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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le rôle du juge dans l’exécution d’une vente potentiellement nulle

La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, dite « loi Breyne », protège l’acquéreur en prévoyant, notamment, que la méconnaissance de certaines de ses dispositions est sanctionnée de nullité de la convention.

Cette loi est-elle impérative ou d’ordre public ?

La jurisprudence de la Cour de cassation a reconnu le caractère uniformément impératif de la loi (Cass., 27 février 1980, Pas., 1980, I, p. 7821 et Cass., 24 février 1983, R.C.J.B., 1985, p. 400 et la note J. Herbots).

La Cour de cassation nous donne l’occasion de revenir sur cette question, dans un arrêt du 28 septembre 2012.

Le litige concernait un manquement prétendu du promoteur à son obligation de délivrance de deux appartements dans un immeuble qu’il avait fait construire.

Dans un arrêt interlocutoire du 26 novembre 2010, la Cour d’appel de Gand soulève d’office la question de la conformité à la loi Breyne des conventions qui lui étaient soumises.

La Cour d’appel considérait que les conventions pouvaient  prêter le flanc à nullité. Elle ordonna donc la réouverture des débats afin de permettre aux parties de conclure à ce propos.

Les deux parties ont déclaré dans leurs écritures de procédure que ni l’une ni l’autre ne poursuivait la nullité des conventions.

Les juges d’appel n’en ont pas tenu compte.

Rejetant les actions tendant à l’exécution des conventions, ils déclarèrent les conventions nulles et ordonnèrent à un huissier de justice de transcrire au bureau de la conservation des hypothèques l’arrêt d’annulation du transfert de propriété en marge de la transcription des ventes.

La Cour d’appel condamna enfin le promoteur à rembourser le prix.

La question était évidemment de savoir si les juges d’appel pouvaient ainsi bousculer le principe de l’autonomie des parties au procès en prenant de telles initiatives.

La réponse de la Cour de cassation est pleine d’enseignement. La Cour délimite d’abord le pouvoir du juge dans le procès civil :

« Le juge est tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il est tenu d’examiner la nature juridique des faits et actes allégués par les parties et peut, quelle que soit la qualification juridique que les parties leur ont donnée, compléter d’office les motifs qu’elles ont invoqués à la condition qu’il ne soulève pas de contestation dont les parties ont exclu l’existence dans leurs conclusions, qu’il se fonde exclusivement sur des éléments qui lui ont été régulièrement soumis, qu’il ne modifie pas l’objet de la demande et qu’il ne viole pas les droits de défense des parties. »

Et le parties, peuvent-elles circonscrire leur litige ?

Oui, dit la Cour : « par un accord explicite sur la procédure, les parties peuvent lier le juge sur un point en droit ou en fait auquel elles entendent limiter les débats. »

Et quelle est la portée de cet accord ?

« Un tel accord, poursuit la Cour de cassation, n’empêche toutefois pas que le juge, respectant les droits de défense, soulève l’application de dispositions d’ordre public, fussent-elles contraires à l’accord sur la procédure. Il ne permet toutefois pas au juge de modifier, pour de tels motifs,  l’objet du litige tel qu’il a été délimité par les parties.

Lorsque les parties limitent le litige à l’exécution du contrat et que le juge rejette la demande tendant au respect de ce contrat sur la base de sa nullité pour contrariété à l’ordre public, il ne modifie pas l’objet de la demande, mais il applique les dispositions d’ordre public que les parties ont entendu exclure. »

Appliquons les principes : qu’avait fait la Cour d’appel de Gand ? Elle avait d’office prononcé la nullité des ventes Breyne et ordonné la transcription de l’arrêt et la restitution du prix.

Elle a statué au-delà de ce qui lui était demandé puisque les parties avaient exprimé leur volonté de ne pas poursuivre la nullité des conventions. Or, si la Cour peut appliquer des dispositions d’ordre public, elle ne peut modifier l’objet du litige. Et le Cour de cassation de conclure (Cass., 28 septembre 2012, rôle n° C.12.0049.N, www.juridat.be) :

« Les juges d’appel qui, dans ces circonstances, ne se sont pas limités à constater la nullité des conventions et à rejeter les actions tendant à leur exécution, mais qui ont déclaré les conventions nulles, (…) ont violé le principe de l’autonomie des parties au procès. »

En rejetant l’action telle qu’elle est formée, sans la modifier, car la vente est affectée de nullité, le juge adopte une autre moyen juridique mais ne modifie pas l’objet de la demande.

En revanche, si le juge prononce une nullité qui ne lui est pas demandée, c’est n’est plus une question de moyen fondant une demande mais d’objet même de la demande.

Il y a un autre problème dans cette affaire.

Les juges d’appels pouvaient-ils sinon prononcer du moins constater la nullité des ventes Breyne qui n’était pas demandée, au motif de ce qu’une disposition d’ordre public était violée ?

Il eut fallu pour cela que la loi Breyne soit d’ordre public, ce qu’elle n’est pas.

Mais il apparaît que le moyen qui a provoqué la cassation, seul publié, ne se basait pas sur cet aspect. La Cour ne pouvait donc se prononcer à cet égard.

Appliquons à présent cet arrêt à une autre matière.

Supposons une vente d’un immeuble affecté d’une infraction d’urbanisme. L’acheteur forme une action en garantie d’éviction.

Le juge constate que la vente porte sur un immeuble non couvert par un permis d’urbanisme et que l’objet du contrat poursuit ou maintient une situation infractionnelle, contraire à une disposition d’ordre public (art. 300, 2°, CoBAT).

Le juge peut-il, ou doit-il, rejeter la demande au motif de ce que la vente est nulle ? Cela changerait évidemment toute la physionomie du litige.

Rappelons l’attendu de la Cour de cassation : « Lorsque les parties limitent le litige à l’exécution du contrat et que le juge rejette la demande tendant au respect de ce contrat sur la base de sa nullité pour contrariété à l’ordre public, il ne modifie pas l’objet de la demande, mais il applique les dispositions d’ordre public que les parties ont entendu exclure. »

Il en résulte que la question de la validité de la vente doit se poser en préalable des garanties ou de la délivrance conforme.

Reste à savoir si la vente d’un immeuble grevé d’une infraction d’urbanisme est nulle pour objet illicite, contraire à une loi d’ordre public (les dispositions en matière d’aménagement du territoire).

Ce n’est pas le cas, à mon sens, mais il existe des avis divergents. Voyez mes articles :

http://gillescarnoy.be/2013/01/20/la-vente-dun-immeuble-en-infraction-durbanisme-bis/

http://gillescarnoy.be/2013/01/15/la-vente-dun-immeuble-affecte-dune-irregularite-durbanisme/

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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