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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand l’agent immobilier outrepasse son mandat (II)

Si l’agent immobilier dépasse son mandat et que le commettant ne ratifie pas la vente conclue hors mandant, le tiers pourrait-il invoquer la responsabilité de l’agent immobilier ?

Il faut d’abord insister sur le fait que le mandant n’est pas tenu par l’acte posé par son mandataire agent immobilier en dehors des limites du mandat (art. 1998 du Code civil). Mais le mandataire n’est pas davantage tenu envers le tiers car il n’a pas agi en son nom.

Le tiers qui pensait avoir acheté (ou vendu) et qui perd le bénéfice de l’opération peut-il réclamer des dommages au mandant ? Non, car celui-ci n’a commis aucune faute.

Le tiers peut-il alors poursuivre son dommage contre le mandataire ?

La question s’inscrit dans le cadre du concours de responsabilité. Le mandataire n’a pas exécuté le mandat, ce qui est une faute contractuelle. Cette faute peut aussi constituer un faute extracontractuelle envers un tiers, si elle lui cause un dommage et si elle réalise, simultanément et indépendamment du contrat, une violation de l’obligation générale de prudence s’imposant à tous (Cass., 20 juin 1997, Pas., 1997, I, n° 286). Cette condition sera difficile à réaliser.

Mais il y a aussi un obstacle tenant au dommage. Le principe indemnitaire en matière de responsabilité veut que la victime soit replacée dans la situation où la faute n’aurait pas été commise. Or, si l’agent immobilier n’avait pas dépassé son mandant, le tiers n’aurait pu prétendre aux conditions de la vente conclue fautivement par l’agent immobilier.

C’est donc tout au plus un préjudice moral, l’espoir déçu, qui constitue le seul dommage réparable dans le chef du tiers, à charge de l’agent immobilier mandataire maladroit.

Enfin, il faut encore considérer, comme le fait M. De Page, que le tiers a toujours le droit d’exiger que le mandataire exhibe sa procuration (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, 1975, T. V., p. 440). S’il s’en abstient, il contracte à ses risques et ne peut reprocher au mandataire d’avoir excédé son pouvoir. Cette thèse me paraît toutefois excessive car si le tiers a le droit de vérifier les pouvoirs du mandataire, il n’en a pas l’obligation.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Grmf! #

    Si l’acheteur demande à voir la procuration, il voit aussi les limites de prix acceptées par le propriétaire. Ce n’est plus alors une négociation très équilibrée…

    avril 30, 2013

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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