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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acquisition immobilière pour une société en formation (I)

Les démarches sont en cours mais la société n’est pas encore constituée. Or une opportunité se présente. On peut alors acquérir au nom de la société non encore existante, dans les conditions de l’article 60 du Code des sociétés.

Selon cette disposition, l’acquisition sera réputée avoir été réalisée par la société dès l’origine, si elle dépose au greffe l’extrait de son acte constitutif (ce qui fait naître sa personnalité juridique), dans les deux ans de l’acquisition, et si elle ratifie cette acquisition dans les deux mois du dépôt.

Si ces conditions ne sont pas rencontrées, celui qui a posé l’acte au nom de la société sera personnellement tenu.

Pour l’administration, une telle acquisition est immédiatement enregistrable.  Le droit proportionnel est dû même si la personne qui s’est présentée agissait comme porte-fort alternativement tenu dans le cadre de l’article 60 précité.

Il n’en va différemment que si l’acquisition a été faite sous la condition suspensive que cette société soit constituée.

Que se passe-t-il lorsque la société est constituée et ratifie la transaction ? L’acte dressé pour constater que la société reprend l’acquisition, après sa constitution, est  enregistré au seul droit général fixe de 25 €.

Il n’est donc pas question d’une double mutation ni d’une résolution suivie d’une revente.

Il faut toutefois être prudent : pour éviter que la clause soit considérée comme une élection de command irrégulière au sens de l’article 159, 1°, C. enreg., il faut éviter (i) qu’existe une incertitude sur la personne qui acquiert et (ii) que cette personne puisse être désignée après la vente.

C’est pour cette raison qu’il s’indique de désigner la société en formation de manière précise, par sa future forme et dénomination. Et il faut aussi éviter de mentionner « agissant pour son compte ou, s’il préfère, pour une société à constituer. »

Dans un jugement du 11 janvier 2006, le tribunal de première instance de Bruxelles a statué comme suit :

« En l’espèce, les signataires du compromis n’ont pas pris l’engagement au nom d’une société en formation, mais soit pour eux-mêmes, soit pour leur conjoint, soit pour une société en formation.

L’acquisition au nom d’une société en formation est l’une des trois alternatives que laisse la clause du compromis. Au moment de la signature de celui-ci, les signataires n’ont dès lors pas acquis au nom d’une société en formation puisque la clause du compromis permet que l’acheteur véritable ne soit pas la société en formation, mais les signataires du compromis ou leur conjoint.

C’est dès lors à bon droit que le receveur de l’enregistrement compétent a considéré que le compromis de vente constitue une vente avec déclaration de command et à défaut de présentation de la déclaration de command à l’enregistrement le premier jour ouvrable qui a suivi la signature du compromis, elle constitue une revente pour l’application des droits d’enregistrement, conformément à l’article 159, 1°, du même code.

En conséquence, les droits de mutation sont dus sur la revente de l’immeuble par Monsieur P. et Madame C. à la demanderesse et sur la vente de celui-ci par Madame C. à Monsieur P. et à Madame C. » (32ième chambre, R.G. n° 1996/10241/A, www.fisconet.be).

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Congé dans le bail de droit commun

Deux cas de figure : Le bailleur signifie le congé : Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine. Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil). Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la […]

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Deux cas de figure :

Le bailleur signifie le congé :

  • Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine.
  • Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil).
  • Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la poursuite des relations locatives, ce ne sera pas aux conditions du précédent bail, soit pour neuf ans (art. 1738, in fine).
  • Le nouveau bail sera alors à durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin, à tout moment. Le préavis sera d’un mois selon l’article 1736 du Code civil.

Le bailleur ne signifie pas le congé

  • Si le preneur reste dans les lieux et que le bail est écrit, il y a une tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.
  • Par conséquent, naîtra un nouveau bail, aux mêmes conditions que le précédent. Donc pour une durée de 9 ans (art. 1738, in fine).
  • Les garanties locatives deviendront caduques (art. 1740).
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