Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Courtage : le consommateur est parfois trop bien protégé

Le contrat entre l’agent immobilier intermédiaire à la vente et son client consommateur est régi par l’arrêté royal du 12 janvier 2007, en fonction d’une habilitation contenue dans l’article 76 de la loi sur les pratiques du marché du 6 avril 2010.

L’article 3 de l’arrêté dispose que sont interdites (notamment) les clauses pénales excédant 75 % de la commission et/ou des honoraires de l’agent immobilier, sans préjudice de la sanction de leur caractère éventuellement non proportionnel.

La clause pénale ne peut donc excéder 75 % de la commission prévue. L’article 3 précise que les clauses qui fixent un montant forfaitaire, en cas de non-respect de l’exclusivité, doivent être considérées comme des clauses pénales.

La sanction du non-respect de la limite de 75 % est donnée par l’article 4. La disposition qui abroge ou limite les droits que le consommateur tire de l’arrêté, est interdite et nulle.

Cela peut amener à des dérives. Le commettant qui voit le marché répondre très favorablement à son bien, et qui se rend compte de ce qu’il vendra aisément le bien, arrive à la certitude qu’il obtiendra le prix demandé et qu’il devra payer la commission.

Imaginons ainsi un commettant confronté à deux acquéreurs au même prix : le premier  apporté par l’agent immobilier et le second trouvé par ses soins. Il pourrait être tenté de violer l’exclusivité en vendant à son candidat car il saura qu’il devra alors payer 75 % de la commission là où il aurait certainement à payer la commission pleine en vendant au candidat de l’agent immobilier.

D’autre part, si le contrat stipule une clause plus élevée, la nullité de la clause laissera le champ libre au droit supplétif. Une clause pénale ambiguë ou excessive et nulle à ce titre, n’interdit pas l’indemnisation de la faute du consommateur selon les articles 1147 et 1149 du Code civil.

Cette indemnisation pourra même être plus importante, la protection du consommateur n’ayant pas pour objet de le dispenser d’assumer sa responsabilité. Ce sera le cas si l’agent immobilier démontre qu’il était certain de percevoir sa commission.

Le consommateur prudent pourra cependant renoncer à la nullité relative en sa faveur. Il sera alors certain de ne pas devoir payer plus de 75 %…

La protection du consommateur se fait donc parfois au détriment de l’agent immobilier.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

Lire plus arrow_forward

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

  • Sitothèque

  • close