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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Acheter un part indivise dans un immeuble d’une succession

Acquérir une part indivise dans une indivision successorale n’est pas toujours une bonne idée.

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 décembre 2006 (rôle n° C050536N, www.juridat.be) nous explique pourquoi.

L’article 577-2, § 4, du Code civil, pose qu’effectivement, tout  copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels. Il en résulte que lorsqu’un copropriétaire cède sa part indivise dans un bien déterminé à un tiers, cet acquéreur acquiert la qualité de copropriétaire.

Néanmoins l’acquisition par le tiers de la qualité de copropriétaire reste précaire. En effet, l’article 883 du Code civil pose le principe de l’effet déclaratif du partage. Cela signifie qu’après partage, celui à qui est attribué le bien est censé en avoir toujours été propriétaire. Ceux qui en étaient indivisaires avant partage sont pareillement censés n’en avoir jamais eu la propriété.

Il ressort de cette disposition que lorsqu’un cohéritier cède à un tiers sa part indivise dans un bien relevant d’une succession plus étendue, cette cession a toujours un caractère conditionnel et est subordonnée à la liquidation-partage finale de la succession.

La liquidation-partage doit pouvoir avoir lieu dans son ensemble en respectant le droit de tous les cohéritiers de composer leurs lots sans interférence de la cession en question.

Autrement dit, le cohéritier ne peut porter atteinte aux biens qui sont finalement placés dans le lot d’un autre cohéritier. S’il a accordé des droits à un tiers, ces droits seront éteints par l’attribution du bien, par partage, à un autre cohéritier.

Dans l’attente de la liquidation-partage, qui ne peut avoir lieu qu’entre les cohéritiers, l’acquéreur d’une part indivise lors de la liquidation et du partage ne peut faire valoir de droits sur le bien vendu en tant que copartageant.

L’acquéreur, comme créancier du cédant, peut seulement surveiller ce partage en application de l’article 882 du Code civil.

En d’autres termes, par la vente sous condition, l’acquéreur acquiert la qualité de créancier de l’héritier-vendeur sans être subrogé à ses droits de copartageant en tant que nouveau copropriétaire.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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