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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (VI)

Faut-il être propriétaire pour constituer un droit d’emphytéose ? Oui, car l’article 1er de la loi du 10 janvier 1824 dispose que « l’emphytéose est un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété. »

Cela signifie que l’on ne peut constituer une « sous-emphytéose ». En effet, l’emphytéote n’est pas propriétaire du bien dont il a reçu la jouissance par l’acte constitutif d’emphytéose.

En revanche, un superficiaire peut constituer un droit d’emphytéose sur les constructions qu’il a érigé et dont il est devenu propriétaire pendant toute la durée de son droit, pour autant que le contrat de superficie ne l’interdise pas. Il faut aussi que la durée de l’emphytéose ne dépasse pas la durée du droit de superficie.

L’emphytéote peut aussi consentir une emphytéose sur les bâtiments qu’il a érigés puisqu’il en est temporairement propriétaire. Mais comme dit ci-dessus, il ne peut constituer une emphytéose sur l’immeuble existant à la constitution de son droit.

Un usufruitier peut pareillement constituer une emphytéose sur les constructions qu’il a réalisées et dont il est propriétaire, pour autant que cette emphytéose ait une durée d’au moins 27 ans. S’il ne reste qu’une durée de moins de 27 ans, l’usufruitier, l’emphytéote ou le superficiaire ne pourront établir un droit d’emphytéose sur les constructions immobilières qu’ils auront réalisées.

Ajoutons que le droit d’emphytéose concédé ne peut excéder les limites des droits propres de l’emphytéote, du superficiaire ou de l’usufruitier. L’emphytéose ainsi consentie s’éteindra en même temps que le droit réel (emphytéose, superficie, usufruit) initialement constitué (P. Lecocq, « Superficie et emphytéose », in Le point sur le droit des biens, CUP, vol. 42, Liège, éd. Formation permanente CUP, nov. 2000, p. 142).

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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