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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Trouble de voisinage à charge du bénéficiaire d’une RDA

Le propriétaire d’un terrain bâti renonce à l’accession au profit d’un promoteur constructeur qui est autorisé à développer une promotion.

Les démolitions vont générer des troubles dont se plaint un voisin.

L’assureur du constructeur conteste que son assuré, simple bénéficiaire d’une renonciation au droit d’accession, puisse être responsable sur base de la théorie des troubles de voisinage.

L’assureur plaide que le constructeur n’est pas propriétaire du fonds sur lequel il a entrepris les travaux de démolition.

La renonciation au droit d’accession au profit du constructeur ne peut sortir ses effets qu’après qu’il ait érigé des constructions, dit son assureur.

Avant cela, le constructeur ne peut encourir de responsabilité sur base de l’article 544 du Code civil.

Comme la rupture d’équilibre est intervenue au stade des démolitions, avant que n’existe le bâtiment à ériger, la demande de compensation doit être rejetée.

La Cour d’appel de Mons est d’un autre avis, et applique la théorie des troubles de voisinage au constructeur.

La Cour d’appel constate que renonciation à l’accession est immédiate au profit du constructeur, même si ses effets vont se déployer au fur et à mesure des constructions.

La Cour d’appel relève que depuis un arrêt de la Cour de cassation du 19 mai 1988 (Pas., 1988, I, p. 1142), la renonciation à l’accession ne peut engendrer qu’un droit de superficie.

La Cour en déduit que le constructeur bénéficie d’un droit réel démembré sur le terrain sur lequel il a entrepris des travaux de démolition.

Or, ajoute la Cour, la rupture d’équilibre oblige à compensation le propriétaire de l’immeuble mais aussi celui qui dispose d’un des attributs du droit de propriété.

C’est le cas de tout titulaire de droit réel même démembré, que ce soit du reste comme demandeur ou défendeur à l’action en compensation.

En conséquence, la Cour d’appel de Mons reconnait la responsabilité du constructeur pour trouble de voisinage, sur base de l’article 544 du Code civil.

L’assureur du constructeur ne l’entend  pas de cette oreille. Il forme un pourvoi en cassation.

Le pourvoi s’articule sur la considération de ce que droit de superficie consiste à avoir des ouvrages sur le fonds d’autrui, et n’existe donc pas à défaut de tels bâtiments.

La première branche du premier moyen pose donc que, comme le bâtiment à ériger sur lequel portait le droit futur de superficie n’était pas encore construit, la Cour a violé les dispositions en matière d’accession et de superficie.

La deuxième branche reconnait qu’un superficiaire peut être responsable de troubles de voisinage dans l’utilisation de son droit réel.

Mais, affirme le pourvoi, cette responsabilité ne peut concerner que les troubles causés par l’usage des ouvrages à ériger, sur lesquels porte précisément son droit réel.

Cette responsabilité ne peut porter sur le fonds proprement dit, comme c’est le cas s’agissant de troublés nés de la démolition préalable à la construction.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en ces termes (Cass., 23 mai 2013, rôle n° C.12.0435.F, www.juridat.be) :

« Aux termes de l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie, le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.

Ce droit constitue une dérogation temporaire aux articles 552 et suivants du Code civil, qui posent en règle que toutes constructions, ouvrages et plantations appartiennent au propriétaire du sol.

Il peut s’appliquer à des bâtiments à construire ou à des ouvrages ou plantations à faire.

Le moyen qui, en cette branche, repose tout entier sur le soutènement contraire, manque en droit. »

Autrement dit, la RDA ou renonciation au droit d’accession génère immédiatement un droit de superficie. C’est une confirmation bienvenue.

Ce droit peut porter sur  les bâtiments et ouvrages à ériger. Il ne faut donc pas attendre qu’ils sortent de terre.

Par voie de conséquence, la responsabilité du superficiaire sur base des troubles de voisinage ne doit pas davantage attendre que l’ouvrage soit exécuté.

Cette responsabilité est susceptible de survenir dès que le droit réel est constitué.

Cet arrêt balise utilement le régime juridique de la RDA et définit correctement la responsabilité du promoteur bénéficiaire.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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