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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (VI)

Faut-il être propriétaire pour constituer un droit d’emphytéose ? Oui, car l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 dispose que « l’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété. »

Cela signifie que l’on ne peut constituer une « sous-emphytéose ». En effet, l’emphytéote n’est pas propriétaire du bien dont il a reçu la jouissance par l’acte constitutif d’emphytéose.

En revanche, un superficiaire peut constituer un droit d’emphytéose sur les constructions qu’il a érigé et dont il est devenu propriétaire pendant toute la durée de son droit, pour autant que le contrat de superficie ne l’interdise pas. Il faut aussi que la durée de l’emphytéose ne dépasse pas la durée du droit de superficie.

L’emphytéote peut aussi consentir une emphytéose sur les bâtiments qu’il a érigés puisqu’il en est temporairement propriétaire. Mais comme dit ci-dessus, il ne peut constituer une emphytéose sur l’immeuble existant à la constitution de son droit.

Un usufruitier peut pareillement constituer une emphytéose sur les constructions qu’il a réalisées et dont il est propriétaire, pour autant que cette emphytéose ait une durée d’au moins 27 ans. S’il ne reste qu’une durée de moins de 27 ans, l’usufruitier, l’emphytéote ou le superficiaire ne pourront établir un droit d’emphytéose sur les constructions immobilières qu’ils auront réalisées.

Ajoutons que le droit d’emphytéose concédé ne peut excéder les limites des droits propres de l’emphytéote, du superficiaire ou de l’usufruitier. L’emphytéose ainsi consentie s’éteindra en même temps que le droit réel (emphytéose, superficie, usufruit) initialement constitué (P. Lecocq, « Superficie et emphytéose », in Le point sur le droit des biens, CUP, vol. 42, Liège, éd. Formation permanente CUP, nov. 2000, p. 142).

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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