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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Prescription de la demande en restitution des droits d’enregistrement

L’article 215 C. enreg. prévoit qu’ “il y a prescription pour la demande en restitution des droits, intérêts et amendes, après deux ans à compter du jour où l’action est née.”

Cette disposition est contenue dans le chapitre XIV du Code des droits d’enregistrement ; le chapitre qui précède est intitulé “Restitution”

La règle en matière de restitution est déposée dans l’article 208 : “ les droits régulièrement perçus ne peuvent être restitués, quels que soient les événements ultérieurs, sauf les cas prévus par le présent titre.”

Suit l’énumération des cas de restitution des droits régulièrement perçus (annulation de vente, réformation d’un jugement, revente dans les deux ans).

Mais qu’en est-il de la restitution des droits non régulièrement perçus ?

La demande en restitution de ces droits est-elle aussi visée par le délai de prescription de l’article 215 ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 17 mai 2013 répond affirmativement (rôle n° F.11.0136.N, www.juridat.be) :

“ Deze bepaling is ook van toepassing op de vordering tot teruggaaf van rechten die in strijd met de wettelijke regels onregelmatig werden gevorderd. Het bestreden arrest gaat ten onrechte ervan uit dat deze regel niet geldt ten aanzien van de registratierechten die ten onrechte en dus onregelmatig werden geheven door de ontvanger.” 

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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