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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Compétence territoriale du notaire

Selon l’article 1317 du Code civil, l’acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises.

Le notaire, officier public, a donc une compétence territoriale.

L’article 5, § 1, de la loi organique du notariat (16 mars 1803), prévoit que les notaires exercent leurs fonctions dans l’étendue de l’arrondissement judiciaire de leur résidence.

Le  § 2 précise cependant que les notaires peuvent recevoir des actes hors de leur ressort dans les cas où les parties ne peuvent comparaître qu’en personne et qu’elles déclarent dans l’acte qu’elles sont physiquement incapables de se rendre à l’étude du notaire instrumentant.

C’est la raison pour laquelle l’article 6, al. 1, 1°, de la loi organique rappelle que

« le notaire ne peut : instrumenter hors de son ressort, sauf dans les cas visés à l’article 5, § 2. »

Quelle est la sanction du non-respect de ces dispositions ?

L’article 114 dispose que « tout acte établi contrairement aux dispositions des articles 6, 3° et 4°, 8, 9, § 2, alinéa 1er, 10, 12, alinéa 2, 14, 20 et 51, § 7, est nul s’il n’a pas été signé par toutes les parties. Lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous seing privé sans préjudice des dommages-intérêts qui devront être payés dans les deux cas, s’il y a lieu, par le notaire qui n’a pas respecté les dispositions précitées. »

On relève que la violation de l’article 5 et de l’article 6, 1°, ne se trouve pas dans les dispositions dont la méconnaissance invalide l’acte comme acte authentique.

C’est la loi du 4 mai 1999 qui a supprimé cette cause de nullité intéressant la compétence territoriale du notaire.

Ce faisant, dit la Cour de cassation dans un arrêt du 22 mars 2013 (rôle n° C.11.0096.N, www.juridat.be), le législateur a voulu déroger à l’article 1317, al. 1, du Code civil.

Il s’agissait d’un testament dans ne se trouvait pas la déclaration du testateur qu’il était physiquement incapables de se rendre à l’étude du notaire instrumentant.

La Cour d’appel de Gand avait déclaré le testament nul au motif de ce que le testament avait été reçu en dehors du ressort attribué au notaire instrumentant.

L’arrêt fut cassé.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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