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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Question d’emphytéose (V)

L’emphytéote ne peut porter atteinte à la valeur du fonds (art. 3 de la loi du 10 janvier 1824). S’il l’améliore ou s’il construit (art. 4 et 5), le propriétaire profite de ces améliorations en fin de droit, par accession, sans devoir indemniser l’emphytéote (art. 8). C’est là une différence notable avec le droit de superficie, dans lequel il faut indemniser l’accession. Rappelons que ces dispositions ne sont pas impératives.

Lorsque l’emphytéote construit, on parle de superficie-accessoire ou superficie-conséquence au droit d’emphytéose. Ce droit accessoire de superficie n’est pas limité à 50 ans.

L’accession est un mode originaire d’accès à la propriété, par l’effet de la loi. Cela signifie que seul le droit général fixe est dû, même si un acte est dressé à cette occasion. Cependant si l’accession joue en raison d’une convention des parties mettant fin anticipativement à l’emphytéose, le transfert de propriété aura une origine conventionnelle et le droit proportionnel sera appliqué.

Il faut cependant rester nuancé et considérer encore d’autres paramètres, comme la présence d’une clause de résiliation anticipée dans l’acte constitutif, les dispositions du titre en matière d’indemnisation et des clauses de l’acte de dissolution (relativement à l’indemnisation) éventuellement contraires à l’acte de constitution.

Ainsi, certains éléments donnent un contour conventionnel à l’accession et font risquer une requalification fiscale en vente avec application des droits proportionnels. C’est le cas de la résiliation anticipée lorsque l’acte ne prévoit pas, ou encore lorsqu’une indemnité d’accession est convenue alors que l’acte constitutif l’écarte (Civ., Dendermonde, 5 décembre 2002, R.G.E.N., 2004, p. 67).

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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