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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente avec profit abusif d’un logement insalubre à une personne vulnérable

L’article 433decies du Code pénal est sévère pour les marchands de sommeil.

L’incrimination pénale est la suivante, depuis la loi du 10 août 2005 :

« Sera puni d’un emprisonnement de six mois à trois ans et d’une amende de 500 € à 25.000 €, quiconque aura abusé, soit directement, soit par un intermédiaire, de la situation de vulnérabilité dans laquelle se trouve une personne en raison de sa situation administrative illégale ou précaire, de sa situation sociale précaire, de son âge, d’un état de grossesse, d’une maladie, d’une infirmité ou d’une déficience physique ou mentale, en vendant, louant ou mettant à disposition, dans l’intention de réaliser un profit anormal, un bien meuble, une partie de celui-ci, un bien immeuble, une chambre ou un autre espace visé à l’article 479 du Code pénal dans des conditions incompatibles avec la dignité humaine, de manière telle que la personne n’a en fait pas d’autre choix véritable et acceptable que de se soumettre à cet abus. L’amende sera appliquée autant de fois qu’il y a de victimes. »

Cela vise donc tant la location d’un logement insalubre que la vente d’un tel logement, ce que l’on perd souvent de vue.

Il existe dans cette infraction une condition difficile à établir, qui en altère son efficacité en matière de politique du logement.

Il faut en effet démontrer que la victime n’a en fait pas d’autre choix véritable et acceptable que de se soumettre à l’abus punissable.

Cette condition a été supprimée par la loi du 29 avril 2013, en vigueur dès le 2 août 2013 (M.B. du 23 juillet 2013).

Il sera donc plus commode de mettre en œuvre des poursuites sur base de l’article 433decies du Code pénal.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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