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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Résiliation de la vente d’immeuble

Que se passe-t-il lorsque la vente d’immeuble est formée et qu’un acompte est versé, et qu’ensuite les parties décident de résilier cette vente de commun accord (art. 1134, alinéa 2, du Code civil) ?

Il y a d’abord un problème fiscal : les droits d’enregistrement ne sont pas restituables sauf annulation pour une cause extrinsèque aux parties.

Pire, la résiliation est considérée comme une contre mutation entraînant une nouvelle fois l’exigibilité des droits. Mais il faut pour cela que le transfert de propriété soit déjà intervenu, ce qui ne sera pas le cas si ce transfert est postposé à l’acte et que la résiliation soit convenue avant.

Que devient l’acompte ? Le vendeur doit-il le restituer ? Un arrêt de la Cour de cassation (Cass., 23 décembre 2005, rôle n° C030631F, www.juridat.be), répond à la question.

« Attendu que lorsqu’en vertu de l’article 1134, alinéa 2, du Code civil, les parties conviennent de mettre fin au contrat qui les lie, cette résiliation opère, en règle, pour l’avenir ; qu’il demeure cependant qu’à défaut d’un accord différent des parties il y a lieu à restitution des provisions versées en vue de l’exécution future du contrat ; »

Autrement dit, sauf s’il fut prévu que moyennant la résiliation le vendeur conserve l’acompte, il doit le restituer (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T II, 3ième éd., 1964, p. 816, n° 813 et 848).

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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