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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acquisition immobilière pour une société en formation (I)

Les démarches sont en cours mais la société n’est pas encore constituée. Or une opportunité se présente. On peut alors acquérir au nom de la société non encore existante, dans les conditions de l’article 60 du Code des sociétés.

Selon cette disposition, l’acquisition sera réputée avoir été réalisée par la société dès l’origine, si elle dépose au greffe l’extrait de son acte constitutif (ce qui fait naître sa personnalité juridique), dans les deux ans de l’acquisition, et si elle ratifie cette acquisition dans les deux mois du dépôt.

Si ces conditions ne sont pas rencontrées, celui qui a posé l’acte au nom de la société sera personnellement tenu.

Pour l’administration, une telle acquisition est immédiatement enregistrable.  Le droit proportionnel est dû même si la personne qui s’est présentée agissait comme porte-fort alternativement tenu dans le cadre de l’article 60 précité.

Il n’en va différemment que si l’acquisition a été faite sous la condition suspensive que cette société soit constituée.

Que se passe-t-il lorsque la société est constituée et ratifie la transaction ? L’acte dressé pour constater que la société reprend l’acquisition, après sa constitution, est  enregistré au seul droit général fixe de 25 €.

Il n’est donc pas question d’une double mutation ni d’une résolution suivie d’une revente.

Il faut toutefois être prudent : pour éviter que la clause soit considérée comme une élection de command irrégulière au sens de l’article 159, 1°, C. enreg., il faut éviter (i) qu’existe une incertitude sur la personne qui acquiert et (ii) que cette personne puisse être désignée après la vente.

C’est pour cette raison qu’il s’indique de désigner la société en formation de manière précise, par sa future forme et dénomination. Et il faut aussi éviter de mentionner « agissant pour son compte ou, s’il préfère, pour une société à constituer. »

Dans un jugement du 11 janvier 2006, le tribunal de première instance de Bruxelles a statué comme suit :

« En l’espèce, les signataires du compromis n’ont pas pris l’engagement au nom d’une société en formation, mais soit pour eux-mêmes, soit pour leur conjoint, soit pour une société en formation.

L’acquisition au nom d’une société en formation est l’une des trois alternatives que laisse la clause du compromis. Au moment de la signature de celui-ci, les signataires n’ont dès lors pas acquis au nom d’une société en formation puisque la clause du compromis permet que l’acheteur véritable ne soit pas la société en formation, mais les signataires du compromis ou leur conjoint.

C’est dès lors à bon droit que le receveur de l’enregistrement compétent a considéré que le compromis de vente constitue une vente avec déclaration de command et à défaut de présentation de la déclaration de command à l’enregistrement le premier jour ouvrable qui a suivi la signature du compromis, elle constitue une revente pour l’application des droits d’enregistrement, conformément à l’article 159, 1°, du même code.

En conséquence, les droits de mutation sont dus sur la revente de l’immeuble par Monsieur P. et Madame C. à la demanderesse et sur la vente de celui-ci par Madame C. à Monsieur P. et à Madame C. » (32ième chambre, R.G. n° 1996/10241/A, www.fisconet.be).

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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