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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acquisition immobilière pour une société en formation (II)

Lorsque la société acquiert la personnalité juridique dans les deux ans de la vente et qu’elle ratifie cette vente dans les deux mois, elle est donc considérée comme ayant acquis le bien ab initio.

Si la société ne voit pas le jour ou si elle ne ratifie pas l’engagement, son promoteur, étant la personne qui a conclu l’opération pour le compte de la société en formation, sera personnellement tenus. S’il y a plusieurs promoteurs, ils sont solidairement tenus.

La question est à présent de savoir ce qui se passe lorsque la société reprend tardivement l’engagement, après l’expiration des délais légaux.

L’hypothèse peut survenir lorsque, par erreur, la société a attendu la réalisation d’une condition suspensive de délivrance d’un permis d’urbanisme, par exemple, pour ratifier l’engagement, alors que la condition ne suspend pas les délais de deux ans et deux mois dont question plus haut.

Lorsque le reprise de l’engagement est tardive, faut-il considérer que survient alors une nouvelle transmission de la propriété, et que les droits sont dus une seconde fois ?

La réponse est donnée par un arrêt de la Cour d’appel d’Anvers du 18 avril 2006 (Courrier Fiscal, 2006/628).

Une personne physique avait réalisé une acquisition immobilière au nom d’une société en formation, sous le régime de l’article 13bis L.C.S.C., actuellement art. 60 du Code des sociétés.

La société fut constituée dans les deux ans de l’acquisition mais les engagements ne furent repris par la société que quatorze mois après la constitution.

La thèse de l’administration était que l’acquéreur initial s’engage sous condition résolutoire, de sorte qu’en cas de reprise dans les délais prévus, la société se subroge à l’acheteur de manière rétroactive et n’est pas redevable d’un nouveau droit de mutation.

Si la reprise intervient en dehors des conditions légales, la condition ne se réalise pas et le transfert qui en résulte donne lieu à un nouveau prélèvement fiscal.

C’est méconnaître la nature de l’engagement du promoteur, dit la Cour d’appel d’Anvers. La personne qui acquiert au nom de la société en formation ne s’est engagée qu’à titre de porte-fort.

Si la société ne procède pas à la reprise ou ne le fait que tardivement, il n’est pas question d’une nouvelle vente entre celui qui est intervenu au nom d’une société en formation, et la société. La reprise n’implique aucune convention sur l’objet et le prix.

Il en résulte qu’un nouveau prélèvement du droit de mutation est impossible ; le porte-fort est tenu au paiement du droit de mutation et en a la responsabilité si ce n’est déjà payé, mais la reprise tardive ne signifie pas qu’il devient propriétaire du bien.

Les droits d’enregistrement au taux proportionnel ne sont donc pas dus à la  reprise tardive, à défaut de transmission du bien entre le promoteur et la société.

L’Administration s’est inclinée devant cette jurisprudence.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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