que le demandeur avait accordé une servitude.

Ce qu’avait déclaré le propriétaire du fonds traversé relevait de la simple tolérance et non de la reconnaissance d’une véritable servitude de passage.

Voyez, dans le même sens l’arrêt du 1er mars 1990 de la Cour de cassation (Pas., 1990, I, p. 761).

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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