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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente ou donation ? (I)

Les droits de donation ou de succession sont élevés entre tante et neveu ou nièce. Cette circonstance excite l’imagination des redevables de droits. Jugez-en.

Une vieille tante vend un immeuble à sa nièce par acte sous seing privé.

Le prix est fixé à 6.500.000 anciens francs. Aucun acompte n’est versé et le prix doit être payé au plus tard trois mois après le décès de la venderesse.

La vieille tante se réserve sa vie durant un droit d’usage et d’habitation, ce qui constitue un quasi usufruit. Elle a 85 ans.

Le contrat est présenté à l’enregistrement sur la valeur totale comme le veut l’article 48 C. enreg., et, après expertise de contrôle, la base taxable est estimée à 10.250.000 anciens francs.

Mais l’administration ne s’arrête pas là. Elle requalifie la vente avec réserve d’usufruit en une donation du bien immeuble. Les droits sont sensiblement plus élevés.

L’administration avance les éléments suivants :

  • La fixation du prix très favorable,
  • Un lien familial étroit,
  • Le délai du paiement au décès de la tante,
  • La faible valeur du droit d’habitation vu l’âge avancé de la tante.

La Cour d’appel d’Anvers donne tort à l’administration et refuse de requalifier la vente d’immeuble en donation d’immeuble. Selon la Cour :

  • L’animus donandi ne se présume pas,
  • La différence entre le prix convenu et la valeur vénale ne peut être assimilée à une absence de prix,
  • Le prix est favorable mais pas ridiculement bas,
  • La tante bénéficie d’un droit viager d’habitation qui grève le droit de l’acheteur,
  • L’échéance du prix trois mois après le décès n’est qu’une modalité de paiement.

Il faut dire que rien n’établissait que le prix ne serait pas payé et, surtout, que la tante avait disposé de ses biens par un testament au profit d’un tiers.

La Cour d’appel d’Anvers en a déduit que la tante ne voulait pas avantager sa famille.

La Cour aurait-elle jugé de même en l’absence de ce leg ?

(Appel, Anvers, 30 octobre 2012, rôle n° 2011/AR/253).

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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