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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quand un indivisaire assure seul tout l’immeuble

Un frère et une sœur sont propriétaires indivis d’un immeuble, chacun pour moitié.

Le frère souscrit une assurance couvrant le risque d’incendie. Il paie la prime pour l’immeuble entier.

L’immeuble est la proie des flammes.

L’assureur accepte d’intervenir mais pour la moitié seulement, estimant que seul le frère était assuré.

Le premier juge donne raison à l’assureur. Mais la Cour d’appel de Mons voit les choses autrement.

La Cour relève que le frère avait souscrit l’assurance en accord avec sa sœur.

La couverture fut prise pour la totalité du bien sans que le frère se limite à sa seule part dans l’immeuble, et les primes furent encaissées pour une valeur correspondant à la totalité de l’immeuble.

D’autre part, observe la Cour, la police apparaissait comme un acte de gestion nécessaire et utile pour préserver le bien commun.

Enfin, l’assureur n’a pas pris la précaution de vérifier qui était propriétaire du bien. Il a donc marqué son accord pour couvrir l’immeuble dans son intégralité.

L’assureur forme alors un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation retient d’abord que, selon l’article 1er, B, a), de la loi du 25 juin 1992, l’assuré dans une assurance de dommages, est la personne garantie par la police contre les pertes patrimoniales.

Cette personne était le frère. La sœur ne fut pas mentionnée comme bénéficiaire du contrat d’assurance.

La Cour poursuit :

« Aux termes de l’article 1165 du Code civil, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.

L’article 1122 du Code civil dispose qu’on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention.

Il suit de ces dispositions qu’en règle, l’assurance contre le péril d’incendie souscrite en son nom personnel par le copropriétaire indivis du bien assuré ne couvre que sa part de propriété et ne bénéficie pas aux autres copropriétaires, sauf s’il résulte de l’assurance que le preneur a agi pour leur compte. »

Le copropriétaire indivis, même s’il agit avec l’accord des autres et même s’il assure tout l’immeuble, doit être clair avec l’assureur et lui préciser qu’il agit pour le compte de l’indivision.

Cass., 4 février 2013, rôle n° C.10.0120.F, www.juridat.be.

Commentaires

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  1. Et on ne tient absolument pas compte du capital couvert ? Et des primes perçues, calculées sur base du capital couvert qui est, a priori, 100 % du bâtiment ?
    Une simple phrase dans la définition du preneur: « agissant pour compte de qui il peut appartenir » et l’assuré touchait 100 % ?

    mars 2, 2013
  2. JDP #

    Cela implique donc aussi que la clause habituelle dans les actes notariés comme quoi le vendeur s’engagea maintenir son assurance pendant 8 jours n’a pas de sens.

    mars 4, 2013
  3. Rosolen Olivier #

    Pertinente réflexion JDP.

    – Quelqu’un peut nous en dire plus sur la façon de réagir dans un cas comme exposé par JDP…?
    – Compte tenu de sa décision, et afin d’être impartial, le juge n’aurait-il pas du demander le remboursement d’une partie des primes perçues par l’assureur au frère X ?

    mars 4, 2013

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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