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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Effet déclaratif du partage d’un immeuble loué

L’article 30 de la loi du 4 novembre 1969 sur les baux à ferme impose au preneur qui veut céder son bail de recueillir l’autorisation du bailleur, sauf si le cessionnaire est un descendant ou le conjoint d’un descendant.

L’article 883 du Code civil organise l’effet déclaratif du partage. Cela signifie que lorsqu’un bien indivis entre plusieurs est partagé, celui qui devient plein propriétaire est censé en avoir toujours été propriétaire.

Il résulte de l’effet déclaratif du partage que, lorsqu’un bail à ferme a été consenti par plusieurs propriétaires indivis, que le bien loué est ensuite partagé entre eux et que le preneur cède le bail des terres attribuées par le partage à l’un des indivisaires, il suffit, pour que le bail soit renouvelé de plein droit au profit du cessionnaire, que la cession soit notifiée à ce seul indivisaire.

La notification ne doit donc pas être faite à tous les indivisaires bailleurs. Que le bail survive au partage n’y change rien. L’effet relatif des contrats, comme le partage, déposé dans l’article 1165 du Code civil, n’y fait pas davantage obstacle (Cass., 21 janvier 2013, rôle n° C.10.0551.F, www.juridat.be).

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La force de travail et la communauté légale

Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté. Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté. Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale […]

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Un conducteur de train à la SNCB passe ses loisirs à travailler dans des immeubles qui lui sont propres. Il est marié en régime légal de communauté.

Après divorce, lors du partage de la communauté, son ex épouse réclame une récompense à la communauté.

Elle estime que la force de travail est une valeur patrimoniale qui doit enrichir la communauté puisque les revenus du travail dont communs (art. 1405 du Code civil).

Si cette force de travail s’exerce dans le cadre de relations professionnelles, elle se matérialise par la perception de revenus communs.

En revanche, si cette force de travail s’exerce dans le cadre de travaux d’amélioration d’un bien propre, la communauté s’en trouve appauvrie car la force de travail a vocation à profiter au patrimoine commun.

D’où la demande de récompense de Madame, due par le patrimoine propre de Monsieur à la communauté.

La Cour d’appel de Liège donne raison à Madame mais son arrêt est heureusement cassé par la Cour de cassation (29 juin 2017, rôle n° C.13.0376.F, www.juridat.be).

La Cour de cassation constate en effet que Monsieur n’avait pas manqué à son obligation de contribuer aux charges du mariage et que les travaux litigieux avaient été réalisés durant ses temps de loisir.

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