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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Lever oralement l’option

L’acceptation peut être expresse ou tacite (Cass., 17 octobre 1975, Pas., 1976, I, p. 224). Elle n’est donc pas soumise, pour sa validité, à des conditions de forme. Elle peut ainsi être verbale (par téléphone) ainsi que le montre un arrêt de la Cour de cassation française du 19 décembre 2012 (3ième chambre, n° 08-14225, www.legifrance.gouv.fr).

Il s’agissait d’une promesse de vente qui n’était soumise à aucune forme ou modalité particulière. Elle avait été levée oralement par le notaire du bénéficiaire au notaire des promettant. Ceux-ci contestèrent que la vente fut formée de cette manière et furent cité en perfection de la vente.

La Cour de cassation française constate ceci : « mais attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la levée de l’option n’était soumise à aucune forme ou modalité particulière et que les consorts Y… avaient été informés oralement par leur notaire de la levée de l’option par la société Helvia promotion avant l’échéance du 29 juillet 2005, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que l’option avait été régulièrement levée ; »

Comme la loi n’exige aucune forme, pour éviter les problèmes de preuve liés à cela, bien souvent les actes prévoient des modalités de forme (lettre recommandée, courriel ou fax avec rapport de transmission et lettre recommandée à la poste de confirmation).

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Trouble de voisinage et intrusion

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes. Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage. Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son […]

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Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

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