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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les statuts des vieilles copropriétés

Les statuts de copropriété se composent (i) de l’acte de base qui fixe les parties privatives et les parties communes, et (ii) du règlement de copropriété.

Le premier décrit les lots composant l’ACP et le second détermine le fonctionnement de l’ACP.

On ne modifie l’acte de base que si des lots changent par suite de travaux d’agrandissement, par exemple.

En revanche, il peut être nécessaire de modifier le règlement de l’ACP dans les anciennes copropriétés dont les statuts sont antérieurs à 1994 et qui sont encore régis par la loi de 1924.

Il faut les adapter aux lois du 30 juin 1994, du 2 juin 2010 et du 13 août 2011.

L’article 19, § 2, de la loi (modifiée) du 2 juin 2010 dispose que le syndic est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, des statuts (et s’il existe le ROI) adaptés.

La loi ne dit donc pas que l’assemblée doit approuver des nouveaux statuts. C’est une obligation de proposition qui pèse sur le seul syndic.

Le délai d’adaptation est de 36 mois, soit jusqu’au 1er septembre 2013.

Cela ne change rien au fait que la nouvelle loi est entrée en vigueur le 1er septembre 2010 et que les dispositions statutaires non conformes à la loi sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes.

Il en résulte que de nombreuses ACP ne prennent pas la peine de modifier les statuts puisqu’elles n’en ont pas l’obligation et dès lors que la nouvelle loi s’applique même si les statuts ne sont pas adaptés.

Mail il est plus facile de respecter et de faire respecter un texte disponible sans devoir chaque fois procéder à des réconciliations légales.

En cas d’adaptation, si l’acte de base n’est pas modifié mais seulement le règlement de copropriété, la loi permet de faire les choses simplement : un acte sous seing privé suffit.

Si un acte authentique est réalisé (devant notaire), la loi prévoit que dorénavant, la publicité hypothécaire sera effectuée exclusivement au nom de l’association des copropriétaires et non de chaque copropriétaire (art. 577-13/1, du Code civil).

Il ne faut pas perdre pas de vue que tout  copropriétaire peut demander une traduction des statuts en néerlandais ou en français (art. 577-11/2).

L’ACP acquiert la personnalité juridique par la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l’immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire (art. 577-5). Depuis la loi du 30 juin 1994 (art. 2), l’ACP ne peut invoquer la personnalité juridique tant que la transcription n’a pas été réalisée.

L’article 577-5 § 1, al. 4, du Code civil prévoit que tous les documents émanant de l’ACP doivent mentionner son numéro d’entreprise (voy. aussi l’art. 13 de la loi du 16 janvier 2003).

Que déduire de tout cela ?

  1. Il est bon d’adapter les statuts anciens, même si ce n’est pas rigoureusement obligatoire.
  2. Tant qu’à le faire, il faut adopter des statuts dans les deux langues.
  3. Si les statuts sont antérieurs à la loi de 1994, cela permettra de transcrire les statuts et d’acquérir la personnalité juridique.
  4. Mais pour transcrire les statuts, il faut qu’ils soient passés par acte authentique (art. 2 de la loi hypothécaire).
  5. Cela signifie que les nouveaux statuts doivent être passés en forme notariée.
  6. On veillera aussi à vérifier l’inscription de l’ACP à la BCE.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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