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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente ou donation ? (I)

Les droits de donation ou de succession sont élevés entre tante et neveu ou nièce. Cette circonstance excite l’imagination des redevables de droits. Jugez-en.

Une vieille tante vend un immeuble à sa nièce par acte sous seing privé.

Le prix est fixé à 6.500.000 anciens francs. Aucun acompte n’est versé et le prix doit être payé au plus tard trois mois après le décès de la venderesse.

La vieille tante se réserve sa vie durant un droit d’usage et d’habitation, ce qui constitue un quasi usufruit. Elle a 85 ans.

Le contrat est présenté à l’enregistrement sur la valeur totale comme le veut l’article 48 C. enreg., et, après expertise de contrôle, la base taxable est estimée à 10.250.000 anciens francs.

Mais l’administration ne s’arrête pas là. Elle requalifie la vente avec réserve d’usufruit en une donation du bien immeuble. Les droits sont sensiblement plus élevés.

L’administration avance les éléments suivants :

  • La fixation du prix très favorable,
  • Un lien familial étroit,
  • Le délai du paiement au décès de la tante,
  • La faible valeur du droit d’habitation vu l’âge avancé de la tante.

La Cour d’appel d’Anvers donne tort à l’administration et refuse de requalifier la vente d’immeuble en donation d’immeuble. Selon la Cour :

  • L’animus donandi ne se présume pas,
  • La différence entre le prix convenu et la valeur vénale ne peut être assimilée à une absence de prix,
  • Le prix est favorable mais pas ridiculement bas,
  • La tante bénéficie d’un droit viager d’habitation qui grève le droit de l’acheteur,
  • L’échéance du prix trois mois après le décès n’est qu’une modalité de paiement.

Il faut dire que rien n’établissait que le prix ne serait pas payé et, surtout, que la tante avait disposé de ses biens par un testament au profit d’un tiers.

La Cour d’appel d’Anvers en a déduit que la tante ne voulait pas avantager sa famille.

La Cour aurait-elle jugé de même en l’absence de ce leg ?

(Appel, Anvers, 30 octobre 2012, rôle n° 2011/AR/253).

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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