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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Agent immobilier, conseiller fiscal ?

IPI news, la newsletter de l’Institut des agents immobiliers annonce que « le Service Public Fédéral Finances demande aux agents immobiliers de rappeler à leurs clients l’obligation de déclarer les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles bâtis ou non bâtis situés en Belgique. »

Il s’agit des plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un immeuble qui n’est pas le logement principal, plus précisément la cession :

  • d’un terrain qui a été acheté et qui est revendu dans les huit ans,
  • d’un terrain qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les huit ans de l’acquisition par le donateur,
  • d’un immeuble bâti qui a été acheté et qui est revendu dans les cinq ans,
  • d’un immeuble bâti qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les cinq ans de l’acquisition par le donateur,
  • d’un immeuble non bâti, acheté ou reçu, sur lequel la construction d’un bâtiment a débuté dans les cinq ans de l’acquisition par le contribuable ou par le donateur, et dont l’ensemble est revendu dans les cinq ans de la première occupation ou location de l’immeuble (art. 90, 8° et 10°, CIR/92),
  • de tout immeuble lorsque l’opération sort du domaine de la gestion normale de patrimoine (art. 90, 1°).

Ces plus-values sont taxées aux taux distincts suivants (art. 171 CIR/92) :

  • revente d’un terrain non bâti dans les cinq ans : 33 %,
  • revente d’un terrain non bâti après cinq ans et dans les huit ans : 16,5 %,
  • revente d’un terrain bâti dans les cinq ans : 16,5 %
  • plus-value spéculative : 33 %.

Il est intéressant de voir le fisc et même l’IPI considérer que l’agent immobilier doit renseigner son client sur les conséquences fiscales de l’acte pour lequel il s’entremet.

Cela confirme le rôle moderne de l’agent immobilier. Il n’est plus seulement un courtier qui cherche et présente un amateur ; il est aussi un conseiller et un facilitateur de le vente et cette évolution est remarquable.

Ici il devient même un conseiller fiscal. Cela souligne à quel point il faut insister sur la formation des agents immobiliers, tant lors de l’accès à la profession que pour la formation permanente.

(IPI-Mail n° 25 du 26 juin 2013)

Commentaires

facebook comments:

  1. Jean-Luc Delhaye #

    Je trouve stupéfiant que, parce que le SPF demande aux agents immobiliers de rappeler un truc à leurs clients, il devient « un conseiller » et même ici un « conseiller fiscal ».

    Cette prétention démesurée oublie que l’étude de la fiscalité demande plusieurs années, la plupart du temps post-universitaires.

    Sur les 20 diplômes donnant accès à la profession d’AI, 17 n’ont…strictement rien à voir avec le droit, et surtout pas avec le droit fiscal…

    Encore un gargarisme délirant d’une profession qui aime que ses clients confondent vessies et lanternes.

    juin 27, 2013
  2. Chantal SAIVE #

    Monsieur Delhaye,

    Certes, la fiscalité est une matière complexe qu’il s’agit de bien maîtriser pour donner des conseils appropriés.

    Vous sous-estimez cependant les qualifications qu’ont de plus en plus d’agents immobiliers exerçant sur le marché belge. Beaucoup parmi ceux-ci ont aujourd’hui une formation universitaire en droit et/ou en économie et même une formation post-universitaire en fiscalité.

    Ceci dit, une saine collaboration entre agent immobiliers et conseillers fiscaux ne peut qu’améliorer la qualité des services que sont en droit d’exiger les consommateurs.

    Il serait bienvenu que les fiscalistes mettent leurs « chères » connaissances au service du plus grand nombre des citoyens.

    Avec toute ma considération.

    juillet 27, 2013

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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